by 2018-05-31

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商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。

5月15日，沈阳市房产局发布了《沈阳市商品房预售资金监管办法实施细则》，自发布之日起实施。根据细则，开发企业应当协助购房人将商品房购房款全部存入监管账户，且开发企业不得以其他任何方式自行收取购房款。

以下为细则全文

各房地产开发企业、各有关单位：

为贯彻落实《沈阳市商品房预售资金监管办法》，进一步细化完善我市商品房预售资金监管工作，现将《沈阳市商品房预售资金监管办法实施细则》印发给你们，请遵照执行。

特此通知

沈阳市房产局

2018年5月15日

沈阳市商品房预售资金监管办法实施细则

为贯彻落实《沈阳市商品房预售资金监管办法》（以下简称办法），加强资金监管工作的操作性，提高工作效率，结合我市具体实际，特制定本细则。

一、监管范围

本市各区（开发区）城市规划区国有土地范围内申请预售许可的商品房，在不动产首次登记完成前进行销售，其预售资金的收存、支取及监督管理均按照《办法》及本细则实行，本细则自发布之日起执行。

二、监管部门职责

沈阳市房产资金监管核算中心是本市商品房预售资金监管机构（以下简称监管中心），负责商品房预售资金监管的日常工作，承担本市各区（开发区）商品房预售资金监管、银行对账、现场查勘、监管资料管理等工作，对房地产开发企业实施《商品房预售资金监管开户证明》公示、资金监管专用pos机使用以及预售资金交入监管账户等情况进行日常巡查，并建立健全巡查工作台账。

三、监管账户建立

（一）监管账户应当按幢建立

房地产开发企业（以下简称开发企业）可在监管银行目录内自主选择商业银行，按照“一幢或多幢可申请对应一个账户原则”开立监管账户。

监管账户仅限开发企业本项目预售资金的收存、拨付；该监管账户不可支取现金，不得办理除查询功能以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户及办理其他业务。监管账户的管理、监管资金的收存及拨付由监管银行负责实施。

（二）建立监管账户操作程序

1.开发企业在沈阳市房产网上链接沈阳市商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统）注册用户名及密码,录入企业基本信息。

2.开发企业登陆监管系统，向监管中心提交以下资料：

（1）商品房预售资金监管账户建立申请表（系统打印）（附件一）；

（2）商品房预售资金监管账户建立通知书（系统打印）（附件二）；

（3）企业营业执照或社会信用代码证复印件（验原件）；

（4）经办人身份证明复印件（验原件）；

（5）委托书原件。

审核通过后，开发企业持监管银行要求的其他相关资料到监管银行开立监管账户。

四、监管协议签订

开发企业开立监管账户后，登陆监管系统打印《沈阳市商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议）（附件三），与监管银行、监管中心签订三方《监管协议》。协议签订后，由监管中心出具《沈阳市商品房预售资金监管开户证明》（以下简称开户证明）（附件四）。

五、购房款交存和监管资金入账

开发企业应当协助购房人将商品房购房款全部存入监管账户。

（一）购房款交存方式

1.持交款通知书（附件五）到商业银行网点柜台将购房款直接交入监管账户，并依据银行出具的交款凭证为购房人换领购房专用发票。

2.持交款通知书通过资金监管专用pos机,将购房款直接交入监管账户，并依据pos机签单为购房人换领购房专用发票。

（二）开发企业不得以其他任何方式自行收取购房款

各商业银行在发放商品房购房贷款时，应将购房贷款直接发放到该套房屋对应的监管账户中，在进账单及电子信息注明交款通知书编号（即商品房买卖合同编号）信息，在“附言”信息中顶格填写（英文、半角）购房合同号。监管银行作为贷款银行放款时，须将贷款资金全部交入监管账户。

六、施工进度现场查勘及监管资金拨付

（一）按照《办法》第十五条规定，需要对项目主体工程进度达到1/4、1/2、3/4节点及封顶、完工的，应进行现场查勘，监管中心应在企业提交资料齐全后3个工作日内完成现场查勘。

（二）开发企业首次申请拨付相应节点监管资金，监管中心自受理之日起3个工作日内完成拨付审核（需进行现场查勘的，应在现场查勘合格后），经审核符合《办法》第十四条规定的，出具《商品房预售监管资金同意拨付证明》（附件六）。开发企业申请正负零节点及再次申请拨付同一节点监管资金的，可自行通过监管系统办理。

