揭秘：粤港澳大湾区的价值洼地在哪里？居然是...
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导语：粤港澳大湾区的房价，溢价空间确实大。
2017年01月23日，粤港澳大湾区正式被写入国务院政府工作报告。
时值1周年之际，大湾区9大城市陆续交出首份成绩单。
9份城市报告中，不约而同地把产业承接平台和基础设施联通摆在突出的位置。
产业承接平台方面目前各地均已紧锣密鼓有所动作：
广州有粤港深度合作区起步区
深圳有前海合作区和深港共建的河套地区
珠海有珠港澳大桥经济区
东莞有滨海湾新区
惠州有环大亚湾新区
佛山则有广佛同城化合作示范区
中山有四个市级产业平台
江门有大广海湾经济区
肇庆则有大湾区大西南企业总部基地、大湾区(怀集)绿色农副产品集散基地
更进一步分析，虽然各地都有粤港澳大湾区的产业对接平台，但是各城市的优势不同、定位不同。
离香港最近的深圳在前海和河套地区主打的是深港共建；
省城广州在突出南沙交通枢纽的优势；
邻近的佛山在强调广佛同城的带动作用；
凭借港珠澳大桥的建成，珠海在发力建设大桥经济区和物流合作园；
惠州和东莞则立足于自身的制造业基础，努力在科研成果转化上和广深港对接；
肇庆在力争成为大湾区连接西南地区的入口；
作为侨乡的江门则在计划利用港澳同胞和华侨资源促成新合作；
制造业基础较弱但农业资源丰富的中山则两手同时发力，一方面做制造业承接，另一方面则在努力做农业现代化。
9个城市各自不同的平台，不同的发力方向。
一方面折射了各地在大湾区内部的地理位置、先天自然资源和产业基础的差异。
另一方面也对下一步大湾区内部的产业协同和要素整合提出了更高的挑战。
如何解题，也是这份9城成绩单衍生出的挑战之一。
粤港澳大湾区，喊出口号：6年超越东京产业湾区，成为全球经济总量最大湾区。
那么为了实现这个目标，粤港澳大湾区的基础设施联通是怎么样的呢？
2018年，粤港澳大湾区将全面爆发！
城市格局、交通、
新地标建设、创业…
区内的城市将发生翻天覆地的变化，
地位和价值将得到巨大的提升！
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粤港澳大湾区的基础设施联通，越来越完善了
新的国际会展中心位于深圳宝安空港新城，预计2018年9月投入使用。
室内展厅面积接近深圳现有会展中心的5倍，将成为全球第一大会展中心，是集酒店、公寓、办公、餐饮和商业的综合体。
广深科技创新走廊是一条连接了广州、深圳、东莞，长度约180多公里，总面积超过1.1万平方公里的经济带。
《广深科技创新走廊规划》已正式印发，广东省政府将全力将其打造成“中国硅谷”，国际一流的科技产业创新中心！
南沙滨海中央商务区，是粤港澳合作服务功能区和南沙新区城市综合服务功能区。
南沙位于广州、东莞、深圳之前，深受各城市辐射，占有得天独厚的地缘。
未来，在南沙将崛起一座“珠江新城”！
广深港高铁，就是由广州通往香港西九龙总站的高铁。
全长145公里，共设7个车站：广州南站、庆盛站、虎门站、光明城站、深圳北站、福田站、西九龙站。
预计到2018年第三季度全线贯通。
更值得期待的是，广深港高铁实施“一地两检”，以后可以在香港西九龙站内一次性完成出入境手续！
通车后，只要14分钟就能从深圳福田坐高铁直达香港！
香港段高铁将接入内地高铁路网，联通16个内地主要城市！
4.穗莞深城际全线开通
这条轨道是连接广州、深圳、东莞的主要交通线之一， 全长86.62公里，全程只有60分钟。
就跟坐地铁似的很快就到了，2018年年底开通啦。
连接深莞惠、广佛肇、珠中江经济圈也是粤港澳大湾区建设的重要部分。
所以我们看到了珠江口上的三条跨海大桥相继建设，分别是港珠澳大桥、深中通道、虎门大桥、虎门二桥，其中虎门大桥已经全线通车了，虎门二桥已在紧张建设中。
在此，我们重点讲一下意义深远的港珠澳大桥和深中通道。
2018年5-6月，港珠澳大桥要通车了。
这条连接香港、珠海、澳门的超大型跨海通道，全长55公里，是世界最长的跨海大桥。
通车后，从香港到珠海将减至30分钟，真正实现粤港澳大湾区1小时生活圈。
6.深中通道
深中通道是继港珠澳大桥之后，又一世界级超级工程。
深中通道是连接深圳和中山的大桥，是世界级超大的“桥、岛、隧、地下互通”集群工程。
路线起于广深沿江高速机场互通立交，与深圳侧连接线对接，向西跨越珠江口，在中山市翠亨新区马鞍岛上岸，终于横门互通。
深中通道预计2024年建成通车。通车后，珠江东西两岸一桥直通，深圳至中山行车时间压缩到半个小时。
