户型不好毁所有！一房两房三房四房如何挑户型？

全文3393字，阅读大概需要6分钟。

导语：一个好的户型，对于后期转手换房，影响很大。

年后又是选房旺季，不少学员在群里讨论户型，所以今天我们来说说户型。

可以说目前购房者正经历着一个最新老交替、最鱼龙混杂、最不被理解或者被吊打、也最难辨优劣的时代。

90平以下方方正正的三房已不鲜见；那种超过100平的东突西凹的两房仍有市场。

分离式核心筒正在普及；那种只有南向采光的纯南户仍然层出不穷。

全生命周期的概念正在被前瞻的开发商所尝试；那种怎么都不舒适又很难改造的奇葩户型仍然不在少数。

好的产品教育成本还很高，甚至购房者一直不买帐；落后的被吊打的产品仍在无耻地大把大把地挣着钱。

当然买房要看位置、交通、价位、教育资源、医疗资源、绿化、物业等，户型，可能还不是最重要的。

但，户型与我们是最亲密的。毕竟，我们和家人在房子里呆的时间最长。

而且，一个好的户型，对于后期转手换房，影响很大。

举个例子：就像20年前那种没有客厅（只有一个门厅）的老公房，现在已不好转手一样。

所以，现在你买的户型，可能以后也很难转手。只是可能周期更短，不会等到20年后。

我们先说一下常见的四房以下的平层户型，复式洋房、别墅以后再讨论。

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80平以下、南户但通透，这才是两房该有的

我们从两房开始说。

1.不建议买两房

首先要说的是，不建议买两房。因为二胎，未来的家庭人员结构决定了，两房会是一个非常鸡肋的产品。

这也给我们另一个启发，手里是两室的二手房想转手赶快转，未来两室转手只会更难。

2.选分离式核心筒南户

我们先来看一个户型图——

▲这个两房，还是个边户，可只有一个主卧朝南。

▲这是个纯南户两房。两开间朝南，但一点都不通透。

这两个户型怎么选？其实挺难的。我认为客厅日照非常重要，不能接受客厅朝北。

而卧室朝南其实没有用，因为一般是晚上使用卧室。另外，如果户型不通透，居住起来也不舒适。

所以这两个户型我可能都不会选，因为现在有更好的户型。看：

▲分离式核心筒南户两室

是的，这就是现在比较多的分离式核心筒的南户，是更新一代的住宅产品。

关于这种户型，有很多人有两个疑虑。

一是南户的隐私问题，觉得从连廊里一看就能看到室内。

二是连廊的安全问题。这两个问题我认为放在南户能变通透这一问题上，根本都不是问题。

先看一个楼层平面图▼

从平面图里我们可以看出来：

1.两部电梯一东一西，四户人家的入户门两两挨着一部电梯；

2.连廊并不是紧挨南户的北墙，中间隔着采光井。

所以其实东边两家乘东边的电梯，西边两家乘西边的电梯，一般不会横穿连廊，连廊更多的是一个紧急时才会用的通道。

所以隐私问题并不如想的那么严重。

当然如下面这种，电梯的布局决定每家人都要从连廊上穿过，并且连廊紧挨着南户的窗户，这种还是不要选了。

▲连廊紧贴南户，并且连廊是主要交通通道。

你权衡一下，封连廊与南户的通透，哪一个更重要？

当然，其实通风还与前楼、楼间距、楼层有很大的关系，不少房子（那怕是真正南北通透的房子）也不会通风多好，但我还是建议两房和小三房选分离式核心筒的南户，因为除了通透，那种户型的方正感、北向房间的大窗户，也是令人向往的原因。

3.能改三房的更好

如果两房又有改造的空间，可以做出一个临时的客卧，那也很好。

有的户型，阳台的面积很大，那么可以在阳台上隔出来一部分做一个榻榻米，平时是茶室，有人留宿时是客房。

▲改造后的阳台

2

一房就买大开间、住宅性质、面积小的

既然说了两房，再回过头来说说一房。

1.买大开间小进深的

建议买大开间小进深的、有正常厨房的小户型。

那种特别狭长的户型不是太好，那种狭长户型（非公寓）在唯一个采光面里还一定会有一个厨房占据着（因为燃气必需要有窗）。

朝向的话，当然南向的最好，其次是东向，再次是西向（夏天真的很热），最后是朝北的。

2.买小面积的

客卧一体的一居室，面积控制在30—40平，不建议太大的。如果是一室一厅，面积一般50平左右，但不是太建议买一室一厅。

因为就算是自住，一居室也是过渡型的。大多时候，这个房子是用来收租的，而租房市场，只看是一室还两室、装修标准、观感，并不看面积大小。转手的话，面积大总价就高，目标客户就少。