（三）开发企业申请拨付资金需提交以下资料：

1.商品房预售资金监管现场查勘申请表（附件七）；

2.商品房预售监管资金拨付申请表（附件八）；

3.工程建设进度相关证明材料及影像资料（主体结构工程进度达到正负零节点的无需提交证明材料，达到1/4、1/2、3/4节点及封顶、完工的，应当提交房地产开发企业、施工单位和监理单位三方出具的证明材料）。通过竣工验收的，应当提交建设工程竣工验收报告；完成不动产首次登记的，应当提交已办理不动产首次登记证明；

4.企业营业执照或社会信用代码证、经办人身份证明、委托书等资料。

七、监管账户变更

（一）开发企业更名、监管账户开户行更名、监管账号变更的，应向监管中心提交以下资料：

1.商品房预售资金监管账户变更申请表（附件九）；

2.监管银行出具更名后的银行名称或账号变更证明文件；

3.相关行政管理部门出具的企业名称变更证明文件；

4.已办理银行开户手续的，提供原监管账户开户证明；未办理银行开户手续的，提供原商品房预售资金监管账户建立通知书；

5.企业营业执照或社会信用代码证及经办人身份证复印件（验原件）；

6.委托书。

凡已签订《监管协议》的，房地产开发企业应当交回《监管协议》原件，重新签订协议。

（二）监管中心受理监管账户变更申请后1个工作日内完成审核，审核通过的，开发企业自行打印账户变更通知书（附件十），到监管银行办理变更相关手续。变更期间，暂停监管资金拨付。

八、监管范围变更

开发企业办理预售许可证时，须持监管部门出具的监管协议原件办理。如果预售范围与协议中监管范围不一致时，开发企业需在监管系统中调整监管范围，退回原监管协议并与监管中心重新签订监管协议，凭重新签订的监管协议原件办理预售许可证。

九、解除监管

监管项目办理不动产首次登记后，房地产开发企业办理解除监管业务的，应当向监管中心提交以下资料：

1.商品房预售资金监管账户解除监管申请表（附件十一）；

2.沈阳市不动产首次登记证明；

3.企业营业执照或社会信用代码证及经办人身份证明、委托书。

监管中心收到资料后2个工作日内完成审核。房地产开发企业登陆系统打印《商品房预售资金监管账户解除监管通知书》（附件十二），到开户行办理相关手续。

十、不明入账的处理

购房人通过电汇、网上银行转账、抵押贷款放款等方式交存购房款或者预售资金划拨失败，返回监管账户形成的不明入账，房地产开发企业应当配合开户行在3个工作日内予以划分确认，完成划分后开发企业方可使用该部分资金。

十一、冲正和退款业务

（一）属于资金错误划入监管账户，造成应纳入监管的预售资金与实际缴入监管账户的资金不符时，房地产开发企业需办理冲正业务的，应当提交以下资料到监管中心申请办理：

1.商品房预售资金监管冲正申请表（附件十三）；

2.预售资金错误划入监管账户的证明文件；

3.企业营业执照或社会信用代码证及经办人身份证、委托书。

由于发放购房贷款或汇款形成的不明入账应当提供相关放贷银行或汇款银行出具的证明文件。

（二）购房人已将购房款交入监管账户，但未与房地产开发企业网签商品房买卖合同，要求退回购房款的，由房地产开发企业和购房人共同到监管中心办理退款手续，并提交以下资料：

1.商品房预售资金监管未网签退款申请表（附件十四）；

2.原交款凭证；

3.购房人身份证明；

4.企业营业执照或社会信用代码证及经办人身份证明、委托书。

（三）监管中心收到资料后2个工作日内，向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管冲正通知书》（附件十五）或《商品房预售资金监管未网签退款通知书》（附件十六）。房地产开发企业于2个工作日内持《商品房预售资金监管冲正通知书》或《商品房预售资金监管未网签退款通知书》到开户行办理冲正或退款手续。

十二、违规行为处理

开发企业有违反《办法》中第十七条规定的，监管中心可暂停拨付预售资金，并责令限期6个工作日整改，情节严重或拒不整改的，经查证属实，监管中心申请，市房产局可以关闭该幢房屋网上打印商品房买卖合同功能。其中，未按规定将全部房价款存入监管账户的，监管中心发送核查通知，责令限期3个工作日核查房价款是否缴存到账，如因按揭贷款未到账的，核查期满无法提供未到账书面证明，监管中心继续发送催款通知书，限期3个工作日补缴，如无正当原因拒不补缴的，依据上述规定处理。

