同样地段和学区，什么样的房子遭疯抢，且多卖5000元/㎡？
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导语：这样的房子，升值快，好出手。
2017年至今，我到全国的各城市和东南亚考察，看了大大小小几百个项目。
我越来越确定我在房产课和你们讲过的：未来有的房子会遭疯抢，有的房子大降价甩卖都卖不出去。
因为不仅仅是消费升级，房地产市场和和房子都在升级，那些没有跟上时代的房子，会砸在手里，卖不出去。
在户型那一课，我强调：我们现在要买的房子，应该是未来90后00后喜欢的房子。
今天就和大家聊聊这个话题。
希望大家以后在买房、换房的过程中，能够更有针对性，能够用发展的思维和长远的眼光去选房！
如果你现在买的房子是超出别人5年的产品，那么，你的房子在未来肯定会更有价值！
1
买房也要看颜值
一见钟情的房子才是好房子
下面两个房子，你更喜欢哪一个？
答案很明显，第一眼直接看颜值，后者看起来更高端，当然选后者！
同为高层，前者来自北方某城市，后者来自长三角。
为什么喜欢后者？我先来总结几点原因。
1.后者是板楼，好看工整！
2.开窗面积大，而且是落地窗！
3.全干挂石材外立面，高级感强！
……
除了以上几点表面可以看得见的原因，其实，在照片背后，还有一些大家看不到的产品点。
比如，后者在功能分区上，都把户型做到极致完美，特别是在广州深圳，充分利用空间，没有一丁点浪费；
比如，大阳台是标配，实现客厅和卧室等两个开间的连通；
比如，没有低于三开间朝南的户型，还有不少四开间朝南；
比如……
这样的阳台空间感是不是很棒，我们几乎可以想象未来站在上面的情景▼
122㎡的户型都能给到四开间朝南▼
为什么珠三角、长三角能够建出让人一见钟情的好房子？而北方城市不能，我们且往下看。
2
珠三角、长三角的新房
就是居住升级的好房子
以上都源于，珠三角、长三角的开发品质比三四线高出5-10年！住宅已经完成两轮自我更替！
第一轮，由刚需到改善的面积段的更替！
我们发现，在北方城市，只要小区里没有规划小于100㎡的户型，那这个小区就敢自称豪宅。可是在珠三角、长三角的新房，我们基本找不到小于100㎡的户型！
在珠三角、长三角的新房，很少两房，三房和四房居多，多为100平方米以上。
以宁波为例，下图中红色的圈是宁波限购圈。圈内是宁波的限购区，区域内房价全部突破2.5万！基本都是100平方米以上！
而目前的北方城市呢？
北方城市各户型成交主要以二房和三房为主，三房占比越来越大！
那么，在三房中，哪个面积段卖的最好呢？80-90㎡的小三房是当之无愧的主流！
而且，根据我向北方城市的多个楼盘负责人了解，他说近三年的三房户型中，80-100㎡的三房占比最大！
不过，我们还要注意到另外一个现象……
在过去的5年时间里，北方城市改善类产品需求开始在觉醒。
90㎡小三房已经无法满足他们，空间上不满足，功能上不满足，品质上不满足……
在北方城市，刚需和改善基本都是买新房，很少买二手房，所以刚需小户型新房是主导。
而在珠三角、长三角的市中心基本没有什么新房，都是在郊区建新房，而这部分新房，基本都是大户型，吸引的是改善型的购房者。
也就是说，珠三角、长三角的新房，已经完成了由刚需到改善面积段的更替，改善大户型已经成为市场的主导。
而北方城市目前正处于改善需求一点一点缓慢释放的阶段，市场还依然被刚需小户型占领！
第一轮更替，珠三角、长三角城市已经完成，而北方城市才刚刚开始！
第二轮更替是，改善产品的自我升级！
产品设计方面
我们发现，长三角、珠三角存在大量1梯两户的洋房，或是2梯2户的纯板式中高层。
大面宽，大开窗，单体户型的产品力得到提升！户型普遍放大了开间尺度，整体舒适度得到明显提升！
下面请欣赏几组来自长三角的照片。
第一组照片▼
是的，你没有看错，左边照片的全玻璃幕高层是住宅，不是办公，这是来自无锡的一个环幕大平层项目，户型的通透感可想而知。右边照片出自绍兴滨江的一个项目，大面宽，大开窗。
