不用说，这绝对是中国最值得投资的城市
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导语：它的房价安全边界还很大，上涨动能还很足。
2018年开年之后，各路大佬纷纷抛出自己看好的城市，他们观点相左，有的人看好的城市正是另一个人眼中的雷区。
但有一个城市，他们都坚持看多，而且几乎每天都在传播关于这个城市的各种利好。
是的，就是我们上次提到的粤港澳大湾区的老大——深圳。
看多的理由有很多，简单列举几条：
深圳经济超强发展势头足，目前GDP已超越广州，成为粤港澳大湾区的龙头，后期发展动能足；
深圳地少人多，住宅用地紧张；
深圳在2015年提前涨过了一轮，楼市调整期已过，目前只是在压抑上涨的势能；
深圳够开放包容，入户难度低，人口净流入高；
深圳环境好，宜居；
深圳房价目前和北京上海比起来还算低；
……
粤港澳大湾区是对标纽约金融湾区、旧金山科技湾区、东京产业湾区等等世界级湾区的大框架设计，而在这个大框架中，真正占领湾区经济的制高点的就是深圳。
如今粤港澳大湾区的各项发展规划，都环绕在深圳及周边。
中国未来的金融、科技、产业三者集聚的湾区，正在为深圳赋能，让我们看到深圳未来的价值。
而随着港珠澳大桥、深中通道等交通设施的落实，珠江口东西两岸的经济往来将更加顺畅，深圳将成为深莞惠、珠中江和广佛肇三大城市圈之间的重要连接点，成为珠江口两岸三大国家级新区（自贸区）的重要转换节点。
不仅有经济支撑，深圳还有宽松的入户政策，这正吸引着大量人才落户深圳。
和30年前不同的是，当时来深圳闯荡的人一无所有，只带着梦想和激情。
而现在不断涌进深圳的这些人，是带着资本、财富、事业、资源、智慧来到深圳，这也引发了深圳产业升级背后的人口素质升级。
资源向高效率的区域和领域集中，这是市场经济条件下资本的本能。
不仅是个体人才的进入，还有大规模的企业入驻，我们看到，除了腾讯、华为、中兴之外，苹果来了、谷歌来了、阿里来了、联想来了、恒大来了......这些名企背后都是规模庞大的社会精英阶层，其中也蕴含着极大的购房需求。
在这种大背景下，深圳的房价自然更加易涨难跌。
既然深圳的前景这么好，今天我们就来聊聊深圳。
1
来了就是深圳人? NO，买房才是
深圳有一句著名的宣传口号：来了就是深圳人。
虽然听起来令人心潮澎湃，不过，你应该很清楚，不买房落地生根，你最终要选择离开，所以，来了买房才是深圳人。
这才是这句话的终极版本。
可是，深圳再小，也是一座两千平方公里的城池，各区房价基本已都破四万，该买在哪里?
哪里是新城，哪里是核心区，哪里有未来，这篇文章一次给你讲个明白。
先按惯例展开深圳地图▼
深圳有六个行政区和四个功能区：
六个行政区分别是福田区、南山区、罗湖区、盐田区、宝安区和龙岗区；
四个功能区是光明新区、龙华新区、坪山新区和大鹏新区。
这四个新区在行政上隶属于宝安区和龙岗区，因此在传统还是以六个行政区来统称深圳。
深圳的主城区是福田、罗湖、南山和盐田四区，宝安和龙岗区是原关外两区。2018年1月15日，国务院发布了“关于同意撤销深圳经济特区管理线”的批复，从此，深圳再无关内关外之分，深圳三十年发展羁绊终于彻底挣脱！
2
西进，深圳市中心的迁移路线
深圳最早的中心区起步于罗湖区的人民南路、国贸一带，国贸大厦、地王大厦都是罗湖的代表性建筑，80年代的深圳是属于罗湖的，东门、蔡屋围、春风路都见证了罗湖的黄金年代。
罗湖地王大厦▼
进入90年代，随着深南大道的拓宽和金融区迁至福田，深圳的市中心开始往福田迁移，由于后发优势，福田区的整体规划明显优于罗湖，产业也以金融、保险、互联网等高端产业为主，仍以商业和服务业为主的罗湖被逐渐甩到了后面。
福田市景▼
到了2000年后，深圳继续西进，南山成为重点规划的新区。在原有南山科技园的基础上，加上近年来前海后海湾区经济带逐渐形成，南山区开始强势崛起，目前已形成与福田并列的深圳双中心，并大有超越的势头。
南山后海商务楼群▼
深圳中心西进图▼
而做为原关内四大核心区的盐田区，却长期处于被人遗忘的状态。
主要是因为盐田地形狭长多山，进出交通不便，大大制约了区域发展，同时盐田区海岸线长，主要发展物流业和旅游产业，与发展金融业和高新产业的南山福田相比自然不可同日而语。
盐田小梅沙风光▼
再来看原属关外的龙岗和宝安区，之前这两个区一直被视为深圳的乡下，工厂密布，规划混乱，多年来一直是深圳的二等公民。
但随着深圳关内可开发土地的逐渐枯竭，龙岗宝安的重要性越发凸显出来，随着对关外的大力开发和产业布局，原本被深圳人爱理不理的关外一跃成为地产新贵。
多年来处于低价的关外房产在2015-2016年这一轮地产狂飙中表现十分抢眼，涨幅远远超过了关内成熟片区，翻倍只是打底，部分甚至翻了两倍。
