谁的泰禾？“地王”落幕，苦等救援

一年前，黄其森在泰禾于北京通州的“中国院子”项目举行的媒体见面会上被问到业主担心烂尾时说，恭喜这些业主，因为“买到就是赚到”。

后来发生的种种表明，这些业主显然没有觉得自己是赚到，多半是后悔和气愤。刚刚过去的6月，一封署名为“泰禾北京院子二期全体业主”的公开信在媒体流传，指责北京院子长期停工，施工进度严重滞后，担心该工程“烂尾”，要求董事长黄其森拿出实际方案、盘活项目。

这已经是北京院子二期业主第二次公开维权，上一次是在一个月前。不仅如此，泰禾在上海、苏州、杭州的楼盘，均被曝停工或未按期交房，维权的场面也不止在一地发生。

谁也没有料到，以高端、豪宅打榜，坐拥稀缺资源，因独特风格而一度出尽风头的泰禾项目会陷入如此乱局，就像人们没有料到，几年前还在地产界叱咤风云的昔日地王，如今已如一头困兽，被四处围挡，等待救援。

“疫情”、“调控”？

评级机构东方金诚国际信用评估有限公司在6月21日披露，下调泰禾集团（000732.SZ）主体信用等级至AA-，评级展望调整为负面。下调的理由是，大华会计师事务所对泰禾集团出具的2019年度审计报告中提及，泰禾现存的已到期未付借款金额为235.58亿元，尚未支付的罚息为6.4亿元，并且公司子公司未履行还款义务而被列为被执行人，可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况存在重大不确定性。

几个月前，穆迪同样把对泰禾集团的评级展望由“稳定”转为“负面”。

盈利能力、高额债务下的资金链、控股股东的股份被冻结……外界对泰禾表示出种种担忧。

姗姗来迟的2019年年报发布后，6月16日，深交所对泰禾集团发出涉及债务、股权出售、延缓竣工、引入战略投资者等14个方面的问询函。

“都快散摊子了，一直没有项目。”北方省会城市一家地产人士称。

知情人士透露，泰禾在该市此前曾拿过一批商业别墅的地，但一直未开发，后当地一批别墅项目被整改，所有项目停工，到现在也没有结果，所以开工也就遥遥无期。

“组织还在，但是一直在裁员。”上述人士称，此前一直推广项目、招聘人员的负责人，如今已经一个月没有更新有关企业的任何消息。

一位曾经在其北京区域公司的员工前两年就已经辞职，原因是，他觉得泰禾一天不如一天。多位深圳和广州的离职员工也表示，很多人去了都待不到三个月。

刚刚发布不久的2019年年报显示，泰禾主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营，拥有以泰禾“院子”“大院”“小院”“园系”“府系”等系列为核心品牌的高端住宅地产产品，以及以“泰禾广场”“泰禾新天地”“泰禾中央广场”为核心品牌的商业地产产品。

“深耕核心一线,全面布局二线”是其区域发展战略，即：“围绕以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区进行市场开拓，谋定而后动，形成全国性区域发展布局。”

然而，在多个布局的区域，无论是一线还是二线，泰禾的项目接连曝出问题。

媒体报道，就在前不久深圳院子开放展示当天，售楼处迎来一拨又一拨来自其他地区的业主，深圳坪山公寓项目实际上是商改住，无法以住宅形式交楼，从2018年开始停工；上海大城小院项目也被曝延期交房、挪用资金等问题，杭州院子一度烂尾，终于完工后，被指“像一个垃圾场”……

而现在的广州院子，仍然被中介努力推广。一位人在广州的朋友转发了一条《资金链断裂！北京院子业主卑微下跪，广州院子还敢买吗》，然后附上评论：“虾仁！”

从2018年，泰禾的资金链开始变得紧张，资金压力凸显，这是在2017年依靠激进的“高负债、高杠杆、高周转”战略出现在房企前20名的名单里，其带头人黄其森宣称2018年的销售额目标要再翻一番至2000亿元后出现的。

