泰禾补“漏”，其森开“口”

来源|凤凰网房产 作者|王迪

问答环节开始前，黄其森显得有些审慎，这不太像他以往的风格，这是他时隔近两年之久首次公开大范围接受媒体采访。在四方围合的台桌前，他所面对的是30余家媒体的轮番提问。

黄其森说，面对记者回答疑问是他主动在公司内部提出的要求，在将内部的一系列棘手的事情基本梳理清楚、排除问题之后，有必要让外界看到一个“更真实”的泰禾。

从2000亿的目标带来的市场质疑，变动不断的企业管理层引发的频繁关注，到监管机构点名不断的现金流，草木皆兵的市场及舆论给之前的泰禾勾勒出“不真实”的轮廓。

所以，从第一个问题“您怎么看公司现在的股价？是否觉得今年运势不太好？”开始，黄其森接过初上任副总裁全忠的开场，试图从负债、拿地、人才和多元业务布局等多个角度去回应目前的质疑，去呈现一个真实的泰禾。

 南人北相 

与媒体见面会的现场，黄其森的背后挂着巨幅油画，福建传统客家建筑--土楼。这一传承千年的建筑形式，拒外凝内，成就了客家人的独特文化符号，也应了黄其森福建人的身份。

17年前的黄其森挥师北上，将一种静街深巷、古树高墙、门庭赫奕融合南北的中式“院子”带到北京。既有福建人精耕细作精神，又结合北方人做事的格局和大气的院子成为了泰禾及黄其森本人的文化符，黄其森称自己为“南人北相”。

作为中式住宅的代表，最常挂在黄其森嘴边的泰禾中国院子位于长安街东起点，坐落于京杭大运河河畔，北京通燕高速与长安街一线相通。这是泰禾“院子系”的开山之作，也是此次见面会的地点。

2002年，黄其森因看中了北京东六环通州三千多亩的偏僻土地，一心想在这里建出北京乃至全国的高端居住区，正式决定挥师北上，为一切故事埋下了伏笔。

当然，任何故事都讲究起承转合，泰禾院子的故事同样如此。

不断增长的销售额贡献给了这个故事不错的开头，泰禾集团2015年~2018年分别实现销售额323亿、400亿、 1007亿、1300亿，同比增长23.8%、151.75%、24.43%的增长率来看，可以清晰地看到泰禾的“速度”。

但是，恰恰是高端、投入多、回报周期长的产品特点在调控周期来临之时，让泰禾饱受现金流及回款争议。

两年前，一句2018年要达到2000亿的销售目标，让泰禾置于舆论漩涡之中，彼时，2017年年底，泰禾销售额刚过千亿，自此开启泰禾的命途转向。

两年后，在官方回应深交所连发19问的半月之后，副总裁葛勇、CFO姜明群与黄其森一同亮相。在经历过去两年的质疑与沉默之间，泰禾开始尝试以此种方式公开回应。

将目标直指回款要务，而非销售额，收紧目标成为泰禾应对的时下的举措。

黄其森直言，今年销售目标1500亿，回款希望不低于1000亿。“回款，还有200亿在途。”“过去五个月，泰禾共偿还180亿短期债务，还有接近300亿短债做了重新安排和置换，到年底需要刚性兑付的金额不到60亿。”

 补漏 

比豪言壮志市场更希望看到的，是泰禾的真刀真枪。故事已经到了转折点，与一个英雄救美、逆转全局的高潮相比，市场更现实地希望泰禾能够拿出一系列务实的动作。

显然，精心准备的这场答记者问，黄其森就是为此而来。

在融资紧缩、渠道逼仄的背景下，如果回款被视为保障现金流的重要命门，城市布局战略则决定了房企规模增长的广度与长度，“开源节流”成为泰禾的关注点。

携带闽系房企一路狂飙特征，泰禾集团曾在土地市场上狂奔，2013年豪掷195.3亿元在北京、上海等收下12幅地块频收购、参股高价地块，成为地王“收割机”。

对于房企而言，最大的成本在于土地。一改往日的激进扩张，泰禾在控制拿地的节奏，以此控制土地成本。2 013年开始，泰禾在拿地方面逐渐收缩，2018年年初开始在土地市场拿地全部叫停，并将包括海南等有风险及开发周期较长的12个项目全部出售。

“在拿地方面，泰禾不做带头大哥很多年”黄其森说。在现场，他更明确的表示是，“三四线我不去，东北我也不去，海南的我也退掉了，环京我也肯定不去，长租公寓我也绝对不做，这是非常坚决的。”

据黄其森称，目前，泰禾80%土地集中在以北京为中心的城市群，以上海为中心的城市群和以广深为中心的城市群。

曾经的泰禾擅长在风险的岸边试探市场的底线，因此也经常被冠以“激进闽系”的标签。风险实际更像幼年时期的奶粉，不喝难以长大，长大之后又需要通过调整“饮食结构”让自己更为健康。

泰禾经历风雨逐渐成熟，黄其森也开始知道什么样的饭菜更适合自己的胃口。

“中国未来的发展还是靠内需，特别是四亿中产阶级。而这些人就在一二线城市。今后大家都是做细分市场，我想这四亿的中产阶级还有很多可以做的事情，包括医疗、教育、养老，会围绕这些展开。”

