观中窥报⑪新城控股：素面朝天

编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。

来源|风财讯 作者|许骐

在7月初遭遇“黑天鹅”事件后，新董事长王晓松甫一履新就将部分新近获取的最高为150亿的项目摆上货架，平价出售这部分资产意在降低受“黑天鹅”事件牵连带来的流动性风险。

50多天后，新城控股向市场披露了自己的半年报，一份简单清晰的半年报将新城控股上半年的财务状况呈现给市场，新城控股希望呈现给市场一个真实的自己，也期许市场给与公司本身客观的评判。

8月23日晚间，新城控股披露2019年半年度报告，报告期内公司整体经营业绩持续稳步增长。今年上半年，新城控股实现营业收入170.64亿元，归属上市公司股东的净利润为25.92亿元。

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短期偿债无忧 转让项目减轻流动性压力

从上半年新城控股的动作来看，显然是有“保8争5”的计划。

拿地数据来显示，今年上半年，新城控股似在为“冲击前5”做土地储备。财报显示，2019年上半年，新城控股新增80个项目，总建筑面积0.24亿平方米，总金额为735.24亿元，权益金额约为550亿元，拿地金额排在行业前5。

不过黑天鹅事件后，资本市场对新城控股的担忧主要来自其资金链，安全成为了公司的首要任务，新城控股也难以再调动富裕的资金在土地市场四处冲杀。

财报显示，截至6月底，新城控股总资产4233亿元，资产负债率86.7%，同比下降1.61个百分点；净负债率76.62%，较去年同期下降约39个点。新城控股在手现金余额为456.42亿元、同比增长83.8%，短期债务为261亿元，现金短债比1.75倍，短期偿债无忧。

财报之外，据新城控股披露的公告显示，截至目前，新城已有15个项目股权完成转让，累计可回笼资金68.57亿元。

而据新城自身披露，其计划转让的项目约为40个，项目总货值约为450亿元。其中 2019年可推货值约为100亿元、2020年可推货值约为250亿元、2021年可推货值约为100亿元。换言之，此番集中性的项目出让对今年业绩影响不大。

2

销售指标无虞 今年或可保8

今年2700亿的合同销售指标可能是王晓松最不需要担心的事情。新城方面表示，2019年下半年可推货值约为2200亿元。结合上半年45%的完成率，新城多次表示，完成年度指标是大概率事件。

制图：凤凰网房产上海站

而在全国房企排行方面，从前7月的数据来看，中海增速高于新城，新城想要提升排名已不现实。

制图：凤凰网房产上海站

与距离新城最近的两个追赶者相比，华润置地与龙湖集团的全年指标分别为2420亿元和2200亿元。从上图中的完成趋势来看，新城若能完成2700亿的指标，保住第8或可实现。

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下半年结转收入或是上半年的5倍

在规模持续增长的同时，今年上半年，新城营收和归母净利同比增速为9.28%和2.13%。其中，房地产业务的营收较去年同期出现下降，约0.85%。新城方面对此的解释是，公司大部分的营业收入将集中在下半年结算。

新城控股上半年业绩概览 

据财报显示，新城账面拥有已售未结转面积为2959.51万平方米（含合作项目），合同负债（已售未结转金额）1723.33亿，这或将给公司未来两三年的利润释放提供保障。

中报显示，新城计划下半年新开工87个子项目，新开工建筑面积1622.17万平方米，其中，住宅项目914.92万平方米，商业综合体项目707.25万平方米。该公司计划竣工90个子项目，实现竣工面积1469.26万平方米，其中，住宅项目1068.51万平方米，商业综合体项目400.75万平方米。也就是说，若新城控股下半年按照计划完成结转，其竣工面积将是上半年的5倍。

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三四线去化承压 双轮驱动保障利润空间

过去两年，新城控股凭借着在三四线城市的广泛布局而实现规模大幅度攀升。而今，三四线城市的市场下行风险正在考验这家房企的运营能力。

数据显示，截至报告期末，新城的库存总额为2100.78亿，较上年末的1455.73亿大增近650亿，增幅近45%。

但在“住宅+商业”双轮驱动下，新城控股上半年拿地平均楼面地价约2989元/㎡，地价优势明显。与此同时，据凤凰网房产了解，新城控股的平均拿地价格约为同期销售均价的25%，或有利于提升项目去化速度，保障利润空间。

此外，吾悦广场租管费收入的快速增长，带动了整体收入的有力增长。半年报显示，新城控股出租物业类型主要包括吾悦广场和办公写字楼两种，合计营收17.61亿元。其中，吾悦广场上半年租金及管理费收入为17.41亿元，同比增长98.74%，接近翻番，出租率高达98.49%。

从毛利率看，上半年，新城控股销售毛利率37.5%。而净利率看，新城控股销售净利率17%。这两个指标均领先同业。

不可否认，“黑天鹅”事件已经过去50多天的时间，新城系股票的股价也渐趋稳定，但市场信心的修复依然需要时间。

同时需要注意到，新城控股的半年报所反映的仅是其7月之前的经营状况，“黑天鹅”事件后的项目转让、人员变动、战略调整等动作给公司带来的影响将更全面地在年报中体现。

不过，今年以来，房地产行业整体规模增速放缓，下半年房企拿地热情不高。新城或可借此“良机”，控制负债规模，优化现有土地储备，积极回笼资金，以押宝更长远的未来。

完

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