片区分析 | 上海深圳买套好学区房得花多少银子？值吗？
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导语：好的学校，是你小孩子能够接受更好教育的大概率保障。
李老师的学员，越来越多，且分布于各大城市，问得最多的问题是：XX 城市应该怎么买？
为了解决大家的疑惑，所以接下来的文章，我们将针对各片区城市进行楼市分析，为你的房产配置提供参考。哪些是价值洼地？哪些又是坑？
今天是第一弹。
由于二胎政策的全面放开，后续几年新生儿数量还将大幅增长。未来5-10年，一线城市优质小学教育资源的争夺将愈演愈烈。
这意味着你的小孩要在小学入学、小升初、初中中考这三大关口PK掉相当多的竞争对手。
一个普通的一线城市的孩子，如何进入那些高产而有竞争力的教育链条呢？
今天我们就来说说全中国最火的话题——学区房。
来盘点一下，在深圳、上海这样的经济强劲城市，得多少银子才能买下一套心仪的学区房？
01
深圳
深圳的学区房为什么这么火？因为：
2.深圳的中考录取率仅有50%左右，而高考本科录取率平均高达90%。也就是说，深圳对于小朋友的筛选和其他城市不一样，是通过中考决定了小朋友未来的发展。
说起深圳的学区房，肯定有人要提到百花片区。
百花片区属于深圳关内的福田区，城市繁华位置。
▲（深圳百花片区内学校分布）
片区很小，前后左右1公里之内。分布了3所深圳一流小学，3所深圳一流中学，一所专业学校，而且，周边还有各类品牌教育培训机构。
让人不禁感慨，小小片区名卧虎藏龙。
片区内以90年代的房子为主，二手房售价在7万多—12万左右。
有人会疑惑啊，深圳上学不都靠积分吗？ 从户籍、房产、居住时间等多方面考核积分管你是住房还是租房，管你是深户还是非深户，一律按照积分来啊。
是得靠积分，但积分也有顺位排列，不排除有人会被排出去。
比如，福田区小一积分入学政策：
第一档可以得80分，要求片区内购房，孩子入户该房产。
第二档是片区内购房，孩子未入户，可积75分。
第三档为户口在该学区，在该学区内有祖屋等房产，积70分。
而在这个片区内租房的深户为65分，外地户籍积60分。
这是基本得分，买房深户比非深户租房要高20分。后两档儿童即便加上独生子女、租住年限等附加分，也就16分封顶。总分不足80分。
片区内有60多分即可入学的小学，但片区内最高录取积分的深圳实验小学近几年录取积分为80分以上。片区内深圳实验学校（中学部、初中部）也要80分以上。
每年，那些刚刚买下学区房的家长们也是忐忑不安，生怕生源过多，还得比拼入户年限。
所以，想上名校的家长，最稳妥的选择就是买片区内的学区房，而且要早买。
为啥？这个片区内，有深圳实验幼儿园、深圳实验小学、对口初中深圳实验学校（初中部、高中部），从幼儿园到初中，甚至到高中，有不少孩子有15年的时间都在深圳实验教育集团度过的，这被当地人叫做“实验宝宝”。
在二手房源成交的数据中，百花片区二手房成交均价高于福田区成交均价，以及全市的整个成交均价。
片区内成交单价在7万多—12万左右，成交高峰期、高价位往往并不会出现在传统的二手房销售旺季。
这个片区的旺季往往出现在深圳小一申请前的12月，甚至1月、2月。
深圳实验小学是片区内唯一不锁定学位的，这让深圳实验小学的唯二对口小区南天二花园和国城花园二手房颇抢手。
目前，南天二花园的成交均价在11万左右，在售主要房源面积以80/90为主。一套学区房，售价在910万-1000万左右，价格直逼深圳精装豪宅。
国城花园相比来说，户型就更丰富，有80/90/100/120等面积，更有44平的小户型。
44平米户型总价偏低，很受欢迎，单价比普通户型贵得多，有业主挂牌700万，合单价16万，是福田区单价最高楼盘之一。
除此之外，如果只考虑学位，片区内的群星广场、桑达雅苑、桑达大厦等房源有价格稍低的7万8万单价房源，小面积总价在350万-500万之间。
在深圳，你至少要有350万银子，才可能考虑在深圳关内买一套心仪学区房。
02
上海
上海，好学区扎堆的地方无非也是几个区，浦东新区、黄浦区、静安区、徐汇区。
拿浦东新区举例子，浦东新区——陆家嘴，这里不仅有最贵的豪宅，汤臣一品、中粮海景一号，还有最好的公办学校——浦东明珠小学。
全市第一梯队的小学，应该是明珠、世外、上外附小、逸夫、盛大、七外。第一梯队里面，只有明珠是公办的，其它5个都是民办的。
明珠小学到底有多有名？坊间有诸多关于这个小学的传说。
浦东明珠小学有三个校区，A区、B区、C区。A区、B区距离稍近，属于潍坊片区。
总之，外地户籍基本上是进不了明珠小学的，落户越早越好。
大家都在赌，赌至少一年买？
赌要不提前3年买？
赌A区比B区稳妥？
赌B区对口小区多，生源会被排出…
▲(浦东明珠小学)
明珠小学A区，二手房价格目前在8.5万-12万不等，房龄多以20年-30年为主。
对口的泉东小区房龄已经超过25年，二手房成交价在10万元-11万元左右，有31、33平小面积，价格稍贵，12万5左右。
明珠小学B区，二手房价格目前在8万-11万不等。对应的基本上是潍坊六村、七村、九村、十村等小区。房龄较老，基本在30年左右。
这几个小区多小户型，一方面，总价低压力小，另一方面，担心未来学位紧张，有排出去的可能。
目前，成交价格分布也很有特色，30多平的小面积成交价格能超过11万，50多平、70多平大一些的面积在8万5左右，其他面积段在9万-10万不等。
在上海，至少要有390万的银子才可以在市区繁华位置买套心仪的学区房。
03
写在后面的话
在上深这样超级一线城市，学区房的价格确实很惊人。
但大家要知道，它的溢价不仅仅体现在学区上，还因为它们的位置，他们无一不是稀缺的环内位置、老城中心，有着最最便利的交通环境，和优质成熟的各种配套…
而且它还有这样的一些隐性好处：
◢ 它能提供最好的师资资源和教育设备，是良好学风、学生眼界和见识的保障。
◢ 它是你孩子能够获得更好人脉的开始，好的成长环境是给孩子的一笔财富。
◢ 它是保值升值的重点投资品，优秀教育的稀缺性短时间内很难解决。
为了孩子，多贵的学校咱都想去上，多贵的房子咱都想去买，这无可厚非，为了孩子。
我和大家讲学区房，不是让大家一味的超乎自己的能力去追逐学区房，只是想告诉大家一个事实：
好的学校，是你小孩子能够接受更好教育的大概率保障。记住，是大概率保障，不是完全保障！好的教育，还需要父母的用心引导，给予孩子幸福感等等。买学区房，一定要在自己能力之下，再尽可能的往好学校去挑！
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