面积小生活不便怎么办？其实这个问题主要还是要有NB的装修方案，绝妙的方案30平做的能比50平强的多，本文先不多谈。

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三房一卫：选2开间朝南的边户,或3开间朝南的分离式核心筒南户

1.选分离式核筒的南户或通透的边户

如果是一卫的三房，就目前的设计来说，往往是南户。如前面说的，应该选分离式核心筒的布局，连廊与楼体分离的那种。这里就不再多说了。

▲分离式核心筒南户三房

当然，如果南北通透的边户更好。不过一般边户三房，往往是双卫，面积也要大一些。

我们再看两个三房的户型。

▲边户三房

这是一个边户的三房一卫，不是分离式核心筒。

可以肯定地说，如果不是分离式核心筒，边户的三房顶多只有两开间朝南。而分离式核心筒的南户，往往能做到三开间朝南。这两种怎么选？其实都不错。边户更大气，南户的则日照更多。

再看两个户型：

▲只有一开间朝南

像这种只有一开间朝南，客厅不朝南的就更不要选了。

再看一个户型：

▲非分离式核心筒南户三房

这是一个非分离式核心筒的南户三房，这种肯定是不如分离式核心筒，不再多说。

2.面积90平以下

如果是一卫的三房，建议选90平以下的。的确很多开发商也把这种三房的面积控制在了90平以下。这样总价低、税费低。

当然也有更大的。如果能大到100平，也的确会舒适一些。但是，再大一点就能上个档次，买两个卫生间的三房了。

3

三房两卫，就要边户，最好三开间朝南

1.选择边户

如果是三房两卫，那基本上都是边户。

如果是中间户，就不是太建议了。因为就我的意识，两卫的话差不多是真正开始追求生活品质了，那么就要有其它相应的优点。

其中东户要优于楼栋中间户（夹在两个单元中间的那种），中间户优于西户，因为西户的夏天的确会热一些。

然后说布局。先看两个图片▼

两个户型孰优孰劣，一看便知。上面的户型，从南到北共有三排功能空间。下面的户型则只有两排。

所以下面的户型要更有更多的开间朝南，通透感也更强。所以下图的户型要优于上图的。

如果户型厨房在餐厅北侧，如是是别人家的项目的，业内人士会毫不客气地说是“伪通透”。下边的户型则厨房在餐厅的一侧，通透感的确好很多。

2.选全生命周期户型

如果你能有更加长远的考虑，那么可以考虑全生命周期的户型，尤其是三房两卫，它所承载的家庭居住功能要多，居住的年限也要长的多。

如上图为例，这个户型可以自由地变通改造，可以是一房，也可以是两房，也可以是三房。他的承重墙不在关键部位，排水管道相对集中，所以可以重新规划空间。这就是全生命周期住宅。

5

四房，多为改善型住房，要尽可能舒适

最后我们来说说四房的户型。

一般来说四房的户型，洋房多，高层少——当然那种纯高层的高档社区以后会越来越多。

先来看一张图片——

▲这一个高层四房的布局。三开间朝南，是一个还不错的高层四房户型。

我们再来看一个图片：

▲这是一个洋房四房的布局。也是三开间朝南，只是多了露台。

好了，前面四部分插入的理念已经比较多了。

这直接说什么是好的四房：

一是朝南开间越多越好；

二是从南到北排布的功能空间两排为好（也就是整个户型东西长、南北短）；

三是如果是洋房（我说的平层洋房），最好是带露台。

关于四房户型的面积。最小的高层、洋房有130平多、140平多的，比较大的有180平多的，根据个人条件去买。

还有一点，记住，改善需求正在苏醒。现在买的四房面积越大、越舒适，越能在未来转手时占优势。

6

好户型，把对人的关注放在首位

对于我们普通人来说，房子的本质是什么？

对于这个户型来说，房子的本质就是满足一家人在此生活，满足一家人对生活的一切美好臆想，就这么简单，仅此而已。

什么是好的户型？

我觉得，把对人的关注放在首位的户型就是好户型，或者再具体一点的话，就是一家人看到一个户型，就能想象得到在此生活的一切美好景象。

这样的户型，就是好户型。

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