深中通道这项工程有多伟大？戳视频了解
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=j0361r03nyl&width=500&height=375&auto=0
看到这么多建设，相信你也明白了，粤港澳大湾区的城市前景是无需担心的，因为它拥有先进的港口群、完备的产业群、发达的城市群，具有发展成为世界级城市群的现实基础和潜力。
现在，有了国家的支持，粤港澳大湾区不断加快推动各城市协同共进，提升区域整体实力和竞争力。
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在良好的产业和交通下，房产投资重点关注这两个区域
因为有良好的产业协作和交通设施，所以必然会导致的就是——广深购房者外溢到周边城市。
因为广州深圳已经到达了一个高位，买不起市中心或者希望有更好居住环境的购房者，势必会外溢到周边城市，所以在粤港澳大湾区做房产投资，就瞄准两个字——价差。
何谓价差？举几个正常价差如下：
1.同一小区，高层比洋房便宜25%，洋房比别墅又能便宜25%。
2.同一区域，品牌楼盘与非品牌楼盘价差关系为15%左右，这是品牌溢价。
3.同一城市群，一线城市与周边的三四线城市的价格差距超过2万，一般都是因为经济导致的。
如果你发现同一小区，别墅居然和高层卖一个价，而且高层还卖的不错，别墅可能就是机会。
如果你发现同一区域，品牌楼盘和小开发商楼盘居然一个价，而且小开发商卖的还不错，这个品牌楼盘可能就是机会。
如果你发现同一城市群，一线城市和周边三四线城市居然差价这么大，而且交通设施又在不断完善，那么这些周边三四线城市可能就是机会。
正如我之前写惠州惠阳那篇文章所举的例子。
当时，我们在惠阳某楼盘踩盘，刚好碰见了几个从深圳逃离出来的的刚需购房者，就拉了一个哥们儿来问问：为什么你要跑这么远来买房子，每天开车上班起码要1个小时的通勤时间啊。
他告诉我们：我用这1小时的通勤时间，一辆宝马就出来了！因为深圳市中心房价8万多，就算是龙华也要5万多，惠阳才1万多，首付相差几十万，足够买辆宝马车了！
看见了吧，这就是市场的威力，这就是低价的魅力！
对于刚需客来说，无非就是每天多1个小时通勤时间嘛，在高达7万的价差面前，一切的问题不是事儿。
而在粤港澳大湾区的规划建设中，在港珠澳、深中同道、虎门大桥、虎门二桥的重要建设中，存在什么因价差导致的潜在投资机会？
请你关注两个区域：中山翠亨新区和广州南沙自贸区。
中山翠亨新区
中山翠亨新区位于中山市东侧，是深中通道中山端的首站。
深中通道落成后，从翠亨新区至深圳目前发展潜力最大的前海自贸区，仅需不足30分钟车程，同时又南侧紧邻珠海唐家湾，车程仅30分钟左右。
区域目前主要是村镇和围绕孙中山故里的中低端旅游配套设施，大都是原生丘陵，加上填海造陆，区域可开发用地相对充足。
目前，前海自贸区无住宅在售，公寓均价6-7万/㎡，珠海唐家湾均价3-4万元/㎡，而中山翠亨新区均价尚不足2万元/㎡，均价1.7万/㎡左右。
中山翠亨新区与深圳前海价差近5万元/㎡，与珠海唐家湾价差1万/㎡以上。
该区域是珠三角价差关系最大的区域，也是升值潜力最大的区域。
但是，该区域也是价值培育期最长的区域，深中通道目前刚刚动工，落成通车时间为2024年，有长达6年的等待期。
在通车之前，该区域更像是一个孤岛型区域，出租的收益也暂不可考虑。
翠亨新区整个珠三角最大的洼地，但同时也是一个只适合长线型投资的区域。
广州南沙自贸区
广州南沙区位于广州市最南端，目前是广东省第三个国家级自贸区。
同时，南沙将搭建深中通道分支，深中通道会有连接线连接南沙。
目前广州南沙均价2-2.5万元/㎡，广州番禺区均价2.5-3万元/㎡，深圳前海公寓均价6-7万元/㎡。
广州南沙与广州番禺区价格几乎持平，与深圳前海有4万元/㎡的价差。
广州南沙区是目前深中通道沿线配套最成熟的区域，也唯一能满足生活需求的区域，从配套成熟角度，超过中山的翠亨新区。
从升值空间来看，低于翠亨新区；从交通便捷程度看，也略低于翠亨新区。
综合来看，广州南沙因为区域和配套的原因，短期收益高于翠亨，但长远期来看，不如翠亨。
中山翠亨新区，该区域拥有全珠三角最充足的溢价空间，高达50000元/㎡。
但该区域主要依赖深中通道的通车，价值成熟期较长，适合做长线的房产投资者。
干活干足全套，下面这张图片记得保存哦~
粤港澳大湾区，还有许多值得投资的区域，我们下次继续聊。
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