重磅！中央定调2018：房地产要差别化调控，货币政策要比2017年紧
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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃
今天，为期三天的中央经济工作会议闭幕，主要是总结2017年工作，分析当前经济形势，制定2018年的经济发展计划。我重点谈下房地产和金融在2018年的思路。
1
房地产
关于房地产的表述，只有这么一段：
会议指出，【加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度】，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
樱桃大房子【关注微信公众号：樱桃大房子】认为主要透露了几点：
1、多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度提法之前都说过了，1998年第一次房改，住房供给从保障房完全变为商品房，2017启动第二次房改，从商品房，变为商品房+共有产权房+租赁房，三种住房形态，保证高、中、低三个不同收入人群的住房需求。
2、2018年的重点是，发展租赁房！这是历次中央经济工作会议中，第一次出现这么多次租赁的字眼，预计各个城市都会在住房租赁上出台相关细则，比如保证租房的人不被驱赶，不被房东随便涨房租，预计后续会有各类支持性政策出现，会特别支持房企尤其是国企、银行参与到长租公寓市场上来，比如在税收上会对参与建设租赁房的房企给与补贴，比如银行贷给租房者的信贷额度，会给足，买房贷款难，租房贷款会很容易。
3、目前已经出台房地产调控政策的城市，以一二线城市为主，以及三大经济圈周边城市群，在2018年的政策不会变，不会允许限购、限贷、限售、限价退出。已经调控且房地产市场差不多稳定下来的城市，政策也不会更紧了，保持现有政策，稳定。
分清中央和地方事权，这是第一次对房地产调控提出，以前通常是在财税矛盾时才有这个说法，中央财政拿的多，地方财政不足，但地方需要承担很多事项开支，所以说中央地方的事权财权不匹配。在房地产调控上，如何分清中央和地方事权呢？比如中央监测房价涨跌幅，而地方具体来执行限价政策。
4、实行差别化调控，是因城施策调控政策的延续，换个说法，已经暴涨了的城市要坚持调控，而很多城市房价还没有涨多少，或者说行情还没有启动，库存比较多的三四线城市，政策还会继续支持，也就意味着这些地方房价还会涨，这跟我之前的判断一致。主要是以中西部地级市，县级市为主，还没买房的刚需和改善型需求建议赶快买，不要等到大涨了一两年后再去接盘。
2018年，供给侧结构性改革的方向依然没有改变，会议提出，要继续抓好“三去一降一补”，其中的一去，是去库存，就是指去房地产库存。
为了去库存，2015-2017搞了一轮棚改计划，新一轮棚改计划是2018-2020年，明年是第一年，国开行的棚改货币资金肯定充足，而货币化安置比例普遍在50%以上，无疑会推高棚改项目多的城市的房价。
再来对比一下2016年的中央经济工作会议，关于房地产的表述。
去库存上，要坚持分类调控，因城施策，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。5项措施促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。
相比之下，去年因为一二线城市房价的暴涨，中央对房地产调控的压力较大，因此在12月份的中央经济工作会议上，谈及房地产的内容也明显比今年多。
而回顾2017年，房子是住的不是炒的口号是喊的响亮，成为各个地方调控政策的指导方针，但金融、土地、财税、投资、立法等手段，这些组合拳，需要时间建立，今年也并没有什么实质性内容落地。
宏观上管住货币，倒是有点动作，比如M2在6月份之后连续六个月增幅都在个位数，微观信贷政策上，合理的自住购房实际上也没有得到支持，下半年很多银行贷款额度没了，首套房贷利率也照样上浮10%，限制信贷流向投资投机性购房，主要的动作就是打击消费贷，抵押贷，这一点确实做的不错。
人地挂钩，根据人口流动分配土地的政策，并没有落实，比如一线城市，人口持续流入，但建设用地指标并没有相应增加，这个需要国土资源部全国统筹分配。房价上涨压力大的城市要加大土地供给，地方政府也在落实，但并不是特别积极，像上海推出来的很多地都是建共有产权房，相应的也就减少了商品房用地的供给。
从政策导向来看，2017年的调控政策比较多，而2018年的楼市，政策会比较平淡，没有大风大浪，踏踏实实从供给量上干点实事。
2
金融
金融跟房地产是孪生兄弟，想了解房地产方向，就必须重点关注金融政策。
会议指出，2018年，积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构，确保对重点领域和项目的支持力度，压缩一般性支出，切实加强地方政府债务管理。
稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场健康发展，更好为实体经济服务，守住不发生系统性金融风险的底线。
中国的财政政策好理解，这几年一直都是“积极”没变过，就是要扩大政府支出，扩大市场总需求，财政政策一般比货币政策更容易指哪打哪，比如精准扶贫上，财政可以补贴低收入人群，直接提高他们收入，进而提高他们的消费需求。比如污染防治，政府可以直接给达标的环保企业发放补贴，类似这样的举措。
而货币政策就是一门文学课了，每一个字眼的表述，都是不同含义。先对比一下过去两年会议的表述。
2015年中央经济工作会提出，稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长。
稳健没有提到中性两个字，而且流动性要合理充裕，说明2016年的货币政策实际上是宽松的，结果也确实是很宽松。
2016年中央经济工作会议的表述是，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。
稳健后面第一次出现“中性”，结果是，2017年的货币政策不松不紧，上半年比较松，下半年比较紧。
对比2017年会议表述可以看出，稳健的货币政策要保持中性，其实强调的是“中性”两个字，所以我预计，明年的货币政策肯定会比今年紧张！管住货币供给总闸门，指的就是M2不能再像过去那样两位数增长了，明年个位数增长还是新常态。人民币贷款和社融规模跟今年比，估计也会下降。
传导到房地产市场的感受就是，明年的融资更难了，房企开发贷难做，个人住房贷款额度也会不足，利率也会继续上调。
2018年另一个涉及到金融的工作部署是：
【坚决打击违法违规金融活动】，会议指出，今后3年，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。
为什么是未来三年？因为我们全面实现小康的目标是2020年，所以这几年不能出乱子，金融诈骗的团伙多了，把老百姓的钱骗光了，还怎么实现小康？
这里提到了三个良性循环，也就是说金融机构的资金，以后不能再在内部空转了，不能再违规进入房地产了，必须优先支持实体经济发展。金融和房地产要形成良性循环，可能是指放出去的贷款要安全，不能给没有还款能力的人贷款。
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