李俊怀：2018年的楼市，出手还是观望？（跨年演讲精华）
全文6314字，阅读大概需要16分钟。
导语：中国楼市经历了2017年暴涨和“四限”的冰火两重天后，出手or观望？无论刚需还是投资者，都没有答案。但，在李俊怀的跨年演讲里，有了答案。
人生旅途中，总有人陪你辞旧，总有人陪你迎新。迈入新年，我想和你分享，我对2018年财富机会的一点理解。
相遇，是一份意外的惊喜。因为房产，因为你热爱学习的那股劲儿，我们有缘在互联网的千万人中相遇。
新年来了，本着我对房产的热爱，而我也想给予你一份新年礼物，借此机会，分享我对现在楼市现象的认识和理解，也希望帮助你抓住未来的房产投资机会。
2017年的楼市有如冰火两重天，比以往任何时候都来得复杂。
一方面，ZF拿出了史上最严的调控政策，而且这个政策持久、有力，且并没有放松的迹象，还有要继续加强调控的意思。另一方面，老百姓们通宵排队买房，无视喝茶费、双合同、全款买房等附加条件，似乎需求正被压制，似乎价格仍被低估。
到底房价会被调控政策和长效机制彻底打压下去，还是说会像几年前一样调控后下调一会又继续上涨？
我想，在这一刻，无论是刚需购房者，还是投资者，面对“2018出手还是观望”的问题，都只有一个词：迷茫。
2017年12月29日20:00，我在千聊举办首次跨年演讲。在跨年演讲中，我盘点了当前的楼市现状，并为大家提出了9点房产投资的建议，相信你会找到答案。
以下是跨年演讲精华：
2018年
最中肯的楼市解读
最正确的买房姿势
1
限购政策不会松
长效机制在搭建
房产税顺势而来
2018年，限购政策依旧不会放松，我在我的房地产课程里就有和大家强调过这一点，当时我的原话是:
当然，时机成熟了，它也一定会慢慢放松甚至是退出历史舞台。
那什么时候是时机成熟的时候?
也就是长效机制搭建完善的时候，也就是当廉租房体系、尤其是租售并举的体系开始在市场上运作成熟，开发商的一部分房子开始自持不卖并且用来做长期出租的时候。
限购政策就会慢慢放松甚至是退出，这是一个同步进行，相互促进的过程。
只要房地产的热度还没有退却的时候，这个发烧药是不能停的。
所以，那些期望短期放开限购限贷限售的朋友，你还是死了这条心。
同时，按照我个人对今年财政部长两次关于房地产税文章的解读，我觉得房地产税会来得比我们预期要更快，说不好其实房地产税的征收方案已经早就明确，就等2018年出台了。
房地产税来了是否房价就会降价呢?大家千万不要把这个事情去进行直接挂钩起来，就好比前一阵子美国ZF大幅度减税政策，是不是意味其他国家就一定遭殃呢？
我可以明确的告诉大家的是，房地产税是用来支持国家财政收入的，而不是用来降房价的。
如果房价大幅度下跌抛售，房产估值下挫，房地产税又能收得了多少？而又有谁愿意来买新房承担房地产税呢？
皮之不存毛将焉附！
所以总结而言就是，ZF两只手在操作，一只手在搭建控制房价的长效机制，一只手通过政策把房价锁住：即不让你大跌，也不会让你大涨。
而银行继续执行去杠杆，贷款也会越来越严格，如果说2017年的楼市去泡沫元年，2018年将要深度去泡沫。
所以，那些整天唱衰中国房地产、说房地产要崩盘的人，我会告诉你一句话：山可崩，地可裂，但是中国的房地产不会崩。
你们要相信党和国家领导人的智慧。
2
城市房价格局分化
重点城市还会温和向上
边缘城市可能无人接手
在我的房地产课程里也始终在强调一个事情，买房最主要的是看城市、看城市、看城市。
中国的城镇化我觉得至少还有8-10年时间，东部沿海城市、区域中心城市，随着城市建设的浪潮推进，房价还会继续向上。
地段依旧是买房第一标准，现在几乎每个都城市都有新区概念，有些核心城市的新区可以发展起来，但是有些城市的新区真正发展起来，中国的城镇化进程都结束了。