十三、其他

自本细则实施之日起，对于已经签订监管协议的，房地产开发企业应在监管系统中重新申请商品房预售资金监管账户，将原资金转入新的监管账户中，监管中心注销原监管账户。以后发生的预售资金收存、拨付以及监督管理均按《办法》及本实施细则执行。

附件：

1.商品房预售资金监管账户建立申请表

2.商品房预售资金监管账户建立通知书

3.沈阳市商品房预售资金监管协议

4.沈阳市商品房预售资金监管开户证明

5.商品房预售资金交款通知书

6.商品房预售监管资金同意拨付证明

7.商品房预售资金监管现场查勘申请表

8.商品房预售监管资金拨付申请表

9.商品房预售资金监管账户变更申请表

10.商品房预售资金监管账户变更通知书

11.商品房预售资金监管账户解除监管申请表

12.商品房预售资金监管账户解除监管通知书

13.商品房预售资金监管冲正申请表

14.商品房预售资金监管未网签退款申请表

15.商品房预售资金监管冲正通知书

16.商品房预售资金监管未网签退款通知书

(此件主动公开)

沈阳市房产局办公室 2018年5月15日印发

附件1

商品房预售资金监管账户建立申请表

办件号：

监管账户户名	监管编号
监管项目坐落
建筑面积	房屋用途	房屋结构
监管范围
开户银行
联系电话
联系地址
企业名称
证件名称	证件号码
联系电话	联系地址
委托代理人	联系电话
证件名称	证件号码
联系地址
情况说明

本公司保证所提供以上信息及资料均真实准确，如有不实愿承担法律和经济责任。

法定代表人（签章）：申请人（企业公章）：

委托代理人（签章）：

申请日期：

附件2

商品房预售资金监管账户建立通知书

办件号：

企业名称
开户银行
监管编号
项目名称
监管范围
建议监管账户户名



沈阳市房产资金监管核算中心
业务专用章：

附件3

沈阳市商品房预售资金监管协议

甲方：沈阳市房产资金监管核算中心

地址：沈阳市沈河区大西路187号

乙方：（开户银行）

地址：

丙方：（房地产开发企业）

地址：

根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、《沈阳市商品房预售资金监管办法》等法律、法规、规章及其他规范性文件的规定，甲、乙、丙三方经协商一致，现就坐落于，项目名称为，幢号（监管范围）的商品房预售资金监管事项达成以下协议。

一、本协议所称监管的资金，是指本市各区（开发区）城市规划区国有土地范围内，取得预售许可的商品房，在不动产首次登记完成前进行销售，收取的预售资金。该项目商品房预售资金的收存、支取和监督管理均应遵守本协议。

二、乙方应在遵守《沈阳市商品房预售资金监管金融服务协议》的基础上，严格履行账户管理、资金收存、资金划拨等监管义务，积极为丙方协调解决资金监管专用pos机的安装、维护工作，并向丙方与购房人提供优质、高效的金融服务。

三、丙方需在乙方开设商品房预售资金监管账户。丙方同意并保证本协议项下的商品房预售资金全部存入在乙方设立的监管账户。

监管账户户名：

监管账号：

乙方须凭甲方出具的监管资金同意拨付的书面证明和监管系统同意拨付监管资金的指令支付监管资金；乙方将监管账户的收支情况，于次日（工作日）以书面形式报予甲方；因乙方未按照本协议约定履行监管受托职责，造成监管资金未及时收取或违规发放，给购房者造成损失的，乙方应承担赔偿责任；乙方与丙方有恶意串通行为的，取消乙方的商品房预售资金监管资格，造成的损失由乙方承担连带赔偿责任。

四、该监管账户的使用范围仅限本项目预售资金的收存、拨付和使用；该监管账户不可支取现金，不得办理除查询功能以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户及办理其他业务。

五、丙方同意并保证本协议下的商品房获得预售许可后，丙方收到的销售资金全部存入丙方在乙方开立的监管账户。丙方应协助购房人将房价款全部存入在乙方开设的监管账户，不得另设其他账户收存本项目预售资金，不得直接收存房价款。

购房人通过商品房预售资金监管专用pos机刷卡交款的，由于系统、pos机具故障等原因刷卡后无法入账的，乙方应即时联系甲方、丙方，协调解决入账问题。

六、对产生的不明入账款项，乙方应与资金发起行核实资金来源后在资金监管系统中将该笔资金确认到对应的交款通知书编号下；对于核实资金来源确有困难的，乙方应向丙方提供该笔进款的付款方账号、金额、付款时间等相关信息，由丙方确定该笔资金对应的交款通知书编号。不明入账款项经确认后，丙方方可申请使用该笔资金。

