片区分析 | 长三角最值得投资的城市，我们终于找到了
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导语：长三角哪个城市最值得买？
其实，在中国，最不缺的就是暴富故事。而很多人的暴富，都是因为投资了对的房产。而作为中国的经济中心——长三角的房子还值得投资吗？我们调研了一番。
很多人都被上海的限购政策——外地户口5年社保，挡在门外。
因为魔都的房价高，加上严格的限购政策，不少上海的购买者也开始外溢。那么长三角应该怎么买？
为什么不直接讲上海、杭州、南京，因为这些城市的投资价值已不用赘述，而且我们的文章都有提及这些城市的楼市现状。
从无锡始，一路走过南通、苏州、嘉兴、绍兴、宁波，长三角的各个重点核心城市的房价真是冰火两重天。
长三角的房产还能不能投资？哪些城市能入手？哪些城市是深坑？
这篇文章是长三角片区分析的第一篇文章，先谈谈苏州、无锡和嘉兴。明天我们会接着讲长三角。
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李老师屡次在问答中提过：苏州是他看好的城市！
如果你是刚需，直接买，没有问题。
来看一组数据，你就知道苏州的价值了。
2016年苏州GDP达到15475亿，排名全国第7；
2016年苏州人均可支配收入46595元，排名全国第5；
排在苏州前面的只有北上广深四大超一线城市；
2016年苏州工业总产值达到35767亿，比上海还高2000多万，
即便从规上工业产值看，苏州几乎和上海齐平。
苏州基本算是目前中国第一大工业城市。
在江苏省，政治中心是南京，经济中心则是苏州。
苏州的经济实力，媲美一线城市，城市基础好，而且城市居民收入高，购买力强。
除了经济实力之外，城市的规划和建设要远超绝大多数的中国城市。
3000年吴文化根基存于一城，沿姑苏老城几乎能看到一部完整的中华绵延千年的历史。
而姑苏城外的苏州几乎被打造成了东亚发达国家的城市进化模板，围绕新加坡工业园区塑造的新城几乎就是新加坡的翻版模样。
苏州城市一角▼
苏州可是守着魔都啊，是融入上海最好的一个城市，而且已经规划要建成全国第一条跨省地铁线直达上海，整个长三角经济实力第二名就是苏州。
就是这么一个远超中国绝大多州数城市的美好模样，而苏州的房价现如今仍在2.2-2.5万元/㎡上下徘徊，你们觉得合理么？
厦门经济比不上苏州、人均收入更是差了一大截，人口流入和苏州不相上下，但岛内的房价是苏州园区的2倍！这种价差存在的合理性在哪里？
郑州、合肥这类经济赶不上苏州的二线城市，在中心城市、高铁枢纽等种种名号的加持下，摇身一变，房价也能直逼苏州，这种情况又是否合理？
如果以上都不合理，苏州的房价又为何会是现在这样？
苏州不是不想涨，只是不能涨，苏州的房价被牢牢的锁死在笼子里！
苏州一切行动听指挥，紧跟中央步伐，是目前限价政策最完善，执行力度最到位的城市。
尤其是限价政策，直接击碎了苏州的房价体系。
政府是根据土地的价格和相关成本来制定各个项目的价格，物价局和房管局制定好价格之后，直接盖章公示，项目必须按照这个价格卖，半年内不准涨价超过10%。
拍地早的项目，因为地价便宜，定价就便宜，而且还不能涨。拍地晚的项目，成本高，所以定价就高。
哪怕同一品牌、同一区位、同等品质，价格相差几千甚至上万。
这就造成了一个最有意思的现象：例如同在一个区域的A、B楼盘。
A楼盘条件好，价格只能卖3万/㎡，而B楼盘条件一般，价格却能卖到3万4/㎡。
因为A楼盘是2013年拿的地，地价便宜，政府给批的价格就低。而B楼盘是2015年拿的地，地价高，政府给核算的房价就高一些。这种现象不是个案，遍及整个苏州。
当下的苏州市场就很诡异。
一方面，房价被锁死在调控的笼子里，拍地早的项目甚至被锁死在2.2万/㎡的房价里。而另一方面，楼面价跟随土拍一路上扬，严重倒挂。
楼面价3万/㎡，精装成品房2.5万/㎡，中间相差15000元有余！
这15000是什么？是福利！是政府在用限价规则发福利！
那苏州哪里是洼地？在限价规则下，全苏州80%以上的区域都是洼地。
那哪个项目可以买？直奔工业园区去，只要房价低于3万/㎡的项目，就是捡漏。
