片区分析 | 全民喊涨的成都，值得看好吗？
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导语：供需严重失衡的成都，有什么猫腻？
说起成都，很多人应该会想起那首广为传唱的民谣。“你会挽着我的衣袖，我会把手揣进裤兜，走到玉林路的尽头，坐在小酒馆的门口。”。歌中的成都，久久地让人思念回味。
而说起成都房价，给人的感觉就不是歌中所传唱的美好，反而是无奈、难过。
1
成都楼市概况
1.成都区域划分及发展重心
老实说，成都的楼市挺复杂的。在说成都的房价前，我们先简单介绍一下成都的地理。
成都买房分三个圈层。
第一圈层指传统的5个老城区，包括金牛区、成华区、锦江区、青羊区、武侯区。我们称之为中心城区。
第二圈层包括高新区、天府新区、新都区、郫都区、龙泉驿区、温江区、双流区和青白江区。
第三圈层就是成都周边的县市。
中心城区里只有青白江区不限购，此外，其余的县市也不限购。（详见下图）
其中，第一圈层的中心城区，重点发展现代商贸，成就了成都西部商贸高地的地位。
第二圈层的经济新区，重点发展汽车、电子信息、新能源、生物医药等产业，是成都经济发展最快的地区。
第三圈层的城市郊区，重在培植旅游服务业。
成都有意打造老城区和天府新区两个双核中心，天府新区尽管从地理位置上算二圈层，但房价涨得最快。
2.“四限城市”——成都
2016年10月，成都开始调控。2017年4月，调控又升级加码。
限购：2016年10月，每人限购1套。到2017年4月，限购升级：成都户口或社保满2年方可购房。
限贷：2016年10月，首套房首付三成，二套房四成。到2017年4月，限贷升级：首套房首付三成，二套房首付六成，个别区为七成。
限售：2016年10月，成都还没有限售。从2017年4月开始，从拿到房产证开始计，限售3年。
此外，还有新房限价政策。
3.调控后疯涨的二手房
2016年10月，成都开始调控。调控至今，二手房涨幅惊人。
（二手房价格见下图）▼
高新区金融城，是成都房价最高的片区。
该区最贵的是南苑小区B区。2008年的盘，4室2厅203平米。
2016年10月，1.8万/平方米，成交价365.4万。
2017年10月，2.5万/平方米，成交价515万。
调控之后，1.8万→2.5万，涨了38.88%。
天府新区，是成都上涨最猛的片区。
该区比较知名的是麓山国际半月湾， 2013年的盘，2室2厅98平米。
2016年10月，1万/平方米，成交价98万。
2017年10月份，1.9万/平方米，成交价186.2万。
调控之后，1万→1.9万，整整涨了90%。
4. “四限”强压下的新房
新房也涨到让人心惊肉跳。
政府限价，一二手房价格倒挂现象明显，导致房企不愿以政府指导价开盘，干脆捂盘不卖。市场供给量反而少了！
（新房价格见下图）▼
2017年8月之后，即使成都新房要求全款购房，开盘也必遭疯抢。
但新房普遍都不分布于第一圈层，在二三圈层较多，中心城区没有新房在售。
高新区，北大颐和翡翠府 ，2016年10月，1.5万/平方米，因为限价，2017年10月，1.8万/每平方米。1.5万→1.8万，涨了20%。
天府新区，新鸿基悦城，2016年10月，1.3万/平方米,因为限价，2017年10月， 1.7万/平方米。1.3万→1.7万，涨了30%。
有些朋友会说：小师，涨20-30%，不是很正常吗？
可是你知道吗？大成都人民的买房成本还包含：渠道费+茶水费+双合同的装修费，而统计的房价是不将以上费用计算入内的。
“四限”强压之后，新房仍然疯涨，越调越高，与其他城市的调控后基本平稳大不一样。
2
为什么调控没有用？
放眼全国，北京天津房价，尤其是二手房价格开始出现小幅下行。
在2017年10月，成都买房的盛况让全国的小伙伴们都惊呆了，火爆到没朋友。
10月28日，东原晴天见最后一批成品房，164套房，开盘就被秒清。
10月29日，融创香璟台网上开盘，212套房，20秒抢空，一期二期住宅售罄。
10月29日，绿地新里程加推的3栋118平米以上住宅有368套，开盘就被秒清。
10月29日，中粮祥云里256套大户型，开盘就被秒清。
10月29日，融创玖棠府422套高层楼栋大户型，开盘就被秒清。
10月30日，中海锦江城推出120平米左右商品房633套，开盘不到10秒就被秒清。
成都已经疯了，买房就像股票打新股一样兴奋。
基本都是晚上开售，采用手机APP抢房，搞得跟双11一样...个别楼盘成交系统一度瘫痪......全款购房比比皆是。
为什么出台了史上最严调控政策的成都，今年房价还普遍疯涨？
1.供不应求，新房基本卖光了
我们来看几组成都的数据：
2016年，新房住宅成交面积为3288万平方米，全国第一。
而供应面积只有2467万平方米。
2017年1月-9月，新建商品住宅均价8516元/平方米，成交面积为2075万平方米，而供应面积只有1538万平方米。
连续2年，新增供应面积大幅低于成交面积，造成市场供不应求。