还有很多城市的类似于产业园区、特色小镇之类的概念，可能到最后都会是满地鸡毛。
房地产长期看人口、中期看政策、短期看金融。
这一点一定不会错。
而现在不管是短期金融，中期政策都不能支持房价会有大涨，再加上长期有长效机制加速推出，不动产投资边际利润率势必开始减少。
特别是一些低层级城市、偏远区域、老旧房屋，未来增值有限，流动性不足是它的最严重问题，也就是当你想卖可能找不到人接手，不要说增值，甚至是降价你也卖不出。
你可以因为贵不考虑北上广深，但更不能因为便宜去考虑三四五线城市、那怕这些城市价格再便宜，应该把眼光更多的聚集在如下城市：
1线：深圳、上海、广州
1.5线：杭州、南京、成都、重庆
强2线：苏州、武汉、青岛、东莞、佛山、长沙、郑州
2线：合肥、济南、福州、海口、大连、沈阳
如果给中国的城市群排名，我的顺序是：环深>环沪>环京。
我觉得环深是最有潜力，在粤港澳大湾区的规划支撑下，更加速推进整个珠三角发展。
而深圳作为整个珠三角的最核心城市，它的高房价会往周边外溢，再加上深圳的可开发面积小，会导致它的产业和轨道交通会逐步往周边城市扩散。
比如东莞松山湖承接深圳的产业转移，而深圳的14号地铁已经明确规划要延长到惠州惠阳。
所以，今年我们也会重点对环深区域进行研究，到时候会推出环深如何买房的课程，甚至也会安排大家到实地进行项目考察。
3
10年前投资买房蒙着眼都是对的
2018年要睁大眼睛带上显微镜
或许能投资正确
今年9月份我去柬埔寨考察项目，一个南京的朋友在办完柬埔寨的购房手续之后跟我说：我过去投资了10多套房子，全部都赚钱了，以我的眼光绝对不会买错的。
我对他说：买柬埔寨，我相信不会买错，但是你的判断逻辑错了。你之前投资都赚钱，不代表你现在开始投资一定会赚钱。
更何况，过去10年有谁买房不是赚钱的吗？
说白了，过去大家买房赚钱,并不能证明你有多厉害，只能证明你很幸运能够赶上这样美好的时代和大趋势。
过去10年，房子几乎都在稳步上涨，流动性也相当灵活。
很多人买了一套房子，尝到甜头后选择抵押再去买第二套房，然后通过同样的方式买第三套房，第四套房……
中间你所承担的月供和利息完全可以通过其中一套房子的房价上涨后卖出来进行套利弥补。
而很明显，能够通过一套房子撬动另外几套的房子的关键在哪里，就是恒定房价会一直涨下去啊！
而事到如今，不是所有的房子都是只涨不跌的，不是所有的房子都是只要卖就有人接手。
一旦你买错其中一套房子。
一旦预期的收益没有达标，你的资金链将会承受巨大压力，甚至是直接断裂的风险。
一旦供不起房子，你的房子将会被银行无情的收回。
大家接下来可以多留意一下，接下来几年被银行收回和法院拍卖的私人商品房将会越来越多。
所以，接下来买房要么先进行系统学习付“知识税”，要么就会付出承重的“智商税”。
2018年，我和我的团队将会潜心制作一门专门教大家如何投资房地产的课程，课程预计会在3月份推出，有兴趣投资房地产的朋友欢迎持续关注我们。
4
刚需不用等，看好就出手
未来只会有两种人：
无产阶级和有产阶级
很多人，因为调控政策，因为听说房产税要来了，因为听说哪个城市房价又要下跌了。手里紧握着那些一年比一年贬值的人民币一直到现在都还没有买到自己的第一套房子。
我想她大概是已经忘记了，刚需买房不是为了投资，而是为了住是为了更美好生活这个最基本需求。
如果是为了更幸福的生活你为什么不马上去享受，为什么要去等呢？当你都看好了，觉得这个地段、这个配套、还有这个户型都适合你的时候，你为什么要等呢？
相信我，没有人可以预测房价什么时候会是有最低点，更何况我们普通老百姓。
只要房子在自己可承受的范围之内，然后刚好合适你，你就可以出手了。5年后、10后你回头看，房价有没有买在最低点根本不算什么。
在今年租售并举和租售同权政策出来之后，我马上就意识到了一点，接下来会有很多买不起房的人，将会永远买不起房了。
