2022年上海楼市预判

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上海的内容有点多，今天就单独发上海的吧。

上海最近的这轮牛市，始于2020年初，到2021年6月见顶。

我记得2019年开始，我就告诉大家这一轮见底了，可以上车了，当时的市场跟现在一样，看空情绪非常浓。

到了2020年下半年，我最后一次建议没上车的抓住最后的机会。

上海的走势跟我的判断基本是一致的。我记得很多老粉都给我留言，说从2019年到2020年陆陆续续上车了。

这个节奏还是挺好的，省了不少钱。

去年初做上海预测的时候，我预判，上半年会惯性上涨，下半年才会正式进入调整期。

我回顾了下，2021上海楼市也是一个前高后低的节奏，因为大涨后的政策一定会想办法抑制市场。

2021年上海政策出台也非常多，各种限购补丁，但补的并不狠。

真正伤及要害的手段，只有1月份对二手房增值税2改5，直接增加购房成本，导致1月份的成交量成为全年最高，后面慢慢下滑，但上半年的房价还是在上涨中。

真正进入调整是从下半年，房贷利率上升，贷款收紧，还有七八月的核验价政策。首付3.5成可能直接变6成，所以很多人买不起房子了。

但我没想到上海的三价就低政策很快就开始少部分放松了！四季度成交又回暖。

2022年会怎么样？我们先了解楼市的基本面，最后再做出市场预判。

市场行情

一、二手房

2021年二手房成交28.1万套，同比少了2万套，主要是上半年成交多。套均331万元。

下半年二手房核验三价取低后，二手房成交确实是立马受挫，八九月成交量都跌破了2万套这个阳春线。

来源：地产热点观察

一些老破旧学区房跌的最多，大家最熟悉的学区房，比如闵行高兴花园、浦东潍坊、梅园等等优质板块，价格直跌20%以上。

但10月市场利好出现后，成交就开始逐渐反弹，12月还迎来了翘尾行情，价格也开始稳定，只是还没有达到上海的2万套阳春线。

经过第四季度的消化，现在上海二手房的库存量又很低了，贝壳地图上只有12299套，消化周期还不到一个月。

很多人都很迷茫，才调整半年时间，这到底是见底反弹，开启新一波上涨周期呢，还是回光返照？

我敢肯定的说，2022回暖小阳春是会有的，但不可能再有过去两年的行情了。

二、新房

2021年上海新房供应共计800万平米，8.8万套。

成交1050万平，套数9.2万套，同比增长22%。

虽然去年依然是有点供不应求，但去年土地卖的多，今年可以回到正常的供给水平。

上海只要回到8-10万套新房供给的话，市场的供需就会逐渐平衡。

所以我相信后面两年，上海新房不会出现短缺的问题。

政策变化

按道理，二手房核验价去杠杆上海也会步深圳的后尘，市场博弈半年后，会跌的信心全无。

但上海仅仅跌了3个月，四季度成交就回暖了，这是为什么呢？

反弹原因，就是政策发生变化了。

一方面主要是跟部分二手房核验价上调有关系，特别是之前打压严重的学区房上调最多。

图片丨真叫卢俊

这就意味着贷款比例增加了，学区房本来户型小，总价就不高，如果一套能多贷个百来万，很多人也买得起了。

目前核验价放松的小区还不算多，大部分都没上调多少，有的品质社区也只上调三五个点。五大新城调的很少，大部分都没上调。

这一消息，最近很多上海本地媒体和中介已经证实了。

只是我没想到上海这么快就会放松这个核验价了。

后面市场走向如何，核验价是否继续放松这一点非常关键，不过我觉得放松的空间还是有限。

另一方面是10月份之后，银行贷款明显放松了，放款周期从半年降到1个月内，卖了房很快能拿到钱去买房，那整个二手房的流动性自然就提高了。

但10月贷款放松其实全国都是这样，可深圳还是趴着不动没感觉到回暖，所以说上海能回暖，更主要是第一个原因，核验价放松了！

土地

2021年的土地供应，意味着2022年的新房供应。

虽然上海是以二手房成交为主，但如果新房供给增多的话，也会分流二手房市场的需求，从而带动二手房市场下滑。

回顾过去十年来看，2021年上海的土地供给量是最高的，其中跟住宅有关的土地达到1200万平米，比2020年多了270万平米。

图：2011-2021年上海市涉宅用地供应、成交总建面及土地出让金走势数

数据来源：中指数据 CREIS

这是什么概念呢，我根据土地出让计算出，2022年上海的新房供给量可以达到1000万平米左右，刚好能够供需平衡。