第二张照片▼
这是我在苏州看到的一个很惊艳的楼层外立面，全干挂石材外立面、大阳台、线条流畅规整，在阳光的照射下，外表质感特别高级。
第三组照片▼
这是沿街拍摄的两张照片，不知名的两个项目，但产品很漂亮，依然大面宽，大开窗。类似第二张照片中的全干挂石材外立面，在这里随处可见。
看过了外立面，再来看看户型内部，第三组照片▼
餐厅加拐角大阳台，内部视野竟如此明亮通透。
第四组照片▼
通过以上两张照片来感受一下转角大开窗的魅力！在这样的空间，窗户仿佛不再是仅仅用来通风的区域，而能给人愉悦做饭和学习的氛围。
最后一张照片▼
这是一个圆弧型的观景阳台。站在阳台向外望去，皆是公园。
说到这个公园，由于到售楼部要穿过公园，公园很大，走了很久，很累。售楼员说，我们走过的公园有2万平，才只占到整个公园的二十分之一。
我愕然，同时感动。这个公园并不属于开发商，却由开发商亲自打造，这是一个开发商愿意为自己项目所做的事，同时也是为这个城市所做的事。
以上产品，在北方城市都很少见到。
再看一组鲜明的对比▼
这是来自广州和某北方城市一组楼盘的对比。孰优孰劣，一看便知！
来说说容积率，我在这么多城市看了大大小小几百个项目，广州的新房，基本都是大面宽，大开窗的产品！
这些产品一般都来自于容积率2.5左右的中高层。
其他城市也有不少容积率2.5左右的楼盘，可为什么做不出大面宽？
要买一套相对舒适的住宅，不同业态的参考容积率如下：
独栋别墅：02.-0.5；
联排别墅：0.4-0.7；
6层以下多层：0.8-1.2；
11层以下小高层：1.5-2.0；
（有的“洋房”可以参考以上两个值）
18层以上住宅：2.5-4.5；
很显然，做不出大面宽，都是因为开发商们都十分钟爱高低配！
容积率在2.5左右的小区，除了少有的纯高层，其他都是高低配。
2.5的容积率其实还好，但3的容积率小区公共空间肯定就受到挤压，但是基本都会热衷于做高低配。
更有甚者，市场上还有不少3.5或以上的容积率还做成了高低配，而且在三四线城市更普遍。
在相同土地指标下，因为洋房的存在，密度更大，楼间距、公共空间和绿地会进一步受到压缩，高低配是牺牲面宽最大的杀器。
高低配这个话题，前几天也提过了，戳此复习→高低配还是纯高层？揭秘欺骗我们很多年的购房误区！
那为什么还要做高低配？
唯一合理的答案就是为了追逐利益最大化。
通过验证，同等容积率的小区，高低配的总收益要大于纯高层。同时，高低配也更容易通过营销策略，以更快的速度，更高的价格销售。
此外，关于产品设计方面，还有一种现象。
我发现，在珠三角、长三角，很多楼盘都有面积赠送。一般是通过北向设备平台或采光井等空间的二次利用，使卧室得到不同程度的放大。
下面看看人家是怎么送面积的。
以苏州中粮的一个楼盘为例▼
这是某项目的楼层平面图。由于中间有挑空，挑空两侧的阳台按凸阳台算，这样就可以实现面积的赠送。
也就是说，设备平台和采光井等都可以做外沿空间，通过各种技术手段实现功能的扩充，提高得房率！
比如，长三角、珠三角2梯2户，20多层的中高层，得房率都能达到85%，甚至87%、88%！而在北方城市，一个2梯4户的高层，得房率一般在75%，甚至还有72%的，更何况是公摊面积可能更大的2梯2户！
但，2梯4户的设备平台不好做，2梯2户做了也只是徒增成本。所以，一般的开发商不愿意在这上面花心思。
产品配置方面
我们调研了很多楼盘，但售楼员仿佛都不主动提及产品配置。
终于，在调研珠三角万科某楼盘时，忍不住发问，售楼员答：“比如万科，新风系统和中央空调都是标配，大家都有，没什么可说的。”
在珠三角、长三角，即便雾霾没有那么严重，即便冬日阳光更灿烂，但，新风系统和中央空调依然是标配。
而在很多北方城市如大连、沈阳、郑州、西安，特别是中央空调，一般只有高端楼盘才拥有。
也就是说，在珠三角、长三角，不管是产品设计方面，还是配置方面，或是其他方面，改善产品已经完成了自我升级！
3
珠三角、长三角的居住升级
为什么可以走在全国前列？
