香港热议：增加供应是解决高楼价最好方法

有学者建议徵收“超差饷”。（资料图片）

住宅市场再次登上新闻头条。据香港差饷物业估价署最新报告，香港住宅价格在11月创下历史新高，与2016年2月的低谷相比，涨幅高达13%。

一些学者提出了压抑楼价升势的新想法。香港大学程腾欢教授指，政府的「辣招」，即额外印花税无效，是因为措施减低需求，但同时减低供应，因为业主会倾向惜售单位。为降低楼价，他建议对地产投资者和海外买家徵收“超差饷”，这一税率是现时差饷的20倍。此种税率必将扼杀所有投资需求，楼价必将下跌，但代价也将十分巨大。楼价将不仅是下跌，而是暴跌，因为所有的投资需求都消失了。投资者将争相抛售房产，这必然会伤及所有置业人士，包括那些在过去三年内购入房产的首次买家。新买家将观望，楼价将持续下跌，经济将遭受打击：劳工市场丶财政收入丶公司利润都将会下跌。结局极为可怕。 

作为资深楼市分析人士，我强烈反对那些尝试推动楼价下跌的措施。这不值得。人们宁愿买不起楼也不愿失去工作。 

我的看法是：投资出租物业是合法行为。对很多人来说，物业在年老之後能提供重要的安全感。很多退休人士的生活有赖於租金。并且，出租物业的投资者也让那些不愿买楼的人有了租楼可能。 

我的另一个看法是，如果楼价持续上涨，背後通常都有合理理由，高楼价亦有其经济功能。限制楼价可能并不明智。 

的确，有些人可能将买不起楼。但其他人却仍在买楼。这些人的需求可能更为迫切，因此为了买楼宁愿放弃其他消费。他们也可能仅仅是因为更有钱。对这部分人来说，他们也更能抵御可能发生的楼价下跌。目前政府正努力增加楼市供应，这是满足巨大楼市需求的唯一方法。 

一些人担心，楼价长期高企，到回落时社会震荡更大。市场暴跌的确值得担忧。但港府在货币政策上已经做了必要的预防措施，确保我们的金融系统稳健，置业人士未过度使用金融杠杆。因此，我并不担心住宅市场下行将会造成严重问题。此外，虽然我预计未来数月加息，以及供应增加都将引发市场调整，但只要没有错误政策，楼市将不会出现暴跌。 

香港楼价坚挺，部分是因为存在大量新家庭住房需求，部分是因为强大的内地投资者需求。考虑到香港居民应比海外买家享有优先购买权，因此买家印花税是合理的。但对於额外印花税，我一直认为主要居住地应获得豁免。如果这些住房不用支付额外印花税，业主将可以立刻出售，而不用等三年来规避相关税款。二手楼供应自然增加，首次置业楼的价格将很可能下降。

造成二手供应减少的额外印花税，很可能有份将楼价格推高。由於价格快速上涨，开发商正建造越来越小的单位。1997年时担任财政司司长的曾荫权当年建议，首次置业者应考虑二手楼，因为价格更为便宜。这一建议在当时颇为合理，但目前已无意义，因为现今就连新楼每平方呎都多数超过1万元。在1997年房地产泡沫破裂前的最高峰，新界不到40平米的单位每平米均价为6.3万，单价是面积超过160平米大户型的85%。而2016年第三季度，这一比例已经升至125%。如今最小的单位每平米售价都达10.3801万。也难怪开发商更愿意建造小单位。 

作者：何泺生，珠海学院商学院院长

来源：思考香港 thinkhk.com