片区分析 | 三四线城市都涨这么快？我被狠狠地打脸了
导语：珍爱生命，远离三四线！这句话错了吗？
在三四线城市生活是种什么体验？
1.早上6点半起，晚上10点前睡觉。
2.中午下班回家吃饭，午睡1.5h很普遍。
3.上班不超过0.5h,交通主要为走路、电动摩托车、汽车。
4.和女朋友吃饭、看电影、压马路都很容易遇到七大姑八大姨。
好吧，如果再加上一个，那么就是房价真的太便宜了，大三居、精装修、一个房间40平方米，很常见。
但地产人买房，有个不成文的原则：珍爱生命，远离三四线！
因为在我们的印象中，三四线城市很多项目都会因开发商撤出，而流产告终。
在我看来，三四线城市，供应大、消化慢、周期长，价格别说上涨空间了，只要不跌就是万幸！
甚至在很长的时间里，我的固有印象就是——三四线城市就是泥潭沼泽，一旦沉入，无法脱身。
而2017年，我被狠狠地打脸了，被自己思维的局限打脸了。
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因为个三四线城市的破房子，我被土豪朋友侮辱了
得益于2016年的疯涨，再加上刷爆朋友圈的各种文章，在一致看涨的预期下，全国人民都在“炒房赚钱”的貌似光明大道上，矢志不渝地走着。
而我身边经常有朋友问我，来，推荐我个楼盘呗，搞一套，看我能不能走上人生巅峰？
其中有一个深圳土著，2016年12月，他问我，惠州惠阳，临近深圳的东北面，50公里之外,房价在0.9万/平方米，不限购，能不能买？有没有投资前景？
我说干嘛要买三四线？他说，因为便宜啊，深圳市中心的房价都冲破8万了，而惠阳才0.9万啊，这就是实实在在的洼地啊。
当时我根据自己的固有印象，也没有查询，直接说：不能买，50公里呢，深圳根本辐射不到惠阳，你那点小钱去显摆显摆还可以，去填坑？小心深陷沼泽。
这位土豪朋友，最终听了我的建议，放弃了投资。
2017年12月3日，他给我发了条微信消息，一张图，就是他说之前看中的那个楼盘，的房价走势图，其中“一年涨幅30%”被他画框、标箭头，非常刺眼。
紧接着，又是一句话：丫的，天天装什么专业人士，坑了老子没上车，老子还特么乖乖听了你的邪，几十万打水漂了。
......
这等侮辱，不能忍啊。我必须用多年的地产研究经验去击败他，一个拥有多年市场经验的专业人士怎么能忍受如此侮辱。
经过2周的考证查询，又整理了珠三角房价成交的月报，经过数据统计和分析，最终我不得不给这土豪孙子发了个微信——
哥，我错了，我犯了经验主义的错误！
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三四线城市房价的确涨了，令人意外的大涨
以下就是我通过2周的数据整理分析的结果。
深圳福田，2016年12月，单价8万，2017年12月，单价8.8万，涨幅10%
惠州惠阳，2016年12月，单价0.9万，2017年12月，单价1.2万，涨幅30%
通过数据对比，我发现，在四限严政下，一二线城市的房价的确是急刹车了，当下的房价涨幅在逐步回落。
但与此同时，三线城市正在不安分的跳出来，房价在呈指数级的上升！
同时，我还发现在中国房价变动历史中，每次一线城市涨的时候，三线城市房价很平稳甚至是下跌，但一线城市在房价最高峰准备回落的时候，三线城市反而开始不安分的涨了！
尤其是在今年，在一二线城市房价涨幅回落的当下，三四线城市房价正在发生跳涨！
这个结论让我无法理解啊！为什么？难道数据出错误了？还是我的专业性出问题了？这不科学啊，这是对我多年从业经验的赤裸裸侮辱啊！
作为一个能7*24小时连续加班的地产专业分析狗，显然是无法死心的，我必须要把问题的原因找到！
最终，在我不死心的分析整理和李老师的帮助下，我终于知道了原因——
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不被地产人看好的三四线，为什么涨？
1.城市群的协作——拉动三四线城市房价上涨
城市群是什么？大家听了可能会觉得有点虚。不如来看一张图。
中国城市灯光图▼
这是一张中国夜晚的城市灯光图，从图上，我们能明显看到，在灯光的背后是中国正在形成若干个庞然大物般的城市群，这些城市群由点及线，由线及面，正在疯狂的向外扩张。
围绕着北上广深，数十个甚至是几十个三四线城市群星拱卫，强一线城市正在通过高铁、高速、城市快速等交通体系，疯狂的向外扩张，去吞并周边的三四线城市，将其纳入自己的城市配套辐射范围内，并加强城市群协作，而三四线城市丝毫不抗拒，乐在其中！