尤其以承接南山的宝中片区和毗邻福田的龙华新区为代表，许多楼盘价格已超7万，个别甚至达到了10万，当年的关外屌丝已成了高不可攀的城市贵族。
而光明新区、坪山新区和大鹏新区，虽然都有着美好的规划，但是毕竟地处偏远，目前大部分地区还处于待开发状态，投资客在这里布局更多是看远期。
3
深圳的房价到什么水平了？
说到这里，大家应该对深圳各区的情况有一个大致了解了，再来看一看目前各区房价地图。
深圳最新房价地图（2017.11）▼
在这幅地图中，我们可以很清晰地看出：
目前深圳房价最高的仍然是南山和福田区，均价7万以上；
紧随其后的是罗湖和龙华新区，均价超5万；
宝安区均价虽然看起来不到5万，但实际是位置偏远的松岗、沙井；
龙岗区均价近4万；
昔日关内四小龙之一的盐田区已沦为3字头；
位置偏远的光明和坪山新区均价3万以上；
最远的大鹏片区刚好3万。
这幅地图清晰地给我们展示了目前深圳的房价格局，并非都是高价盘，找一找，还是能淘到实惠楼盘。
4
深圳对刚需还是很友好的
经常有人问我，深圳眼下应该买哪里，哪里是洼地，我只能很诚实地回答他，深圳目前没有洼地，当下的价格真实地反映了当下的价值。
洼地是2016年之前的事情，经过2年多的补涨，深圳所有的价格洼地早被填平了。
那么，去深圳置业，到底该买哪里?
土豪随意，资金有限者就需要掂量掂量了。
讲真，对比北京，深圳对于初次置业者简直不要太友好。除了价格低北京一个等级，更重要的是，深圳由于地少和建筑格局一直深受香港的影响，楼盘多以小户型为主。
比如说三四线城市经常出现的70㎡一居，在深圳很多做成了三居，三四线城市的100㎡两居，在深圳可以做到四居五居的豪宅标准，对比小城市的空间浪费，深圳显得精致而实用。
三线城市100㎡两居
深圳70㎡三居的客厅▼
正是在这种大背景下，深圳置业并不像很多人想像的那样困难，在罗湖、布吉等区域，还有大量单价3万多，总价200万左右的小两居刚需房，如果是首套首贷，首付三成60万即可安家深圳，对工薪阶层来说，简直不要太轻松，置业难度和北京比起来是一个天上一个地下。
看到这里，你会不会忍不住冲动要去深圳抢一套房子?
不过，要提醒你的是，深圳总价低的房源虽然不少，但大多都是位置较差缺乏概念的老破小，这类房子适合钱不多的刚需，但是还是要挑配套成熟的，这样升值空间才比较大。
5
深圳各区域如何选择？
深圳目前最有价值的区域首推南山后海深圳湾。
这里聚集了以腾讯、百度、阿里巴巴为代表的大量国内外一流企业，代表着最先进的科技和生产力，大名鼎鼎的楼盘深圳湾1号就位于此，50年产权的公寓售价20万/㎡，许多户型总价过亿，销量却是相当的好，最著名的业主就是马云。
大名鼎鼎的深圳湾1号▼
如果你有足够的实力，我劝你选择后海。这里将来必然是深圳高产阶层的聚集地，房价未来只有更高，没有最高。
如果你实力稍逊，又追求财富稳定和生活便利，你可以选择南山的其他区域和福田。这是深圳最有积淀，也最稳妥的区域，也许未来难有大的爆发，但妥妥也不会跑输大盘。
如果你追求实惠和低价，你可以选择罗湖。这里虽然规划稍嫌凌乱，但胜在配套完善，市容繁华，价格亲民，5万元均价有大把的选择，6万元就可以选到区域内的较优质楼盘。
如果你不太在意中心区，又希望住到高品质的次新楼盘，你可以选择宝安或龙华。这里虽然价位已经很高，但未来仍有一定的增长空间。
如果你可以接受较远的通勤距离，又想以较低的价格入住较好的社区，你可以选择龙岗。这里还有大把单价3万多的次新盘可供选择。
如果你想再去赌一把未来的新区价值爆发，希冀再来一次像宝中龙华那样的大逆袭，那你可以选择光明、观澜、坪山、松岗甚至大鹏，但是你要至少准备押宝十年的时间，而且成功率不确定。
如果你喜欢大海和清新的空气，预算有限，也不太在乎未来的升值预期，你可以选择盐田，每天去大小梅沙与大海对话。
这就是我对深圳各区的价值和投资判断，篇幅有限，不可能对每个区域的具体板块再进一步展开。
对于一个不熟悉深圳又不知如何着手的人，对照你自己的个人特点和投资偏好，也可以有一个大致的定位了。
深圳的房价，相比北京上海，还算是比较实惠的了，因为深圳是2015年最早上涨，也是最早陷入政策调控泥潭的城市，政策没给深圳充足的上涨空间，深圳还未完成一个周期的房价上涨，就被政策摁住了！
我们要知道，政策能摁住的只是房价，摁不住的却是，深圳在粤港澳大湾区中强大的产业基础、科研能力、经济总量、生态环境和人口流入。
所以深圳的安全边界还很大，上涨动能还很足。
毫不夸张地说：深圳，就是全中国最值得投资的城市。
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