收并购扩张之下，中交央企前三道阻且长

来源|凤凰网房产 作者|武俊

立志回归央企前三的中交地产，遭遇了利润滑铁卢。

7月14日，中交地产公布2019年半年度业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东的净利润约9200万，同比下降83.01%。次日，中交地产股票跌幅最高近5.92%。

在今年4月12日，中交地产的公布2018年年报中，公司实现利润总额15.42亿元，实现归属于上市公司股东净利润8.10亿元，较上年同期增长36.69%。

相比于去年8亿的股东利润，今年半年利润连去年八分之一都不到。中交发生了什么？

交付面积下滑拉低公司利润

同策研究院总监张宏伟向凤凰网房产表示，中交地产去年的财务主要是结算2017年或者2018年少部分业绩，由于那个时候房价整体在上涨，所以归属上市公司的股东利润也会升高，相比之下，2019年结算的半年报则为2018年的主要业绩。

张宏伟的这一言论在年报中可见端倪，2018年中交地产土地储备项目44个，30个并表项目，有4个新项目在年内开工，6个待建项目，8个2017年开工项目，12个2017以前开工的老项目。累计竣工面积为360.25万平方米，而在建及待建面积则为868.33万平方米。

与张宏伟的言论不谋而合，公告内容也证明了这一点。业绩下降主要是由于报告期房屋交付面积较上年同期减少，导致结转的利润减少。其次，上年同期全资子公司北京联合置业有限公司非同一控制下企业合并中交石家庄房地产开发有限公司，确认投资收益2.4亿元，而此报告期无同类业务。这可以说是第二个归属于股东净利润减少的原因。

据悉，中交地产在去年底收购北京联合置业有限公司100%股权，出资8.6亿。与之相伴的则为中交近年来的重组进程，收购联合置业时，中交曾表示：“本次交易完成后，联合置业将成为公司全资子公司，将较快增加公司地产项目数量，扩大公司规模，公司房地产业务区域将拓展到青岛、杭州、石家庄等地，有利于增强公司可持续经营能力，促进公司主营业务的健康发展。”

央企前三的距离 

事实上，在2017年喊出“央企前三”的豪言壮语之际，中交地产的业绩还在百亿元级别，而其想要追赶的目标保利和中海已经达到2000亿以上级别。即便加上绿城中国去年销售规模，中交尚不能突破2000亿元。

中交近年扩张多走收并购之路，以收购排名前20房企绿城为最。2018年8月，中交地产公告称，中交房地产集团将收购合并中住地产，申请豁免要约收购义务在10月获得证监会核准，目前该合并已经完成。2014年12月23日，中交以约60.13亿港元收购宋卫平24.288%股份，与九龙仓并列绿城第一大股东。2015年5月18日，中交收购绿城1亿股普通股股份，合计持有绿城28.912%股份，自此成为绿城第一大股东。

收购绿城的扩张意图可以追溯至三年前。2017年，中交地产高层曾向媒体表示，中交目标是做到销售额进入百强前八、央企的前三。在去年，头部房企已将这一座次的门槛提升到2000亿元，而彼时中交地产的销售额还不到200亿元。据中国指数研究院2019品牌房企销售业绩排行榜数据，截至今年6月30日，中交地产在房企排名第94，销售额139.7亿。

收并购貌似并没有将中交推入央企前三的位置，反而加大了中交本身的资金压力。

一组数据可以看出结果。2018年中交地产资产负债率为89.48%，2016年、2017年，中交地产的资产负债率分别为82.52%、88.56%，在房企纷纷喊出降负债、去杠杆的环境下，中交近几年的负债率居高不下。

现金流方面，中交2018年实现经营性现金流量净额为57.9亿元、投资活动流量净额为净流出7685万、筹资活动流量净额为净流出46.9亿元，公告表示，2018年，中交在土地支付金项目获取等经营层面支出减少、通过收购等投资活动收入增加、以及偿还债务和进行资产收购等方面支出增加。

凤凰网房产注意到，与半年业绩预告披露时间相近不足一周，中交又披露一则董事总裁辞职的公告。7月10日，中交地产董事会于2019年7月9日收到公司董事兼总裁耿忠强先生的书面辞职报告，由于工作变动原因，耿忠强先生申请辞去公司董事、董事会提名委员会委员、总裁职务。据悉，耿忠强上任不足10个月。

对于股东近利润下降的同时总裁宣布离职，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从央企角度讲，董事辞职与业绩不美观还是有一定关系的，中交销售数据欠佳，央企的管理层也势必会承受一定的压力。

转移阵地？

相比于中交地产原总裁耿忠强的离去，他的上任或许更值得关注，7月15日，绿城房地产集团发布公告，将由耿忠强先生担任绿城中国执行董事兼总裁。

上文提及，绿城自被中交控股以来，一直巩固自身主导地位。而据7月11日公告，宋卫平、刘文生双双辞去董事会联席主席职务，自此，绿城的宋卫平印记彻底消除。

对于中交对于绿城的收购，这可以算的上一个很好的契机。

同策咨询研究中心总监张宏伟向凤凰网房产表示，一般来讲就是企业的收并购都是要经历三到五年的过渡期，在这个期间内需要进行管理体系与财务体系的融合，对于近期宋卫平辞职，也正是并购过程中过渡期完成的体现。另外，从未来发展角度看，作为央企的中交可以为绿城提供一些价格相对较低的土地储备。虽然绿城未来发展速度会变慢，但如果二者融合较好，企业的整体利润与规模将会有一个可持续发展。

以上数据可以看出，尽管中交在重组方面着力很大，但至少目前还未对上市公司业绩产生较大帮助。

另一方面，去年与今年相似，中交地产董事也有着大的人事变动，9月，包括孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任，董事长由中交投资有限公司原董事、总经理赵晖接任。

中交高层流动频繁，但绿城的中交印记愈发深刻。7月11日的调整后，绿城董事会非独立董事由7人组成，郭佳峰作为宋卫平的股权代表，出任执行董事；吴天海作为九龙仓股权代表，回归绿城并出任非执行董事；中交推荐刘文生、周连营、耿忠强、李骏担任执行董事。

宋卫平称，他此番辞任，是为了进一步完善法人治理结构，培养绿城后备团队，为绿城长治久安奠定坚实的基础。

频繁人事更替，地产板块整合收效甚微，而未来如何与绿城中国保持协同、避免同业竞争，中交道阻且长。

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