从区域来看，宝山、奉贤、青浦等远郊区域为未来供应重点区域。

从板块来看，五大新城为未来重点供应板块，其中临港新城潜在供应量约3.7万套，占总供应量的28%。

临港供给量这么大的话，估计后面房价下跌不可避免了。

如果你想以旧换新的话，可以抓紧在上半年卖房，后面等着买新房。

库存

目前上海的新房是比较少，截至2021年12月末，上海新房存量已经降到458万方，四年来最低点。

去化周期仅为6个月，可以说是一线最低了。

二手房的库存量也只有1.2万多套，不到一个月。

如果仅仅按目前的库存量来看2022年市场的话，确实是很不足。

但库存量偏低，并不意味着2022年市场供不应求价格会涨。

否则你无法解释去年三季度二手房库存量也只有1万多套，但市场却开始调整了。

同时你也无法解释2017年上海新房供给量不足4万套，但市场开启了调整周期。

不过也正是因为库存少，政府没有去库存压力，而且也不敢轻易放松调控。

所以光看当下的库存不足以判断后市，还是要看政策和后市的供需。

市场预判和购房建议

看了前面四个基本情况后，我对上海2022年的楼市有个大概的判断。

从楼市的周期看，上海的楼市跟深圳广州一样，牛两年再熊三到四年再牛两年。

从基本面看，而这两年以来，上海在落户政策上有所放松，这会给上海注入一部分楼市购买力，尤其是500W以下的刚需房。

加上上海的产业转型和突破非常可期，所以上海楼市的未来还是很看好的。但是短期来说，上海涨多了也需要调整一下才健康，去年下半年仅仅半年的调整期显然是不够的。

接下来，我对2022上海楼市，做个预判。

1、新房成交量会很大，但估计郊区需要以价换量。

今年上海新房供给会比较充足，二手房购买成本高，新房有限价，需求会转向新房，所以我预计今年新房成交量还是会比较大，可能比2021年还多。

但2022年的上海新房，也是分化的，市区好卖，郊区不好卖，下半年很可能还要降价，以价换量。

比如临港，今年明年的供给量会特别多，不管是新房还是二手房降价都不可避免。

虽说我中长期还挺看好临港的发展，但未来两年下降是无疑的。

2、今年二手房的成交量，肯定比不上2021年。

现在很多人觉得上海年底成交量反弹了，价格在止跌企稳，可能今年行情也会很好。

其实前面几年也都是在四季度成交量反弹，但并不意味着第二年牛市就来了。

我觉得上半年三四五月是会有小阳春，成交还会继续回暖，但下半年，最迟四季度就能看到市场再次进入调整。

理由有几个：

▏一是保经济增长，上半年货币放水，贷款会松，后面贷款又会趋紧了。

▏二是核验价放松的毕竟还是少数，只要是大多数没有放松，这一点最关键，二手房的首付就还是很高，上海去年27万套二手房400万以下的房子占比8成，这些都是没钱的刚需，受政策影响最大。

我想核验价今年不可能全部放松，特别是郊区，你二手房放松了，那新房去库存压力又很大，肯定是要压二手房保新房，新房贡献毕竟还是比二手房大很多吧，卖地，拉动投资，都靠新房呢。

更大可能性是，按照每年放松一点的趋势。

▏三是过去两年需求已经集中释放一大波了，今年的需求也不会那么多了。

▏四是新房供给量上来了，虽然目前二手房库存量很少，但不要紧，需求可以转向新房市场。

▏五是拆迁户少了！

上海2020年开始的棚改，到2022年基本结束，前面两年分别有3.5万套、3.4万户，2022年只有2.2万户了，2023年基本就没了。

今年市场还有一些拆迁户支撑，主要是黄浦、杨浦、虹口区，这几个区的拆迁户拿了钱喜欢就近买房，所以老破小还有市场。

3、二手房价格分化

三四千万以上好地段的豪宅基本不受什么影响，有钱人不差钱，继续抗跌。

还有之前跌的比较多的好学区房，在核验价放松后，价格下跌空间反而有限了。

比如典型的梅园新村，核验价从5万涨到了七八万，去年下半年跌了20%，现在市场价在11万左右，虽然还是要打7折，但一套面积小的就三四十个平方，总价三四百多万，能买的起学区房的大多也不是首套，多出几十万还是没多大问题的。

但刚需和置换改善群体买的户型，80-120平米的，说实话核验价上升三五个点，只算杯水车薪，跟市场价还差的远。

现在核验价打7折，首付就增加了不少，总价高还是买不起。

最后是对2022年的上海购房建议，我觉得尽量买新房，二手房要看价格，合适才买，没怎么跌的话可以继续观望。

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