有媒体在报道中称，“若非新冠疫情，泰禾本不至（于如）此。”文章分析，新冠疫情对泰禾是一次沉重打击，由于销售回款在一二月份断供，债务再次恶化，此前停止拿地、出售资产等措施换来的债务安全期被拦腰斩断。但有意思的是，泰禾苏州公司总经理罗跃东曾在公开场合表示，经历过SARS之后，疫情对房地产行业影响较小。

也有人做过更大的假设，如果此轮房地产调控不是如此坚决，泰禾的危机也许也不至于如此。

从2016年开始的房地产调控，让主打高端、高品质，布局一二线重点城市的泰禾遭遇了多地严厉且漫长的限售、限价政策，而无法像此前几年一样高歌猛进，把高价拿来的地，用高周转变现为高收益，因此不得不另寻他法，不停换人，不停变卖资产，不断用更“贵”的钱解决资金之渴。

直到2020年4月22日，人民法院网披露，因子公司债务违约，泰禾集团董事长及其实际控制人黄其森，被列为失信被执行人，外界才普遍得知泰禾资金链危机的严重程度。虽然之后，黄其森的失信被执行人信息得以删除，但铺天盖地的担心和负片评价接踵而来。

迟迟而来的2019年财报显示，泰禾2019年营业收入236.2亿元，同比减少23.77%；归属上市公司股东净利润4.66亿元，同比减少81.74%；扣除非经常性损益的净利润为-4.01亿元，同比下滑118.97%；经营活动产生的现金流量净额236.14亿元，同比增加69.51%；总资产2243亿元，同比减少7.74%。

其中，泰禾的有息负债约为974亿元，一年内到期的债务为506亿元，流动负债为1464.3亿元，非流动负债441.24亿元，负债率高达85%。

也有人从中读出了积极的因素，比如有息负债同比下降约30%，资产负债率也下降约2个百分点；经营现金流净额同比增长近70%。

人们都在等待此前已经被官宣的正在筹划公司引入战略投资者事项，“相关交易可能涉及公司控制权的变更”。

虽然目前尚未有任何确定的消息更新，但一手创立起泰禾，并让这个名字刻在中国房地产发展史上的“闽商”代表之一黄其森，在舆论的猜测中，似乎已经做好离别的打算。

谁的泰禾？

一位知情人士对媒体透露，在5月13日泰禾证实正在引入战略投资者，并称可能涉及公司控制权变更之前，黄其森在北京通州的中国院子开了一个小范围的工作会议。“他跟高管传达了三个消息，第一个是说泰禾再难也不会降薪、不会裁员；第二点说跟战略投资人的谈判一切顺利，会是一家房地产非主营业务的500强企业；第三点，他有点悲情地说：自己将让出第一大股东的位置。”有媒体报道称。

关于泰禾即将引入的战略投资者，市场上传言很多。

最近更新的消息是，“泰禾正与多家投资方沟通，接盘公司大概率为央企，具体事宜还在洽谈。”泰禾集团当日涨停。

此前有传言称，福州有关部门在牵头商讨援助泰禾的可行性，但主要投资人，仍然要靠泰禾来寻找，极有可能，还是福建的企业。

总部位于厦门的厦门国贸集团、厦门建发都是猜测的对象。据说黄其森还曾专程赶往位于厦门的厦门国贸集团，商讨入股事宜。但这样的猜测很快被两家否认。

央企背景的中化集团旗下的中国金茂也曾一度被传是接手泰禾的新东家，但随后也没了消息，有人说是因为债务数额巨大，也有人说是原本也就停留在谈的初期。

报道称，据第三方测算，按照泰禾集团股价计算，投资者若通过二级市场取得控制权，将至少支付35亿元的对价。考虑到公司负债规模，新股东要付出的实际成本或可触及数百亿元。

