观中窥报②“佛系”旭辉
编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
来源|凤凰网房产 作者|许骐
“很多人在问我们旭辉是不是要冲3千亿、5千亿？我说旭辉没有明确的销售目标，我们只有一个战略目标，它是一种浮标。”
“不管外在市场怎么样的调控，哪怕限价，哪怕市场回落，天要下雨娘要嫁人随它去吧，先把自己做好。”
“下半年会减少进入新城市，坚决不拿‘地王’，所有的‘地王’都有一部血泪史。 ”
“好机会、好项目我们一定会拿，如果没有，我们就会等一等，目前我们没有硬性指标。我以前跟同事说，我们唯一是不会下买地指标...”
8月13日下午，上海香港双会场，林氏兄弟的“佛系”回答和稳健向好的财务数据让现场的媒体们“无处着力”。有记者忍不住向林峰发问，“如果失去了这种激进的特点，闽系房企还能叫闽系吗？”
旭辉自然不希望被贴上“闽系、激进”的标签，林氏兄弟话里话外透露出的“佛系”更近似于一种埋头干的“苦行僧”状态。林峰谈到：“其实旭辉到上海已经19年了，我们一直是徒步的文化，我们每一步踏踏实实往前走，旭辉不想用极致的杠杆，也不会去追求那么极致的增长。”
在此背景下，旭辉未来的布局和业务当中出现的新元素成为众人关注的焦点。
关于销售指标
林峰：年初承诺的目标1900亿不会变，我们比较有信心能够完成，按照现有完成的比例去推，因为我们已经完成了1030个亿，下半年还能够推出接近2300亿的可售货值。从下半年情况来看我们希望把销售放在金九银十，提前锁定年度销售目标业绩。
很多人在问我们旭辉是不是冲3千亿、5千亿？我说旭辉没有明确的销售目标，我们只有一个战略目标，但是战略目标随着行业发展是浮动的，行业如果加速发展，我们不会落伍，我会加速。如果行业整体稳健，我们也会按照行业正常的速度。所以它是一种浮标，浮标的核心就是咬住第一梯队不放松，我们看第一方阵的时候还要看第二方阵的追赶速度，保证保持不低于第二梯队的发展速度。这是我们一个大的定位。
关于下半年拿地
林峰：我们下半年买地的节奏会放缓，因为第一是觉得地价会回稳，第二是因为我们土储够了。旭辉已经布局了80个城市，下半年会减少进入新城市，而是在原有城市深耕，把原有城市规模做大，以销定产、降低库存、提高去化、加快回款。我们有500亿现金，会降低负债，下半年会把一些短期的负债还掉，保持更大的财务弹性。我预判四季度可能会出现投资窗口期，大家都不拿地的时候可能又会有拿地的机会。
关于商业布局
林中：我认为在未来开发长期来看，旭辉一定会从现在纯粹的开发销售业务逐步转向开发销售和持有收租并举业务，但是这个过程会很长，我们估计会花10-20年时间，所以租金会逐步逐步提高。关于总体租金目标，我们今年年底发布商办战略的时候会提出来，未来希望租金能占营业收入的30%。
商业的战略我们还在讨论和修正，商办不会影响到住宅开发的业务，因为商办投资比重会控制在回款的10%左右。
香港会场
林峰：旭辉初期把商业架构搭完，并没有做非常大的规模上的投资。因为我们觉得需要把团队夯实，外部优秀的精英和内部培养同步进行，战略未动HR先行，组织磨合程度需要一定的程度。
关于长租公寓
林峰：最近的爆雷其实是说明这个行业正在回归理性，我觉得最坏的时代就是最好的时代。旭辉每一次都是考虑企业自身能力能不能维持。今年旭辉仍然维持在上海长租公寓的第一位，我觉得这个行业不要在资本驱动下违背商业规律参与竞争。
关于进入旧改市场
林峰：旧改其实我们一直觉得入乡随俗，不能都用短期的思考去做，我们也开始布局中长线。任何一家企业规模大了，我们都希望有多元化的销售能力。就像你不能光吃牛肉，没有牛肉有海鲜你吃不吃？也得吃，回去买两斤大米也可以。要有多元化的投资拿地能力。第二个旧改它在中长期能够为我们锁定不少土地储备。未来我们会增加一二线城市旧改项目，一二线城市旧改是未来几年很重大的机会。
关于建造2.0
陈东彪：其实穿插施工在国际上很多，特别是日本的企业做得非常多。我们每年会派我们的工程师去日本考察学习一个星期，我们已经累计派出了100多位工程经理去了日本学习。学习回来用到我们自己的工作当中。
建造2.0它确实能比我们原来的传统方式提前竣工，提前备案，也会提前结算，也会提前资金的回笼，我相信这是未来行业上的标杆企业都会按照这个方式来做。
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