今年以来成交面积同比降低，并非是调控产生了效果，主要是因为能卖的新房基本卖光了，剩下的基本都是远郊的，供给量下滑导致的成交面积下降。
今年以来，成都新房开盘认购率一直在提高，可见火爆程度并非浪得虚名。
2011年-2017年9月
成都商品住宅月开盘供销走势图
（开盘现场统计，单位：套、%）
2.被动调控的后遗症 --补涨
2016年6月-10月，高新区、天府新区新房最先启动行情，四五个月时间已经翻倍，但二手房涨幅不大。
其余地区新房房价涨幅偏小，大概只有20%左右。
2016年，中央发声“房子是用来住的“，北上广深陆续加大楼市调控力度，媒体特别是央媒对高房价接连发声。
虽然还没开始涨多少，成都也不得不跟着一线城市步伐出台调控政策，是被动的调控。
北上广深是因房价实实在在地暴涨将近2倍，而自主、自发、紧急采取调控，成都不一样，成都是属于被动调控。
成都有1600万人，西部中心城市，GDP12170.23亿元，排名全国第八。地铁轨道2022年要修到600KM。而和同等地位的天津、苏州、杭州、南京等二线城市相比，房价还赶不上人家的一半。
2016年10月开始调控时，房价均价才0.8万，而跟成都GDP差不多的天津、苏州、杭州、南京，均价都去到2万多了，连仅有成都四分之三GDP的郑州，均价都去到了1.2万多。
你看，就连经济远远赶不上成都的郑州，在2016年都涨了40%左右，而大成都才涨20%啊。
所以成都就是实实在在的价值洼地，就有补涨的需求。
你说，成都的土豪们会放过这等投资机会吗？刚需们会等翻倍后再上车吗？
既然已看到全国各城市楼市的上涨，无论成都的土豪还是成都的刚需，只有一种行为：拼命上车。
2016年10月调控之后，成都房价才开始后知后觉地涨，真正启动行情。
那么这些土豪们和刚需们是如何与调控政策斗智斗勇的呢？
关于限购，各区交3.5万办理入户的广告贴得到处都是，四川省内人买成都房的人居多，省内城市转个户口、搞定购房名额是轻而易举的事情。
关于限贷，2017年整体金融环境偏松，不少成都购房者用首付贷、消费贷来补充资金不足。
由此可见，2016年10月开始调控时，成都明显存在巨大的价值洼地，而且购房者会想尽方法来钻调控的空子。于是乎，“四限城市”——成都，在史上最严调控政策下竟然能逆势而涨，所以说，2017年成都的大涨，实际上是在补涨。
3.庄家的套路——一边调控，一边放水
在补涨过程中，炒作就需要不断有概念，不断有庄家去抬升。
作为供给方，庄家手里的牌怎么打呢？
在供给端，成都与武汉是相似的套路：供给端减少供应，需求端增加需求，天平失衡。
今年成都住宅用地供应明显减少，成都对土地出让采取饥饿式卖法，奇货可居，导致竞买的房企也多。
激烈的竞拍场面，地价顺理成章的抬上去了，所以对后期的房价上涨预期起到了推波助澜的作用。
从2016年上半年到2017年上半年住宅用地成交价格涨幅度最大，平均成交楼面价从2752元/平方米上涨到了8577元/平方米，上涨幅度超过3倍。
所以，面粉已经涨了3倍了，面包还会便宜吗？
在需求端， 2017年7月20日，成都出台了12条人才计划，连专科都可以落户。8月又出了人才安居工程细则，人才购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制。
据报道，从落户区域看，成都高新区、天府新区成都直管区、成华区名列前三。仅7月20日至8月2日，13天时间，成都已办理全日制大学本科及以上学历入户1.2万人。
这又得创造不少购房需求，承接市场的狂热。
业内人士说，2017年4月限购后，虽然房价还在涨，但4-7月的二手成交量是下跌的。
但开放落户政策后，人为创造高达万人的购房需求，新盘供应又严重缺乏，导致8-9月二手的房价和成交量又大幅度提高。
所以，成都的楼市就是庄家的套路，一边调控、一边放水。
3
补涨后的信心爆棚
现在成都人民对房价，真是自信心爆棚，一片看涨啊！
成都购房者的心态早已从当初的“值不值得”转变到现在的“抢到就是赚到了”。
即使是交3.5万办理入户、巨额茶水费和渠道费，依然有不少购房者前赴后继，更别提用首付贷、消费贷套现来付首付，甚至是全款买房。
通宵排队、全款买房、摇号选房、开盘即售罄、秒光等已经成为成都买房的常态。
正如前文提到的，10月最后3天，消化掉95%的房源，2055套房子被抢空！以前买房靠钱，现在买房靠手速，没有10秒的手速，绝不敢轻易“参赛”。
融创香璟台20秒，中海锦江城10秒……原来房子是用来秒的。
不愧是藏富于民的天府之国啊。
还有开发商还想出了预售证丢失的荒唐理由，只为了晚开盘，持房待涨，到时卖个好价钱。
不管是买方还是卖方都对成都的房价一致看涨。
看这信心满满的看好声，成都的房价到底是见顶前的狂热，还是行情启动前的预热？如果成都还有机会，那最值得投资的区域在哪里？
明天，我们继续聊。
小师
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