片区分析 | 长三角置业的下一个风口在哪里？投资客已在路上
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导语：长三角买房：看城市，看城市，看城市。
中国未来将越来越步入强省会时代，这一点在长三角区域尤为明显。
未来长三角区域将越来越形成稳固的上海、杭州、南京三强之势，苏锡常城市圈将凭借强大的经济实力和良好的容城、同城与前者鼎足而立。
所有的城市圈，并不是画个圈之后，圈内所有的城市都会很牛逼。
长三角城市群的核心城市，就是那一条“Z”字带。
而这其中最重要的一段就是上海、苏州、无锡、常州，这是环沪区域唯一的一条成线性脉络展现的城市带，也是最为成熟的城市带，完全可以成为中国城市群的样本。
环沪城市群，大概可以按照空间距离分为两个部分，50公里范围的环沪四县：启东、太仓、昆山、嘉善；100公里范围的四市：苏州、无锡、嘉兴、宁波、绍兴、南通。
昨天我们说过了苏州、无锡、嘉兴，今天我们来说说宁波、绍兴、南通。以及总结一下环沪四县的价值。
01
房价缺口的宁波
其实宁波市场的基本面已经完成补涨，宁波已经达到这个城市该有的房价水平！
宁波的的实力如何？
宁波经济总量排名全国第16名，超过中国绝大多数城市；
A股上市公司数量排名全国第9，超过中国90%以上城市；
人均可支配收入排名全国第7，进入一线富裕城市；
人口净流入排名全国第12，超过杭州！
与宁波城市基本面类同的几个城市房价又是多少？
通过对比，我们发现，和宁波基本属于同一经济基本面的城市房价均已突破2万，基本都在2.3-2.5万/㎡。
而2015年宁波的房价尚在1.5万以下徘徊，一年多的时间过去，宁波通过近乎翻番的跳涨，当下的房价已经和同类城市齐平，主城区房价全面达到了2.5万/㎡上下。
也就是说，宁波已经完成的补涨，而当下的宁波房价虽然是稳定的，但我们所寻找的所谓城市价格洼地也不复存在。
但好在市场还给我们留下这么一块缺口。
这里是宁波主城范围内形象最差的区域，也是南北沟通最不畅快的区域，更是在宁波多年的城市规划扩张过程中被遗忘、被孤立的区域——东北区块。
所以我们看到，这块区域是宁波2万+均价圈上的唯一缺口！
但近6000元/㎡的价差，至今还存在。
这6000元/㎡的价差是什么？这是城市规划中最好的红利。
宁波购房，请瞄准这最后的6000元价差，请瞄准这最后的城市缺口。
02
刚需强劲的绍兴
绍兴是被我们长期忽绝略的真正洼地，只是大多数的人仍被认知局限所禁锢，不愿承认。
以前，我也不看好绍兴。始终觉得这种没区位、没经济、没产业承接的城市完全没前途。
但是了解完绍兴，我不得不承认，我也如大多数的人一样，被自身的认知局限所禁锢，小看了绍兴。
第一，因为绍兴有迫切的城市扩张需求。
当前的绍兴90%的城市功能都集中在老城区，包括行政、商业、教育、旅游等等。
500万人的城市需求，都被迫集中在10平方公里的土地上去解决。没有一个城市能比绍兴更迫切、更急切、更饥渴的需要城市扩张。
城市扩张是绍兴未来10年的必由之路，没有其他的路可供选择！
绍兴目前几乎所有的城市新区都是安全的，都在在未来逐步融合，成为绍兴主城区的一部分！
第二，因为绍兴有扎实的房价经济基础。
绍兴经济总量排名浙江第四，人均GDP突破9万大关，几乎逼近发达城市水平，43家A股上市公司，拥有充足的经济活力。
而另一方面，绍兴目前核心区的均价17000-18000，袍江的均价11000上下，柯桥的房价13000上下，而周边杭州的房价突破3万，宁波逼近两万，嘉兴逼近2万。
绍兴基本是同等经济体量的城市中，房价最低的。
第三，因为绍兴有不可忽视的庞大硬性内需。
目前绍兴启动全面城改。从2016年开始，绍兴几乎每年都将有15000户以上的城中村居民接受城改。
第四，因为绍兴有可供炒作的风口。
比如2020年，杭绍轨道交通接轨，杭绍融城第一次迈出落地的关键一步。