举个例子来说说城市群协作。
12月的某个工作日，李老师从广州开车去深圳考察项目，在广深高速上塞车塞了一个多小时，高速路变成慢车道，简直就是龟速行驶。可是他发朋友圈说，这次塞车，不急不躁，反而很有趣。
后来，他和我分享：那天他塞车在高速公路上，他观察到，跑的最多是密密麻麻的集装箱货柜车，就跟一只只勤劳的小蜜蜂一样，在一条条高速、一个个城市间来回穿梭……这些小蜜蜂的背后是一家家这样的企业——可能它的总部在深圳，研发在东莞，工厂在惠州，在惠州港装船，直接出口东南亚，而珠三角类似这样的企业有上千家，甚至是上万家。以后类似这样的企业会越来越多，这种现象的背后，就是城市群协作的魅力。
我想，李老师的这段感悟已经很好地解释了城市群。
而城市群的形成就是带动三四线城市房价上涨的基础。因为三四线城市会伴随城市群的形成，被纳入一线城市的辐射范围内，原有的城市边界被打破，原有的交通距离被缩短，原有的城市配套隔阂被击碎！
一线城市中工作上班生活的人，开始不再抗拒向外迁移。就像开头我那个深圳土豪朋友想去投资惠阳，就是看中深圳的购房者外溢。
因为惠阳即将开通14号线，从惠州惠阳新桥站到深圳福田会展中心，全程不到1小时，交通非常方便。
我认识的一个程序猿，之前住在龙华，早上07点左右坐班车，去南山上班，因为深圳市内经常塞车，所以大概要花1小时。今年他买了惠阳的房子，他认为以后有地铁，1小时的通勤时间在一线城市是很OK，值。
深圳到惠州的14号线规划▼
2.低价的魅力——吸引一线城市购房者外溢
三四线城市拥有强大的性价比优势！想想深圳市中心的房价，再看看如此临近深圳的惠州惠阳，价格是如此美丽，你说，有多少人能抵抗？
从这张图上，你可以发现，伴随去年一整年的房价上涨，深圳和惠州的房价居然能差这么多，实在令我吃惊。
周边三四线城市惠州惠阳的价格优势被进一步放大，而且伴随深圳的房价上涨，总有买不起房的刚需客户开始外溢，开始逃离深圳，去周边价格优势更大的城市买房，例如惠阳。
当我去请教李老师的时候，发现原来李老师最近也在研究环深片区，而且已研究了1个多月，还去环深城市考察过了。
于是，上周日，我特意跟着李老师一起去惠阳考察。在楼盘里，刚好碰见了几个从深圳逃离出来的的刚需购房者，就拉了一个哥们儿来问问：为什么你要跑这么远来买房子，每天开车上班起码要1个小时的通勤时间啊。
他告诉我们：我用这1小时的通勤时间，一辆宝马就出来了！因为深圳市中心房价8万多万，就算是龙华也要5万多，这里1万多，首付相差几十万，足够买辆宝马车了！
看见了吧，这就是市场的威力，这就是低价的魅力！
对于刚需客来说，无非就是每天多1个小时通勤时间嘛，在高达7万的差价面前，一切的问题都变得不再是问题。
而开头提到的地产人不买三四线，是因为怕库存大、开发商逃离。而现在，这些问题在城市群拉动和价差之下，都变得不是问题，因为需求在增加，就消化了库存、消化了危机。
终于，我不负多年的地产专业积累，整理出来了一条三四线城市的房价上涨轨迹：
城市群拉动——低价吸引——需求增加——去库存完成——涨
城市集群形成，一线城市拉动周边三四线城市共同发展，城市边界被打破，城市距离被击碎，越来越多的在一线城市工作的人不再抗拒三四线城市，吸引力和拉动力出现了。
一线城市暴涨，刚需客户在市区买不起房，只好到更远的郊区甚至是三四线城市买房，还有被限购打击的投资客也在向周边城市转移，逼迫力和驱逐力产生了。
有了需求，再加上三四线房子供应充足，正好去库存。
于是房价就涨了！
5
马上到三四线扫货？不。
当我将自己研究2周，请教了李老师，并实地去深圳、惠州考察的成果放在土豪朋友的面前，他扑闪扑闪着大眼睛问我——那你说，我现在是不是该赶紧到三四线城市扫货抢房！
我摇摇头，告诉他——
不是所有三四线城市都环绕在一线城市周边，也不是所有的三四线城市都完成了库存去化，冒然进场还是会变成炮灰；
一线城市的辐射力也不是万能的，也不是毫无边界的，总会出现一个主力的发展方向，把握在这个方向上出手，才能把握住机会。
你现在问我哪里靠谱？哪里能进场？
我在请教李老师三四线城市房子时，我印象深刻，李老师和我讲了一句话：我知道环深的**城市的投资机会很不错，但没想到这个投资机会诱人到这种程度。
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