当房地产不再谈情怀

编者按：宋卫平现在专心面向农业和康养产业的小镇建设。那个总是怒火冲天的老宋已经变得不爱发火。炮声连天的任大炮投身阿拉善的公益事业，不再将自己的白发染黑，见到老朋友会掏出自己在沙漠种的小米相送。

大佬们更善了，但也许最大的善，是即便江湖凶险，但仍愿为他人，心甘情愿。这种心甘情愿，体现在那些巨额的捐赠款里，也存在于每个产品的细节里。

来源|凤凰网房产 作者|周博通

这些日子地产圈并不平静。

在7月的中间，绿城重组了董事会，并宣布了创始人及联席主席宋卫平的辞任。

有人说宋卫平是地产圈里最后一位理想主义者，在如今追求规模、追求利润、追求增长的圈子文化里已经格格不入。圈子容不了他，资本市场也容不下他，宋卫平卸任的消息公布的当天，绿城中国的股价上涨4.20%，报6.20港元。

宋卫平算得上是讲情怀的代表，他可以在十几年前就骄傲甚至有些狂妄地指着自己一手打造的玫瑰园说，这个项目的品质质量已达到世界一流水平，比肩伦敦、纽约等豪宅。

但现在不是个讲情怀的时代，罗永浩谈情怀，锤子降价了；许鞍华谈情怀，票房没有了。融创的孙宏斌说，“我们也有情怀，但我们不说情怀。所以别跟我扯情怀，扯情怀很low。”

情怀不再，支撑企业活下去的是什么？

小而不美

CRIC在6月的最后一天发布了《2019年上半年全国房地产总结与展望（业绩篇）》，这份报告的数据显示，房地产行业的集中度在今年继续提升。从千亿房企的数量来看，2019年千亿房企规模有望在2018年30家的基础上继续扩容至35-40家，新晋千亿房企销售规模也有望进一步提升。

尽管整个行业的大环境不好，三四线热度不再，大房企依然有自己的生存之道——重回一二线赛道，强调现金、加速去化，6月单月百强房企销售业绩环比增速超23%，近四成房企年度销售目标完成率超过50%。

如果重头来看国内的房地产行业，1980年，从某种意义上来讲是中国房地产发展的元年，同年9月，北京住房统建办公室率先挂牌，拉开房地产综合开发的序幕。

38年后， 2018年，万科34岁，碧桂园26岁，恒大21岁。这一年，它们的销售额分别是6069.2亿元、7286.9亿元、5511亿元。这是与“万亿”规模最接近的三家房企。

相比万亿竞争更为激烈的，是千亿的门槛。

在2017年，几乎所有的前五十强房企都提出了2018年冲刺千亿军团的目标；另有20%的排名于50—100位的房企提出了两到三年内冲刺千亿军团的目标。

而到了2018年，国内千亿房企数量已经达到了30家。同一时期的世界商业版图上从没有一个案例像今天中国房地产这样——在一个行业拥有如此多销售额以千亿级计的公司。尽管榜单的真实性和准确性饱受争议，但没有人会无视它们。政府的招商、合作伙伴的选择等等，都需要有这样的参照。

尤其是金融机构，大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

大企业的活法各显神通，没有政策的支持、便宜的资金、合作伙伴的认可，小房企的死法千差万别。

7月25日，媒体引用人民法院公告网的数据显示，截至7月23日，2019年全国有271家房地产企业破产清算。其中，7月以来就有34家房地产企业宣布破产，平均一天关掉1.48家。这些房企都是清一色的小微房企。

生与死之间，答案残酷却现实。

何以解忧，唯有暴涨？

规模有边界吗？为了规模在牺牲什么？

杰弗里•韦斯特在自己《规模》一书都给出了答案，他发现公司收入和支出的比例变化在规模法则的初期可以做到规模不断扩大，成本不断降低。但随着公司规模的扩大，规模法则失效，收入增长的同时，支出比例不再节省，直至由于内外环境改变导致衰退。

每家房企的掌舵者都希望能够让自己的心血既伟大，又长久。在规模法则的后期，为保证自己的利润，可能质量成为了牺牲品。

2018年，中国两家最大的房企碧桂园和万科都在迈向更高的目标道路上遭遇了质量的拷问。

一个月时间三起事故，让素以高周转和成本管控而著称的碧桂园陷入舆论危机。六安事件第二天，7月27日晚，碧桂园宣布，旗下全部项目立即停工，彻底排查和整改安全隐患，包含工程红线以外的施工队临时设施都应纳入本次检查整改范围。

1个月后，万科接棒成为工程质量和安全事故的主角。2018年万科在中山、贵阳、郑州和上海在建工程接连发生事故，让这家一向以品质和服务著称的龙头房企遭遇极大信誉危机。

