“房不刺经”是中国楼市史上最大只灰犀牛

作者：蔡为民

来源：今日头条自媒体客户端

“房不刺经”是中国楼市史上最大只灰犀牛

中央高层召开重要会议针对房地产调控除重申“房住不炒”，更明确提出“落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

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居民储蓄率创历史新低

“房不刺经”消息发布后引起市场极大震撼，各种“事后诸葛”般的评论连篇累牍，好不热闹！其实只要仔细、认真探索整体经济环境及楼市处境的专业研究者，都能得出我从今（2019）年第一季末开始便不断对外宣讲的判断：中央已做好楼市重挫的准备，正努力切割房产与金融业之“裙带关系”。

换言之，“房不刺经”看似突然爆发、猝不及防的黑天鹅，实则是日积月累、中国楼市有史以来最大只 “灰犀牛”，它默默的、静悄悄的站在那里已经很久、很久，只是许多人“熟视无睹”、“习以为常”罢了。为何政府突然对长期以来“呵护”有加的房地产“见死不救”？非不为也，实不能矣。以目前国内外的发展形势及经济与楼市体量来看，政府已不具备兜底能力。

自2016年起我国家庭短、长期存款增加量便落后于贷款增长，且存款增速从2008年的18%下滑到7%（2018年），降幅可谓惊人。

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相关单位齐心灭楼

此外，2010年全国居民储蓄率犹有16%，到了2017年滑落至7.7%，仅2018年4月单月全国居民存款锐减1.23万亿元，创历史记录。且家庭资产当中，房地产占比高达七成以上，更有超过50%的家庭竟然零存款！相当程度说明国人为了购房已倾尽所有，也突显除非货币政策的宽松路线允许资金重新进入楼市，否则欲求房价上涨有如“水之无源”、“木之无根”。

惟令市场感到遗憾的是，自4月开始，银保监会、住建部与发改委的种种非常举措显示扼杀楼市之心昭然若揭。包括：从4月到5月下旬的50天内开出32张涉及金融机构违规为房企“输血”的罚单、不断强调“严禁信托资金进入房地产”、两次点名买气过旺城市必须压制房价上涨、房企海外发债仅能用于置换一年内的境外债务……；凡此种种莫不突显中央已下定决心调整、“撤换”长期以来“依赖房地产保增长”的经济发展模式。

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弃守楼市事出有因

表面上看政府举措是为了避免重蹈1991年日本楼市崩盘之覆辙，实则是无奈的“割爱”之举，因为透过家庭存贷状况已可预示，再不弃守房地产，系统性金融将难以避免。

兹就我从今年初开始所提出之“危险菱角”理论，藉以说明中央从本质上改变，颠覆房地产功能、定位的原因。

菱形的四角分别是货币发行量、通货膨胀、房产总市值、外汇储备。截至6月底，我国M2增长虽控制在8.5%，但总量已接近200万亿元（192.14万亿元），通货膨胀率（CPI）按政府所公布数据除水果（+42.7%）与猪肉（+21.1%）外，其余属可控范围之2.7%（与去年同比），惟若以货币发行量相适应，实质通胀应在12%以上。

房产总市值方面，各种观点充斥但以430万亿元较靠谱；外汇储备则为3.119万亿美元，换算人民币约为22万亿元。

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房产降解通胀压力

上列数据是彼此连（牵）动、互为影响的。在货币持续超发的情况下，通胀压力便与日俱增，而之所以这十几年来看起来并不非常明显，是因为货币被引流至房地产领域，而房屋的购买者在通常情况下超过八成是以自用、居住为目的（按国际惯例，一旦20%以上购房人动机是短线投机、炒作，则市场将出现不可持续的泡沫破裂风险），因此在相当长的时间内不会重新进入楼市形成竞争（如同上市企业为确保经营权的“库藏股”），从而使房地产成为囤积、沉淀大量货币的资金池，并切断、抵消或至少是大幅降解了M2传导通胀的压力。

那么楼市与看似“八竿子打不到一块”的外汇储量又有什么联动性呢？

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外汇需求已然发生质变

在国内房价持续上涨的情况下，一般消费者对于外汇的通常需要是以移民、子女留学乃至2010年开始的海外资产配置为主，换汇数量极其有限，相对于2014年7月达到高峰之3.998万亿美元的储备而言，几乎可以忽略不计，也并不构成任何威胁，甚至国家基于“一带一路”的顺利推进，一度还鼓励企业“走出去”，直到2017年1月末短短两年半的时间，外储流失超过1万亿美元，于是启动严格的外汇管制，2017年4月方才重回3万亿美元（3.0295万亿），迄今则稳定在3.1万亿美元以上。

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“夜壶论”或“空调论”皆已过时

现在的问题是，既然“房不刺经”，以往房价的“短空长多，锯齿向上”、“进三退一”的走势，已转变为“波浪调节、箱型整理”的“维稳”状态，更有甚者，为响应中央政治局会议之宣示，大连市政府发文要求房价“准跌不准涨”（跌幅控制在5%内），让市场为之“毛骨悚然”。

如此一来，则无论是行之有年的老任“夜壶论”或我的“空调论”--当经济陷入衰退时，则拉抬楼市以维持GDP增长（遇冷开暖气），当经济畅旺时，压制房地产以免市场过热（遇热开冷气），均等同“自废武功”，几乎不再适用于对未来房地产的定位与价值判断。

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“房价不死”已成笑话

面对楼市调控前所未有、强烈的“肃杀”氛围，显然消费者持续持有自住之外以等待增值的房产，就确保财富不至缩水的角度来看，已无多大意义（尚未计入于2020年可望完成立法之房地产税所将带来的负面效应），过去建立在“房价只涨不跌”的基础之上，为“两岁小孩准备婚房”的务实作法，现在看来越来越像是“不着调”的笑话与神话。

这个时候多数多套房产的拥有者会采取的”自保”对策与选择有哪些?可能是卖掉部份手中多余房产之后，或炒股或消费或投资实体，也完全不排除进行海外资产配置的可能性，总之不太可能让大多数的钱躺在银行里坐等贬值，以免“富人焦虑症”上身。此时“困扰”就产生了，哪怕是只有10%的人采取卖房行动，便将产生43万亿元的流动性（在不考虑城市及房价差异的情况下），而其中只要有一半的人有意换汇，则既有的外储将不足以因应……。

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房价每上一个台阶，都是对资金动能的考验

那么政府是否可以将房价控制在“稳中有升”的状态，以降低抛盘发生的概率与冲动?我相信政策意图本来确实是如此规划的，可惜越演越烈的中美抗衡、推升房价之资金动能乃至高企的家庭负债率已不允许(房价每上一个台阶，都是对资金能量的严苛考验)，从而使政府能采取的手段并不多，要么像日本1991年那样保汇价，让房价腰斩再腰斩，迄今仍未回到当时的高点；要么像2014年俄罗斯那样保房价，放任卢布一再重贬......；想要像现在这样兼顾两头“应保尽保”，短期间肯定不成问题，中长期终将难以为继且自陷困境- -此乃“危险菱角”之风险所在。

我相信这正是此番中央高层会议作出明智决定，提出“房不刺经”让房价与汇价双双向下修正，以缓解当前非常形势的本质原因。

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