他们只能选择租房，租30年或者租一辈子的房子。
当然，他们的生活依旧将会继续，只不过他们不再需要关注房价涨和跌，因为那已经和他们没有关系了。
反正我的钱也买不起房子，那就用来旅游、用来买包包、用来做娱乐消费。我想，这大概就是中国的第二波消费升级拉动经济继续上涨的安排吧！
所以，未来只会存在两种人，有房和没房的，也就是有产阶级和无产阶级，没有对错高低之分，只是这一刻当你有能力选择的时候，你选择做哪一种人而已！
只不过，我还是有一句话要送给大家：与其为别人供一辈子楼，不如为自己供楼！
5
2018年是改善住房
优化资产的好时机
把不好的卖掉
把好的换回来
因为一系列限购限贷政策，政府已经帮大家按住了房价。再加上长效机制的不断推进和完善、房地产税的征收日渐逼迫。
我认为，2018年是改善住房和优化资产的最好时机。
因为一些城市再不出手可能后期就很难卖得掉了，而那些非核心地段的老破旧或者是核心地段的超老超破超旧后期增值空间也不大了，未来转手也会更难了。
所以趁着这一刻自己手上的房子还有机会卖掉，而那些好地方的房子价格还没涨起来。赶紧把不好的卖掉，把好的换回来吧。
没有电梯的换个电梯房、没有车位的换个车位充足的、没有好学区的换个好学区、远郊的往城区靠、20-30年楼龄的换个新的或次新的都行、两房的换三房升值更大的吧，因为中国的二胎潮开始起效果了。
关于如何选到一套好房子，大家持续关注我们的公众号，我们都会写一些房产和理财的文章，还可以直接购买教你你如何买房必升值的系统9节课学习。
在课程里面，我从地段、配套、学区、户型和领居选择等方面都会给大家一些明确标准，甚至包括买房如何拿优惠如何贷款等等都涵盖了。要买新房或者换房的朋友都可以去参考这套课程。
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6
关注居住升级
刚需居住升级
第二生活居住升级
领导人在政治大会报告中对新时代中国社会主要矛盾变化给出了新的定义：
我觉得总结太到位了，而此前我们的社会矛盾是什么？是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。
很显然，因为过去10几年的经济发展，我们对物质生活已经实现从无到有，而现在是要实现一个从有到优的过程。
所以最近，创投界总在提一个词：消费升级。是的，以前我们买衣服专挑便宜的买，而现在我们只买质量好。
以前我们看电影只会在电脑上下载来看，而现在随便一部电影没有3、4个亿票房，你都不好意思说你在电影院排了片，等等，还有很多现象。
而消费在升级，难道我们的居住，不也应该会跟着升级吗？
一样会的，关于居住升级，我把它分为两种：
一种是对物业本身的要求升级。比如说必须要电梯房、必须有大飘窗、必须安装科技住宅设备，甚至后期的停车场还必须配备智能充电桩等等。
所以为什么我上一条建议大家尽量把手头不好的房子换掉，其实就是这个意思，想必听完我的这点分析，你们应该是更能理解。
另一种是对生活居住的要求升级。我们居住需求已经开始从第一住所的需求，开始升级到我必须要有第二住所。那么这种第二住所代表的是第二种生活。
比如我作为北方人，我受够了北方的寒冷，我能不能要求有一种更温暖的生活呢？
比如我作为大都市人，我会不会有需要逃离都市嘈杂享受宁静安逸的生活呢？
比如我辛苦了一辈子，现在退休准备养老，我能不能找一个更安逸的适合养老的地方安度晚年呢？
......
等等这些需求不管是旅居、还是养老，绝对会在未来几年井喷而出。
所以大家不知道留意到了没有，云南的很多景区开始大力整顿，颁布史上最严厉的整顿令。
而海南岛也在大力升级优化海岛环境和度假配套，甚至出台了从此不再报批100㎡以下住房面积的政策......
