“拐点”再现？这个5月房企拿地回调融资骤降
来源|凤凰网房产 作者|王亚静
落寞低迷、高潮迭起、归于平静……仅仅半年时间，房地产市场又经历了一场轮回。周而复始的变化似乎是每一个事物的宿命。
这一次，房地产出现转向的信号明显而直接。统计局公布的经济数据显示，5月份房地产行业多项数据增速出现回落。
具体来看，1-5月份全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。
若从地区来看，东部地区房地产开发投资增速比1-4月份回落1.1个百分点；东北地区增速回落3.5个百分点。中部地区、西部地区增速虽然出现增长，但涨幅有限。其中，中部地区增速加快0.5个百分点；西部地区增速加快0.1个百分点。
被视为“面包”的土地，也有所降温。1-5月份，房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，同比下降33.2%，降幅比1-4月份收窄0.6个百分点；土地成交价款2269亿元，下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。
很显然，5月份已然成为房地产市场面临的“拐点”。
“转折”出现在5月
若对“经济”下一个狭义的定义，便是无数个“买”与“卖”交易的总和。从买卖双方交易的频繁程度，可知市场的走向。这在体量庞大的房地产市场表现得更为明显。
以此角度来看，房地产市场5月份后“趋冷”的信号已然明显。总体数据上，5月销售面积同比下降5.5％，进入负增长区间。1-5月份全国房地产开发投资46075亿元，增速比1-4月份回落0.7个百分点。同策研究院总监张宏伟表示，“从市场表现来讲，省会的二线城市从4月下旬开始有‘降温’苗头，5月份这种态势更为明显。”
在“买地”方面，房企土地投资规模出现回调。公开数据显示，在5月份，31家典型房企中10家高于去年平均拿地水平，相比上个月减少了3家。本月31家典型房企新增总建面达4861万平，相比上月减少10%；总的新增土地成交总价为2153亿元，环比减少23%；其中本月有拿地的房企中，仅有4成企业新增土储建面环比出现上涨，相比上月明显减少。
截至6月20日，开发商转让项目达到7个。（截图：北交所）
与此同时，转让项目的频率越来越高。据统计，6月份（截至6月20日）地产转让项目达到7个，5月份高达14个。值得注意的是，今年前4个月这一数字仅为2个；去年1月至12月，1年时间里转让项目仅有10个。
对此，资深地产专家薛建雄指出，“估计是因为下家不愿意手，但是房企需要部分出让股权用来融资。因而，只能频繁的公开转让项目。”
在这份转让项目名单中，包括了金茂、保利、华侨城等10余家房企。其中，仅金茂一家便在17天内先后出手了5个项目，包括三个位于北京的项目。但金茂否认这与资金链相关。仅称，“这个土地未来的售价和这个土地的价格，综合看利润率，回报的时间等因素认为超出我们的授权价，与多少钱无关。”
就在央企密集转让项目的同时，银亿宣布破产重整。6月17日，ST银亿发布公告称，控股股东母公司银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。
“这标志着房地产行业又将进入‘困难时期’”。薛建雄指出，转让项目的开发商主要是央企，破产重组的银亿是民企。“市场上所有房企都面临融资通道被堵。如今，开发商资金压力越来越来大，未来市场可能进入收缩壮态，房企扩张放缓。”
张宏伟预计，开发商未来阶段性的拿地策略可能会转向收并购以及合作开发。
融资趋紧，“盛夏”行情难现
这种种变化的背后，当归结于融资的变化。
6月13日，金融行业最重要的论坛之一——陆家嘴论坛在上海举行。在这场聚焦金融的论坛上，房地产“意外”成为了关键词之一。
银保监会主席郭树清在论坛上措辞犀利，要求必须正视一些地方房地产金融化问题。他指出，“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平”。
郭树清认为更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。”
实际上，房地产融资渠道已经被严厉管控。5月17日，银保监发文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资。另外，张宏伟告诉凤凰网房产，此前个别城市楼市尤其是土地市场出现过热现象后，监管部门出台了一些政策。“有传闻称，监管部门不久前对部分拿地房企进行了窗口指导，或许会产生阶段性的影响。”
这直接导致融资渠道再次闭锁。同策研究院监测数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，同比下降52.07%。其中，公司债降幅最大，共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元下降79.74%。
房企融资规模下滑的同时，融资频率也在降低。5月内仅23日、24日两日出现了较为密集的融资行为，且多为公布融资计划，完成发行者占少数。公司债仅发生6笔，其中有2笔是发行的美元债券，合计4.5亿美元，折合人民币31.05亿元。而中期票据、海外银团贷款、委托贷款在月内无发行记录。
外遇逼仄的融资渠道，内有房企冲刺半年度销售业绩的压力。张宏伟认为，房企6月份或10月份销售将出现短暂性回升。“在6月‘冲刺’后，加之此前累积的市场需求不足，三季度市场可能阶段性回调。四季度后，在较大的业绩压力下，企业或在10月起加大促销力度。”
“房企为了冲刺全年业绩，可能在价格上作些让步，甚至可能出现新一轮‘价格战’”。但张宏伟强调，房地产行业持续调整的基本面并没有发生变化，市场难现“盛夏”行情。
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