监管账户实际余额与监管网络系统显示余额不符时，乙方应当积极配合甲方查找原因，纠正误差情况，调整差错期间，监管账户暂停拨付。

资金监管系统提供的账户信息只作参考之用，监管账户余额、发生额以乙方出具的凭证为准。

七、丙方可以按照销售商品房项目中每幢建筑的工程进度，按节点申请支取相应比例的资金：

（一）项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%，且工程主体结构达到地上“正负零”的，可以申请按存入商品房预售资金50%的比例支取；

（二）达到主体结构1/2的，可以申请按存入商品房预售资金65%的比例支取；

（三）达到主体结构封顶的，可以申请按存入商品房预售资金80%的比例支取，主体结构封顶是指建筑物主体屋面顶板砼完成；

（四）达到主体结构完工的，可以申请按存入商品房预售资金95%的比例支取，主体结构完工是指主体结构封顶后，内外部装饰装修、水电气暖等配套设施全部完成；

（五）完成工程质量竣工验收的，可以申请支取存入商品房预售资金总额的98%；

（六）预售商品房完成不动产首次登记后，可以申请支取剩余的商品房预售资金和商品房预售资金的全部利息。

对于10层以上（含10层）的高层建筑可以增加1/4和3/4控制节点。达到主体结构1/4的，可以申请按存入商品房预售资金55%的比例支取；达到主体结构3/4的，可以申请按存入商品房预售资金70%的比例支取。

丙方可在上述节点范围内自主选择申请支取的节点。

八、丙方申请使用预售资金，符合本合同中所列的支取条件的，应向甲方提交资金拨付申请表，按照本合同所列的监管节点提供材料并对材料的真实性负责，需要现场查勘的，丙方应配合甲方。丙方到乙方办理商品房预售监管资金拨付时，丙方需携带甲方出具的《商品房预售监管资金同意拨付证明》，乙方核对拨付材料的内容与甲方发出的电子信息是否一致，乙方核对无误后方可拨付该笔资金。

九、丙方具备《沈阳市商品房预售资金监管办法》第十七条规定情形之一的，甲方可暂停拨付预售资金，并责令限期6个工作日整改，情节严重或者拒不整改的，经查证属实，依据《沈阳市商品房预售资金监管办法》中第十七条规定，可以申请行政主管部门关闭该幢房屋网上打印商品房买卖合同功能。其中，未按规定将全部房价款存入监管账户的，监管中心发送核查通知，责令限期3个工作日核查房价款是否缴存到账，如因按揭贷款未到账的，核查期满无法提供未到账书面证明，监管中心继续发送催款通知书，限期3个工作日补缴，如无正当原因拒不补缴的，依据上述规定处理。因丙方违反《沈阳市商品房预售资金监管办法》第十七条规定情形给购房人造成损失的，由丙方承担法律责任。

十、丙方根据法律规定或合同约定需要向购房人退还预售资金的，应持有关材料报甲方审核、确认，甲方凭丙方提交的撤销商品房买卖合同备案登记证明及附属材料或商品房买卖合同终止凭证等材料办理退还手续。

十一、丙方向甲方承诺所提供的资金监管相关资料真实准确。甲方仅承担丙方提供资料的书面审核责任，不对具体内容的真实性承担审核责任。由于丙方提供资料不真实、不准确、不及时造成拨付资金错误或延误的，或因丙方自身原因造成经济和法律等各类纠纷影响资金拨付的，丙方应承担相关经济和法律责任。

十二、乙方不得从监管账户中扣除管理费、划款手续费等银行收费，但可在监管账户孳息、账户管理费、划款手续费等方面为丙方提供相应的优惠措施。

十三、由于乙方、丙方合并、分立等原因导致乙方、丙方企业名称变更的，乙方、丙方须持相关材料书面告之甲方。

十四、因履行本协议发生争议，三方协商解决。协商不成的，依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。

十五、本协议自三方签字、盖章之日起生效，至账户注销或解除资金监管时终止。本协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。

十六、本协议未尽事宜，经三方协商一致，可签订补充协议。补充协议同本协议具有同等法律效力。

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2017沈阳房地产服务贡献人物

2017辽宁省房协经纪专业委员会专家

沈阳房地产协会监事