这些目的在哪？都是为了更好迎接国内13亿人口中那批能够最有能力来旅游度假或者置业的朋友啊！
所以，2017年考察完海南岛后，我发现一个让我震惊的事实：过去我们都误以为买海南都是投资，而其实人家买海南岛的都是刚需。
你的刚需可能是在大城市有套房子，而别人的刚需已经升级为在海南有一套面朝大海春暖花开呼吸新鲜空气的房子啊！
考察完海南后，我第一时间编制了一套课程《怎样投资海南房子必升值？海南岛最全面的地产投资机会解读报告》，大家想了解海南的可以去听一听。
事后我们还组织了一次学员的考察投资海南岛的活动，2018年看下时间安排如果充裕的话再组织大家去考察。
总之，在这种居住升级的大潮中，2018年可能是很多人在海南岛登岛的最好也是最后的时机。
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7
海外地产投资
尤其是一带一路下的东南亚投资
会成为前所未有的高潮
2017年，在投资领域有几个非常热门的词：比特币、一带一路、东南亚。
比特币就不用说了，绝对是今年投资市场的一朵奇葩，从年初的1000美元上涨了今年最高的20000美元。
而一带一路的国策也在我们国力不断增强，领导人不断推进落实下，越走越多商机。
尤其是我们的相邻区域东南亚，更是成为投资热潮。
一个是这里舒适的气候和优质的度假资源、二是这里的很多国家都在以平均6%-7%的增速在发展。
再加上一大一路的推动下，中国很多金融企业、建筑企业、制造企业还有房地产开发企业都纷纷来到东南亚拓展业务。
东南亚的房产，也自然受到了国人的热捧。
而2018年国内房地产的限购政策将会继续延续、国内楼市投资机会有限，而且房地产税也随之而来，势必导致部分资金会外流到国外的房地产，所以明年东南亚的地产投资会迎来一个小高潮。
以投资性价比和资金的管控程度而言，我认为当前投资潜力最大的地方是柬埔寨的首都金边。
柬埔寨是和中国关系最好的东南亚国家，我们国家也是它的最大投资国，再加上它没有任何外汇管制，资金进出自由，尤其重要的一点是：全国通用美元。
而我们买它的房产就相当于购买美元资产，这是在当今全球化下资产配置的一种非常重要方式。
我2017年也去柬埔寨当地对房地产进行了详细考察，需要了解这个国家房地产情况的朋友，可以去我的直播间收听这套课程。
跟着国家节奏去投资，大概率不会错。
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8
绕开限购买商铺和公寓
我劝你三思而最好不行
最近半年，很多学员们会在公众号的问答留言问我：老师，房子已经限购了买不了，我可不可以选择投资商铺和公寓呢？
我的标准答案永远都是：咱普通老百姓，最好不要去碰商铺和公寓！
为什么？首先商铺和公寓比起住宅要更复杂，更具不确定性，需要投资的专业度要更高。
就拿商铺而言，一个商铺的价值就在于它能否真正的运营起来，而我想告诉大家的是过去中国80%的开发商都是专注做住宅而非商业运营的，而90%的商铺投资客也同业不懂商业运营。
你说一些非专业商业运营商开发的商铺又如何做的起来呢？
而逻辑很简单，商铺搞不起来，又有谁愿意租你的商铺，又有谁来接手你的商铺呢？
我不排斥的确会有一些好的商铺，而过去有人通过投资商铺也实现暴利，但是这种商铺绝对是百里挑一的。
而事实上很多商铺是运营运营不起来，而想抵押套现没有银行接、转手，原价也转不出去，这就是问题所在。
所以，我不是说不能投资商铺，而是在商铺和住宅两者之间，我建议大家：选择一个对大家来说更简单、需要的专业度更低、风险相对更低的投资。
明明住宅还存在很多投资价值，而为什么我们要铤而走险去投资商铺呢？
在我的投资理念里，“投资，不是富贵险中求，而是稳中求胜”。
包括公寓也一样，能买住宅绝对不要买公寓，它的价值和住宅相比要差得太多了。
9
2018年，房地产投资
请重点关注这三个区域
哪三个区域？
1.核心城市群的外围溢价辐射区。房地产投资，我们一定要记住围绕这一些核心城市群来买，城市群第一梯队当然是关注珠三角、长三角和京津冀，注意：排名分先后。
而这一刻，可能买这三大城市群的核心城市，比如深圳、上海和北京的房价已经很高了，所以我们可以去寻找围绕这些核心城市的价值相对洼地。
比如靠近深圳的惠州、靠近广州的佛山、靠近上海的昆山、太仓等是否有机会呢？
随着交通的越来越发达，未来城市距离也会越来越近。买不起核心城市房子的人，一定要往外围城市跑，这就是最大的支撑因素。
2.关注度假养老需求升级区。物资生活水平越高，大家对生活升级的要求会愈来愈浓烈，这个时间快的话，5年一定会到来！
3.海外投资的洼地区。带着我们手头闲余的资金，跟着国家一带一路的脚步，去挖掘10年、20年前的中国，也是一件不错的事情，就像当年台湾、香港人投资内陆的地产一样。
以上，是我在2018年跨年演讲的精华部分。
新的一年，我将会继续深入进行房地产知识研究，开发打磨一些更好的课程，继续教大家如何买到对的、投资到性价比最高的房子。
感谢这个互联网时代，能够让知识传播那么便捷，让你我在千万人中相遇。祝你，新年快乐。
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