万科的质量危机甚至一直延续到2019年，在成都、重庆、北京等地的质量和虚假宣传事件浮上水面后，央视对其佛山公寓事件的报道将舆论推向风口浪尖。

当然在碧桂园与万科之外，房企或多或少都会经历对其工程和产品质量的拷问。

尤其在政策严控常态化、融资收紧之下带来的资金压力似乎使得“高周转”模式成为当下房企的“救命稻草”。

包括保利、绿城、龙湖、中海等多家房企纷纷祭出“高周转”大旗。不过，高周转所带来的代价正在逐步显现。减配、质量问题、虚假销售、霸王条款等已经是家常便饭。从央企到民企，从刚改项目到高端豪宅，质量问题及相应而来的维权事件呈现爆发之势。

有人将近期爆发式的维权事件归结于告别房价暴涨时代的“后遗症”。3年以前，在楼市一片涨势汹汹下，在对利益追逐的狂热情绪中问题被主动忽视，大水退去，裸泳者毕现，一时泥沙俱下。

企业管理者不是没有过担忧，王石曾有忧虑，“当人在第一的位置上，就会时刻想着保住第一的位置，所以万科的发展速度就非常快，但是如此大的规模和如此快的速度下，产品质量难以保证，市场好的时候没有问题，但是当将来市场成熟饱和的时候，增长没那么快了，如果保证不了质量，将来怎么办？”

王石曾提出万科要改变经营模式，因为万科的体量太大，稍不慎就会出现质量事故，要抛下第一这个沉重的包袱，第一固然好，但是质量好了，哪怕只拍在第三，总比质量不好的第一要好得多，而万科在速度与质量冲突的时候，应该是质量第一，速度与成本冲突的时候，还是质量第一。

包括碧桂园、万科等龙头房企在内，其实从顶层设计上制定了严密的标准化管理体系和监督标准，但是随着项目数逐渐增加，一套完整的工业建筑标准化流程在各地实践时可能出现差异，同时随着管理半径的不断扩大，制度的执行完成度也大大折扣。

如果按照动辄全国数千个楼盘，数十万的建筑工人的样本统计，个位数的伤亡事件在一些人看来可以列入小概率事件。

但是正是这些小概率事件正在将行业拖向深渊。去年在拉萨的媒体见面会上，郁亮提到了小概率事件，他表示，六西格玛管理理论中，管理水平管到100万次时有3.4个缺陷率是可接受的。但对于今天万科的体量，这样的失误率是不可接受的。

这不是一朝一夕的工作，国务院安委会办公室通报的2018年上半年全国建筑业安全生产数据显示，期内共发生生产安全事故1732起、死亡1752人，建筑业事故总量已连续9年排在工矿商贸事故第一位。

排出来的口碑

田明问，我们这个行业，真的受人尊敬吗？

7月22日，一年一度的《财富》世界500强排行榜发布，该榜单以营业收入为依据进行排名，是衡量全球大型公司的权威榜单之一。

共有5家中国房地产企业上榜：分别为碧桂园，恒大，绿地集团，保利集团和万科，排名均较去年有所提升。碧桂园跃升最快 位居第177位。

《财富》世界500强一直被当作经济转型的注脚和风向标。1989年，中国银行成为第一个出现在“《财富》世界500强”排行榜的中国公司。

中国银行代表中国企业登上《财富》500强榜单，开启了中国银行业的高光时刻。在此后30年里，银行业在《财富》500强里占据了中国企业的半壁江山。

房地产行业的高光时刻则来得比较晚。房企第一次登上《财富》500强榜单，是在2012年。

绿地集团以2445.75亿营收、利润总额120.04亿元、1050.78亿元的销售金额成功挺进世界500强，排名483位，成为第一家登上世界500强的房企。

而2012年开始，也是国内房地产行业规模倍增的起点。

在500强榜之后不久，7月24日，福布斯中国发布了“2019中国慈善榜”，100家企业上榜，其中涉足房地产行业的企业家达到34位，成为慈善榜的最大群体。

恒大集团董事长许家印、碧桂园主席杨国强家族分别以40.7 亿、16.5 亿人民币的现金捐赠总额，超过了阿里巴巴的马云名列福布斯《2019中国慈善榜》前二。

产品质量是长期的、隐性的投资，但排名是值得拿出来炫耀的东西，而且见效快，成效好。

不过行业的问题，并不简单是一个排名的问题，而是价值的判定。排行榜是一种价值判定，口碑也是一种价值判定。企业要活下去，必要的资本操作不可或缺。

但是离开产品质量，单纯地注重资本运作，缺失了对品牌，对质量的重视，对市场和对消费者的敬畏。

当这个行业的价值判定从质量转变为数量，青年时的轻狂不羁已远去，情怀已经成为上一辈恒久的精神符号。

宋卫平现在专心面向农业和康养产业的小镇建设。那个总是怒火冲天的老宋已经变得不爱发火。炮声连天的任大炮投身阿拉善的公益事业，不再将自己的白发染黑，见到老朋友会掏出自己在沙漠种的小米相送。

大佬们更善了，但也许最大的善，是即便江湖凶险，但仍愿为他人，心甘情愿。这种心甘情愿，体现在那些巨额的捐赠款里，也存在于每个产品的细节里。

· END ·

【推荐阅读】点击图片即可阅读