诚然，庞大的改善需求已经成为拉动内需的强劲动力，民营企业手头资金并不宽裕的情况时有发生。

黄其森对外透露，泰禾将产品力押注在改善及高端产品，医疗、教育、养老是最好的回报，这将成为泰禾的“护城河”。

除了产品聚焦收紧，在集团架构、执行力及人才管理方面，泰禾也要查缺补漏。

在黄其森看来，与恒大和万达相比，泰禾的执行力还不够。泰禾目前实行的是“精总部强区域”，将总部移至北京，泰禾现在有四个区域：北京、上海、福建、广深，以后更多决策放在第一线，“能听得见炮火的地方”。

“OA这样的审批流程，当天就要点掉，要是拖延每次就罚一万块，这也是我们效率的改变。包括引进一些有执行力的人才，现在基本上就是四级变两级，马上拍板，马上决策。”

此外，对于人才的选拔，泰禾也有所收紧，将人才的门槛提高到了985、211高校，向低学历的人进一步“关”上了门。

黄其森称，泰禾今年的重点工作是“人”，对人的投资，是泰禾最重要的投资，最优秀的人才在体质内，主要有三个标准：政府、央企、高校。“最优秀的人才在体制内，大家一层层提拔都是经过考核的，能做到这种正处级以上，懂得规矩。四大律师事务所或央企的处长副处长，这些人才都是我们很看重的。”

 开口 

一方面，勒紧裤腰带，收拢聚焦，集中重点火力猛攻，以求改善目前回款现状。另一方面，泰禾也在以开放心态处理债务及其他方面的工作。

与世茂的合作是一点，记者会也是一点。

“到北京做企业不怕关注，就怕没有人理你。做企业，如果没有人关注你，我估计这个企业也差不多了。”言语中可以看出黄其森的心态发生了很大的转变。

泰禾的销售规模在于2017年之前一路狂飚，质疑声始终存在在短期负债之上。

年报显示，2018年末，泰禾集团共拥有金融负债合计1375.25亿元，相比上年同期的724.95亿元，在1年时间里净增长了650.30亿元、增幅89.70%。千亿销售之下隐藏的是千亿负债。

客观来讲，从房地产行业来看，这个规模的有息负债并不高，但问题在于是否时间紧迫以及拥有化解趋势。

葛勇透露了几个核心的数字--泰禾最新实际刚性对付短债只有60亿元，平均融资为8.5左右，2018年底，有息负债为1375亿元左右，目前已经不到1200亿元。到期的短债，去年是574亿元，过去五个月泰禾共偿还了180亿短期债务，接近300亿元的债务进行了一些置换，目前，刚性金额不到60亿元。2018年年底经营性现金流130亿元，一季度现金流是120亿元。

“泰禾一直以开放的心态，从去年下半年开始与15到20家金融形成战略合作，分散降低风险。现在我们也加大了在贷款和债务中长期贷款的占比。接下来会看到泰禾在这个过程中长期占比越来越高，短期贷款逐步下降。”

企业发展离不开适度杠杆，考验当家人的关键就在于找到合适的度量衡。通过调整及出售旗下项目销售节奏从而减缓提高短债所承受的压力，成为泰禾选择的路径。

5月17日，泰禾集团再度宣布，向世茂集团出让其位于广州、佛山以及苏州昆山的项目公司股权，交易总对价为39.71亿元。

万科将自己合作开发的模式背书总结为出色的品牌和项目管控力，在黄其森看来，泰禾由高权益比例选择改为小股操盘是适应市场波动及学习他人的一种企业“策略”。

对于房企而言，独立拿地、独立操盘完成度高更有话语权，但是在分摊行业风险之际，也面临众多不确定性。在北京地产圈，泰禾在北京的9个项目全部为独立操盘。

“泰禾原来有7000亿的土地储备，现在跟世茂合作，还有6000亿的储备，今年拿地还是要看回笼的资金来确定拿地的（节奏），更多会鼓励小股操盘、品牌输出。”

开放包容的心态也体现在管理上，黄其森称：“泰禾战略是大学生，管理是小学生”，需要和万科、龙湖这些优秀的企业进行学习，在企业合作方面，更加看重的是志同道合和门当户对。

“下周一泰禾的股价会呈现什么样的变化？”面对媒体最后的提问。

“我自己也没有想到，如果想到也不敢这么说了。”黄其森这样说。

两年前的黄其森面对媒体的直问，他会直言不快，看重的是企业的速度及规模；两年后的黄其森会更加审慎地看待如今的一切，心态更加松弛也更加成熟。

老板的心态会深刻且细无声的改变一家企业的内在。经历风雨后的泰禾也有了市场对它一些正面的评价。

马云曾说过，一家企业没经历过残酷时代，就经不起风浪。就像有人曾经形容万科，在“宝万之争”后方才真正成熟。

见面会后，开盘首日，泰禾集团股价涨幅为2.75%，6月18日盘中涨幅达5%，股价为16.2元/股。

适度的开放为泰禾打开了一扇门，对于54岁的黄其森来说，他也许正如自己所说是一位有情怀且想要将高端中式建筑传承下去的人。只不过，目标很长远，环境同样严酷，这些都是泰禾的现实。

· END ·

【推荐阅读】点击图片即可阅读