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“房不刺经”是中国楼市史上最大只灰犀牛

蔡为民 蜜财经 今天

作者:蔡为民

来源:今日头条自媒体客户端

“房不刺经”是中国楼市史上最大只灰犀牛

中央高层召开重要会议针对房地产调控除重申“房住不炒”,更明确提出“落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。


1


居民储蓄率创历史新低


“房不刺经”消息发布后引起市场极大震撼,各种“事后诸葛”般的评论连篇累牍,好不热闹!其实只要仔细、认真探索整体经济环境及楼市处境的专业研究者,都能得出我从今(2019)年第一季末开始便不断对外宣讲的判断:中央已做好楼市重挫的准备,正努力切割房产与金融业之“裙带关系”。


换言之,“房不刺经”看似突然爆发、猝不及防的黑天鹅,实则是日积月累、中国楼市有史以来最大只 “灰犀牛”,它默默的、静悄悄的站在那里已经很久、很久,只是许多人“熟视无睹”、“习以为常”罢了。为何政府突然对长期以来“呵护”有加的房地产“见死不救”?非不为也,实不能矣。以目前国内外的发展形势及经济与楼市体量来看,政府已不具备兜底能力。


自2016年起我国家庭短、长期存款增加量便落后于贷款增长,且存款增速从2008年的18%下滑到7%(2018年),降幅可谓惊人。


2


相关单位齐心灭楼


此外,2010年全国居民储蓄率犹有16%,到了2017年滑落至7.7%,仅2018年4月单月全国居民存款锐减1.23万亿元,创历史记录。且家庭资产当中,房地产占比高达七成以上,更有超过50%的家庭竟然零存款!相当程度说明国人为了购房已倾尽所有,也突显除非货币政策的宽松路线允许资金重新进入楼市,否则欲求房价上涨有如“水之无源”、“木之无根”。

惟令市场感到遗憾的是,自4月开始,银保监会、住建部与发改委的种种非常举措显示扼杀楼市之心昭然若揭。包括:从4月到5月下旬的50天内开出32张涉及金融机构违规为房企“输血”的罚单、不断强调“严禁信托资金进入房地产”、两次点名买气过旺城市必须压制房价上涨、房企海外发债仅能用于置换一年内的境外债务……;凡此种种莫不突显中央已下定决心调整、“撤换”长期以来“依赖房地产保增长”的经济发展模式。


3


弃守楼市事出有因


表面上看政府举措是为了避免重蹈1991年日本楼市崩盘之覆辙,实则是无奈的“割爱”之举,因为透过家庭存贷状况已可预示,再不弃守房地产,系统性金融将难以避免。


兹就我从今年初开始所提出之“危险菱角”理论,藉以说明中央从本质上改变,颠覆房地产功能、定位的原因。


菱形的四角分别是货币发行量、通货膨胀、房产总市值、外汇储备。截至6月底,我国M2增长虽控制在8.5%,但总量已接近200万亿元(192.14万亿元),通货膨胀率(CPI)按政府所公布数据除水果(+42.7%)与猪肉(+21.1%)外,其余属可控范围之2.7%(与去年同比),惟若以货币发行量相适应,实质通胀应在12%以上。


房产总市值方面,各种观点充斥但以430万亿元较靠谱;外汇储备则为3.119万亿美元,换算人民币约为22万亿元。


4


房产降解通胀压力


上列数据是彼此连(牵)动、互为影响的。在货币持续超发的情况下,通胀压力便与日俱增,而之所以这十几年来看起来并不非常明显,是因为货币被引流至房地产领域,而房屋的购买者在通常情况下超过八成是以自用、居住为目的(按国际惯例,一旦20%以上购房人动机是短线投机、炒作,则市场将出现不可持续的泡沫破裂风险),因此在相当长的时间内不会重新进入楼市形成竞争(如同上市企业为确保经营权的“库藏股”),从而使房地产成为囤积、沉淀大量货币的资金池,并切断、抵消或至少是大幅降解了M2传导通胀的压力。


那么楼市与看似“八竿子打不到一块”的外汇储量又有什么联动性呢?


5


外汇需求已然发生质变


在国内房价持续上涨的情况下,一般消费者对于外汇的通常需要是以移民、子女留学乃至2010年开始的海外资产配置为主,换汇数量极其有限,相对于2014年7月达到高峰之3.998万亿美元的储备而言,几乎可以忽略不计,也并不构成任何威胁,甚至国家基于“一带一路”的顺利推进,一度还鼓励企业“走出去”,直到2017年1月末短短两年半的时间,外储流失超过1万亿美元,于是启动严格的外汇管制,2017年4月方才重回3万亿美元(3.0295万亿),迄今则稳定在3.1万亿美元以上。


6


“夜壶论”或“空调论”皆已过时


现在的问题是,既然“房不刺经”,以往房价的“短空长多,锯齿向上”、“进三退一”的走势,已转变为“波浪调节、箱型整理”的“维稳”状态,更有甚者,为响应中央政治局会议之宣示,大连市政府发文要求房价“准跌不准涨”(跌幅控制在5%内),让市场为之“毛骨悚然”。


如此一来,则无论是行之有年的老任“夜壶论”或我的“空调论”--当经济陷入衰退时,则拉抬楼市以维持GDP增长(遇冷开暖气),当经济畅旺时,压制房地产以免市场过热(遇热开冷气),均等同“自废武功”,几乎不再适用于对未来房地产的定位与价值判断。


7


“房价不死”已成笑话


面对楼市调控前所未有、强烈的“肃杀”氛围,显然消费者持续持有自住之外以等待增值的房产,就确保财富不至缩水的角度来看,已无多大意义(尚未计入于2020年可望完成立法之房地产税所将带来的负面效应),过去建立在“房价只涨不跌”的基础之上,为“两岁小孩准备婚房”的务实作法,现在看来越来越像是“不着调”的笑话与神话。


这个时候多数多套房产的拥有者会采取的”自保”对策与选择有哪些?可能是卖掉部份手中多余房产之后,或炒股或消费或投资实体,也完全不排除进行海外资产配置的可能性,总之不太可能让大多数的钱躺在银行里坐等贬值,以免“富人焦虑症”上身。此时“困扰”就产生了,哪怕是只有10%的人采取卖房行动,便将产生43万亿元的流动性(在不考虑城市及房价差异的情况下),而其中只要有一半的人有意换汇,则既有的外储将不足以因应……。


8


房价每上一个台阶,都是对资金动能的考验


那么政府是否可以将房价控制在“稳中有升”的状态,以降低抛盘发生的概率与冲动?我相信政策意图本来确实是如此规划的,可惜越演越烈的中美抗衡、推升房价之资金动能乃至高企的家庭负债率已不允许(房价每上一个台阶,都是对资金能量的严苛考验),从而使政府能采取的手段并不多,要么像日本1991年那样保汇价,让房价腰斩再腰斩,迄今仍未回到当时的高点;要么像2014年俄罗斯那样保房价,放任卢布一再重贬......;想要像现在这样兼顾两头“应保尽保”,短期间肯定不成问题,中长期终将难以为继且自陷困境- -此乃“危险菱角”之风险所在。


我相信这正是此番中央高层会议作出明智决定,提出“房不刺经”让房价与汇价双双向下修正,以缓解当前非常形势的本质原因。




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