华侨城、中国信达也都曾在传闻中出现，但都未有下文。

6月22日，泰禾集团高开后再次一度触及涨停，然而并没有更新战略投资者的消息传出。

泰禾的一幕，让很多人联想起2015年，国企中交集团入主绿城，成为其第一大股东；也是在那一年，中国平安成为碧桂园第二大股东；2018年，中国平安先后两次入股华夏幸福，成为其第二大股东，以及2020年初，世茂和东方资产接下福晟40%和30%的股权。

人们慨叹，房地产大鱼吃大鱼的时代，已经到来。

人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。

这其中不乏“大鱼”。据统计，今年以来，包括弘阳集团、协信地产、阳光股份、新华联等多家房企均透露了引入战略投资者的计划或意向。

“2019年对中国房地产是蛮难的一年，以前是‘大鱼吃小鱼’，现在是‘大鱼吃大鱼’的整合时代，而不仅仅是拼规模。”“拿下”福晟后，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在战略合作发布会上称。

“地王”落幕

泰禾的确是条“大鱼”。

高光的2015-2017年，泰禾一度被称为“地王收割机”，一度从一家福建本土的中型房企跨入千亿行列，创始人黄其森也显眼地出现在富豪榜单。

业内不少人把黄其森称为“黄院长”。

泰禾官网上，把2002-2009年总结为“挥师进京，别墅标杆”。2003年京城顶级豪宅“运河岸上的院子”（现名“中国院子”），让泰禾一炮走红，获得业界口碑，叫好的同时同样叫座，原本每平米一两万元的别墅卖到了“十万+”的价格，12栋墅王叫出3亿到5亿元天价。

这也是泰禾“院子系”的开始。

2014年，由黄其森主编的散文集《院子里的中国》由作家出版社正式出版。他在不同场合讲中国传统建筑、庭院文化、院落情结，其带领的泰禾则以新中式院落别墅“院子系”在全国一二线城市大肆扩张。

“在所有地产公司里面，泰禾布局是最清晰最坚决的，三四线不去、东北西北不去。”这是2019年那次媒体见面会上，黄其森在阐述泰禾的战略时说的。2013年泰禾在北京、上海、福建拿了800亿元的土地，那时候泰禾的代名词就是“地王”。“回头看，我们那几年拿的地，到现在1600亿元拿不下来，那时候有几个人看得懂。”他说，从安全性角度来说，北京、上海一定要安全得多，所以当时北京10块地泰禾能拿7块。“我们是七匹狼里的头狼啊。”言语间透露出春风得意。

2015年12月25日下午3点，深圳土地房产交易大厦隆重拍卖两宗居住用地，竞买的队伍里有中海、华润、首创等22家房企。尖岗山两宗地均被福建中维房地产开发有限公司以57亿元总价拿下，该公司是泰禾的全资下属公司，深圳新“地王”加冕。

此前一名前员工曾在接受媒体采访时称，董事长黄其森曾明确要求，在广深拿地要不惜代价，要迅速站稳脚跟。“在2015到2017年的两年内，泰禾集团就在广深区域8个城市布局了11个项目，总货值近千亿元。”报道称。

高歌猛进之时，黄其森对媒体放言：“2018年泰禾集团的销售额要达到2000亿元，负债降到75%。”当时是2017年底，泰禾销售刚向千亿元迈进。很快，该公司迎来交易所问询，泰禾回复：仅是董事长的个人愿景，不代表公司业绩承诺。

那次2000亿元的目标，后来被外界看作是分水岭，泰禾那几年的顺遂迎来拐点，不停有负面消息传出，高管出走、债务缠身、人员流动频繁。

6月22日消息，泰禾10.98亿元向五矿信托转让广州增城项目19%股权。有投资者在“问董秘”中向保利地产询问：“请问贵公司有意接收泰禾集团的计划吗？还是有在接触当中？”

当然，他们并没有得到确切的答案。

作者丨曹蓓   编辑丨王毕强

凤凰WEEKLY财经（ID：fhzkzk）原创

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