当然，前提是你必须满足购房资格。苏州的房价如此良心、亲民，简直就是刚需者的天堂。
如果没有资格，请从现在开始交社保，交满1年后，只要限价不放开，也许还有抄底的机会，相信我，政策放开后的苏州房价一定会和南京齐平，甚至超过南京。
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有两个城市，请酌情避开。一个是无锡，另一个是嘉兴。
无锡
无锡热门区域的房价已经基本突破2万，甚至个别项目达到了2.2-2.5万/㎡。
就是这么巧！苏州的房价也恰好位于这个区间！但苏州的经济实力几乎是无锡的2倍，两者房价却几乎持平。
如果说苏州是被限价规则低估的，那么无锡的房价就有可能是被高估的。
无锡目前的市场已经属于高投资属性化的市场，这座城市应着房地产，向前飞速前进。
我举几个例子吧——
苏州的新区是产业科研机构、商务办公、教育国际学校、邻里中心商业等多种元素构筑的和谐整体。
在无锡，在市场最火爆的太湖新城，我们能看到只有宏伟政府大楼阴影下的房地产工地热火朝天，以及点缀其中的零星商业。
你可能在太湖新城逛了三圈，竟然找不到一个吃饭的地方，由此可以想象一下商业的匮乏。
2015年底至现在，太湖新城的房价全面翻番，但助推房价翻番的绝大多数都是来自苏州、上海的投资客，而未来会怎么样，完全取决于投资客是否会逃离。
二手房门店全面占领了太湖新城的街铺，放眼望去80%以上的门面全是二手房，当初的投资客已在考虑出手变现！
▲（太湖）
市场存量房不多，存量土地却很充足，太湖新城将近有50%以上的土地等待开发，当前的市场火热，只是因为短期内的推地计划控制所导致的供不应求的市场假象。
也许无锡的房子并未像想象中的好卖、火爆！
我们的判断是——
无锡的市场拐点已现——市场的投资属性浓郁；进场早的投资客在变现撤离；潜在巨量库存；市场趋冷，卖方更加积极主动，买方市场出现雏形。
贸然进场，稍则不甚就会沦为接盘侠。
嘉兴
嘉兴的存在就是在告诉某一大波人，看地图炒房不大可靠。
从位置上看，嘉兴位于苏州、上海和杭州三大城市的1h辐射圈范围内。看到这个区位，很多人就会想当然的觉得嘉兴随便抱哪个大腿都能过得有滋有味。
嘉兴的区位▼
然而实际从经济情况看，2016年嘉兴的GDP仅3700亿，刚过南通的一半，但南通的区位明显要比嘉兴差一些。
嘉兴的确也在拼了命的对接上海，甚至不惜赌上整个城市的规划。
嘉兴为了全面对接上海，承接上海的产业转移，把城市摊子铺的很大，围绕核心区规划了若干个城市区块。
每个城市区块都有新城，每个新城都有一个嘉兴产业园，每个嘉兴产业园都打着对接上海产业的推广，然而每个产业园都几近荒芜，冷冷清清。
在嘉兴城市扩张中，留下了大量的城市空白地带，而这些城市空白地带中又留存下大量的存量土地，这些存量土地在未来都是巨额的潜在供应。
在全面对接上海的过程中，嘉兴的城市规划的经济体量优化虽不明显，但房价却在全面对接上海，上涨的异常突出！短短一年，嘉兴房价从7/8千，涨到了1.5万，实现了翻番......
在对接上海的炒作中，在房价翻番的挑逗下，嘉兴的市场已经不能称之为投资化，而是投机化。
现在看来，虽然嘉兴离上海很近，但是你的投资收益不会很可观，建议谨慎选择。
四周一圈强一线城市，貌似可以随便傍大腿，但实际情况是，几大城市对嘉兴的虹吸效应要远大于外溢效应，嘉兴的城市资源被四周的强一线城市反复劫掠。
区位很好，概念更好。随便一说，就是对接苏州，对接杭州，对接上海，稍微鼓动就能带动一波炒房客涌入。
核心城区很小，盘子很小，涌进一波炒房客，就能轻易撬动城市房价上涨。
无锡和嘉兴，一个是市场拐点已现，投资客在加速逃离，另一个是投资的危险区，一个被过度炒作的城市。
当下，进无锡可能沦为接盘侠；进嘉兴更悬壶，你要做好投资收益不可观的心理准备。
所以，长三角置业，一定要站在上海的城市规划去看，不能仅仅看这个城市是房价洼地，也不能仅仅看这个城市楼市的繁荣情况，因为有的市场就是被投资客推高的。
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