比如2022年的亚运会，主场杭州，分会场是绍兴。也得益于此，绍兴正在进行全市范围内的旧城改造，所有的安置房要在三年内全部拆迁改造完毕，并且全部是资金安置，不会再建一套安置房。
这也导致了绍兴的机会，一是杭州绍兴融城，二是庞大的内需市场带来的购房需求，三是亚运会带来的城市升级。这在未来至少五年时间内，都将是绍兴的主要机会。
这都是绍兴未来房价上涨的助推剂。
绍兴柯桥↓
装睡的人，仍被禁锢在认知局限中装睡，而有的人已经醒来，希望更多的人能看到绍兴这类城市的真正价值，这才是真正意义上的扎实的洼地！
03
极度封闭的南通
南通和嘉兴号称是上海的南北两个大门，已经都把自己定位成上海外面的主要承接地。但是偏偏是距离上海最近的苏州一句话都不说。
其实很简单，南通也好，嘉兴也好，都只能选择那些上海不要、苏州不要，甚至是无锡也不要的企业，进行承接。
在南通的长江边上，大量的化工企业呈线性分布，烟囱耸立，过苏通大桥的时候看着远处密密麻麻的烟囱非常震撼。
南通长江岸边的工厂↓
长期以来，南通最大弊端是封闭。从地理上来说，南通南面是长江，北面是大海，东面也是大海，与整个苏南几乎呈隔断之势。
一直到今天，南通依然没有直达上海的高铁。与苏南联通的也只有一座苏通大桥，并被评为中国最堵的跨江大桥。
2008年之前，南通去上海和苏南还必须要做轮渡。
2019年会开通直达上海的高铁，一边在加强与外部的沟通，一边又在全力承接上海产业转移。
很多年以来，南通都是自己在玩，不管是经济，还是房地产。
同苏州一样，在13年前后，南通房地产进入了数年的冰冻期，2016年的行情到来之后，价格迅速从7000涨到了14000，南通库存被消化一空。
政府开始限价，却不限购，最终导致全民的集体癫狂。
南通，基本上都是本地人在玩、在抢房，这已经成为了一个完全自嗨的城市。
南通的优势是基础教育，启东中学长期以来都是与黄冈中学并驾齐驱的学校。但是，南通的人才流失率非常高，只要是考出去的学生，基本上都不会回来了。
整体来说，南通的市场还是有价值的，价格限制在13000，价格够低，空间上的隔断和经济上小城大县模式，让本地需求足够旺盛。
04
长三角城市的机会
大城市最大的优势是什么？就业。
但是对于长三角，这是最不缺的。
昆山是苏州下的一个县级市，2016年GDP高达4000亿元，这是中国境内多少地级市都梦寐以求的。
所以，对环沪来说，一般的城市人们是看不上的，这塑造了环沪的城市等级。
长三角置业的下一个风口在哪里？请遵循以下原则：
1.上海。因为这是金字塔顶，就是越高不可攀，就越想进入。在民营企业还被重视的时代，上海的豪宅基本上都是这些中小企业的老板们买的。
2.杭州、南京和苏州。但苏州和南京杭州是有区别的，苏州主要靠的是超过城市常住人口50%的外来人口，在深圳之后，排名全国第二。
3.绍兴，及其他城市。因为城中村改造拆迁，以及亚运会带来的强劲内需和城市升级，未来至少五年，都会是利好期。
4.地级市昆山、嘉善、太仓。原因很简单，因为它们环沪，上海在全力瘦身，未来很长时间内，这些城市都会是受益者。但问题就在于这里的房地产绑定的并不是本地的经济和人口流入，不是健康的内增长。
只是因为它们价格足够便宜，能够与上海形成了巨大的剪刀差，在被动情况下被强势进入，作为睡城的模式存在。
所以，这里的人流没有稳定性，以价格为标杆，便宜了就买，贵了就走，去下一个洼地，毫不留恋。
5.其他城市。不同于国内的大部分城市，像北方城市，或者环京，人们只能往一个城市集聚。而环沪实行的是就地城镇化，因为这里的经济太过于发达，产业分布均匀，集聚效应并不明显。
人群要么往上海、苏州、南京、杭州集聚，要么就地城镇化，这反而分散了人口的集聚。所以对环沪内的二线三线城市来讲，人口集聚效应并不会太明显。
洼地和深坑兼具的长三角该怎么买？就是看城市，看城市，看城市。
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