珠三角、长三角已经领先其他北方城市，完成了两轮自我更替的原因是什么？
1.购买力的原因，城市经济基础好！所以市场需求要高于北方。
2.珠三角、长三角政府在批地时严格控制了容积率！而很多北方城市把容积率标的很高，吸引房企竞价，以提高拍地收入，珠三角、长三角不需要太依靠土地财政。
3.外地和本地房企竞争。
大家都知道杭州楼市就是三足鼎立——绿城、万科、滨江，其中，绿城和滨江就是杭州本地房企。
杭州万科的一个项目经理，和我聊了一件事。
起初，万科带着珠三角那套模式去杭州，却只有被绿城蹂躏的份，被绿城牢牢压制了10年，也磨砺了10年。大概在2015年左右，万科才一步一步站起来，甚至反超绿城。
以工匠精神著称的杭州绿城▼
在中国房地产系统里，杭州万科很NB，而且是整个万科体系的标杆！比如万科三好白皮书，就出自杭州万科，是众多房企学习的对象。
这件事充分说明了竞争的重要性！
在绿城、滨江等优秀本地房企的长期熏陶下，杭州万科的审美已经被提上来。相比其他城市的万科，杭州万科赶超了不是一点点，对于舒适度的渴求也要高出一大截！
所以说，外地房企如果来到杭州，还依然用自己的套路走，活不下去！
为什么绿城、万科这些南方房企越来越强，却鲜有北方房企走向全国？
因为北方缺少优秀房企之间的激烈竞争，市场是一个刚需化的市场，房企们已经被刚需惯的太久太久了，久到忘记了品质该怎么写。
西安某楼盘▼
当然，我们也看到很多北方城市的新房市场已经越来越完善，开始逐渐在升级。
可能3-5年后，北方城市的房子设计，会逐渐与珠三角、长三角这些城市看齐，所以买房，根据长三角、珠三角现有的新房设计去买，一定不会错。
4
未来
有的房子会砸在手里
有的会被疯抢，多卖5000元/㎡
新房在变革，势必会影响二手房市场，有些老房子的户型，势必要被淘汰。
目前二手房市场已经开始逐渐进入存量盘时代，那么在同样的地段学区、同样的配套，同一小区，拼的就是户型了。
2017年，越来越多的中介在干一件事，就是盘下老式小区的房子，然后重新规划设计户型、现代化装修，再以高于成本价20-30%的溢价出售。
这些二手老房子能比市场有这么高的溢价，就是因为它迎合了未来的主流户型，也就是90后00后喜欢的户型。
不少学员在【问答】中问我，二手房应该怎么挑选户型？
答案很简单，就是尽量以靠近你所看到的新房的标准，因为现在的新房大都是基于居住升级去设计的，这就是未来主流户型的方向。
90后00后喜欢什么样的房子？一般会有以下标准：
要电梯房、不要楼梯房，人车分流、车位比高，户型方正、南北对流，有大阳台大飘窗，最好是落地全飘,24小时安保、物业管理好......
这个市场已经逐渐在迎合未来的购房者的要求。
过去我们会嫌弃90㎡的房子是小房子，现在90㎡在大城市里面已经成为很多主流购房家庭的主流选择。
所以关于户型选择，如果你不是那种视金钱如粪土的土豪。首先，哪怕户型再小，能买三房尽量不买两房，像广州有些楼盘能够做到80㎡的三房。
虽然房间小点，但是麻雀虽小五脏俱全，收纳功能也做得非常极致。
而且现在已经放开二胎，3房是很多家庭基本的要求。买三房，不应该往大去挑，合适就好。
比如110-120㎡的三房，我是不建议挑的。一个总价高，而是后期转手一定没有90-100㎡左右的三房抢手！
以前的户型很烂，你买的烂，我买的烂，大家买的都烂。以后呢，你买的是烂房子，但人家买的是好房子，所以你的烂房子就卖不上别人好房子的价钱。
当然，买房要看位置、交通、价位、教育资源、医疗资源、绿化、物业等，户型在这些因素里，可能还不是最重要的。
但，要知道户型与我们是最亲密的！因为毕竟我们和家人在房子里呆的时间最长。
而且，一个好的户型，对于后期转手换房，影响很大。
就像20年前那种没有客厅（只有一个门厅）的老公房，现在已不好转手一样。
而如果你能选到一个好户型房子，转手的时候，比别人多卖5000元/㎡，还遭疯抢，到时，你就赚到了。
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