全国高考重本率第一的天津，“北漂”特爱来抢学位房 | 城市研究
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导语：天津的价值洼地在哪里？
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回顾2016年，天津以17885.39亿元的生产总值，排在全国GDP总量第五位，经济增速为9.0%，按照这一发展态势，外界对天津在2017年经济总量突破2万亿曾充满期待。
2018年1月11日，天津滨海新区宣布更改统计口径“挤水分”，将2016年的区域GDP由原来的10002.31亿元调整为6654亿元。
随后的2018年1月19日，天津宣布2017年完成生产总值18595.38亿元，按可比价格计算，比上年增长3.6%，“天津经济下行”一时成为热议话题。
天津敢于主动挤出GDP水分，也从侧面反映了GDP的硬性考核发生变化，意味着更加追求发展质量而不再向数量要数据。
而且，天津经济也正面临全面转型升级，关停了很多高耗能高污染企业；此外受全运会影响，一些以往作为GDP支柱的大型工程类行业长期处于停工状态。综上，GDP数据自然受伤。
天津滨海新区▼
回顾天津多年来的发展，一直是靠占比较高的重工业支撑，高增长背后是高投资高耗能，经济转型虽然会带来阵痛。
所以，在全国轰轰烈烈的城市崛起浪潮中，天津确实不复当年的意气风发了。
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那些年，天津错过的金融和科技
上海旁边的杭州正在追赶上海，广州旁边的深圳早已把广州甩得老远，而唯独北京旁边的天津，竞争力远远落后，为什么？
过去的全球著名城市，是金融服务业的中心城市。但是到了今天，科技加金融的城市才更具竞争力。
原来的金融中心正在衰落，特别是在2008年以后，于此同时正在兴起的是科技。
纽约、伦敦这些金融中心的科技从业人员的比例在大规模上升。
而且，在科技之城，硅谷、深圳、杭州，这些城市的金融业也在迅猛发展。
规划建设的硅谷苹果新总部▼
未来的全球城市，必然是金融加科技的城市。
而天津呢？金融和科技，天津一个都不占。
2005年6月，15位时任国家部长被悉数召集在天津市滨海新区的一座高级酒店内，他们进行了长达3天的闭门讨论，决定用3年时间通过史无前例的一揽子优惠政策让身后荒寂的盐碱地成为“中国经济增长第三级”、“中国未来的曼哈顿”，以带动相对落后的北方地区实现经济跨越发展。
结果怎么样呢？
作为典型的工业城市，天津多年来主要由工业投资驱动经济发展，而工业产值中的绝大部分比重来自于石化产业。
从产业结构来看，天津的滨海新区重化工业占比很高，主打为石油、炼化、钢铁等产业。
而今，当初那个号称打造“中国经济增长第三级”、“中国未来的曼哈顿”怎么样了呢？
2014年4月14日，凤凰财经曾做了一篇题为《“中国空城”系列调查之一：折戟响螺湾》的报道。
响螺湾与于家堡共同组成了天津滨海新区的CBD，定义为北方的金融中心，并与上海浦东新区陆家嘴遥相呼应。
而在后来的规划执行过程中，多数项目或半途停工或封盘，所以，今天的滨海新区仍然处于艰难的转型之痛中。
冷清的滨海新区于家堡▼
与此同时，工业的“负拉动效应”显现。
根据公开统计数据，2017年前11月，汽车制造业、石油和天然气开采业、电气机械和器材制造业以及有色金属冶炼和压延加工业等重点行业增加值，均呈负增长。
除了“负拉动效应”之外，传统重资产行业比重过大，还挤占了天津整个经济转型和高质量发展的空间。
与杭州等城市早早开展经济发展方式方面的“腾笼换鸟”不同，天津对于传统产业具有很高的依赖性。
从近年来经济增速较高的地区的整体特征来看，大多以发展新经济为引擎，而天津在新旧动能转换方面，显然没有走在全国前列。
所以从城市地位上来，天津是一座失意的城市。但滨海新区仍然是天津复兴之路最大的筹码之一。
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今天，复杂的天津楼市现状
说了这么多，我们来看看天津的城市格局。
天津是个有趣的城市，从地图上看，可以分为三环一新区，说到对天津各个区的印象，过去老人们曾总结了这么一个顺口溜：“穷河东、富河西，砸锅卖铁红桥区；南开美、河北乱，漂亮小女儿和平追。”
➤第一环是天津的内环，即中心六区。
分别是和平区、南开区、河东区、河西区、河北区和红桥区，这六区组成了天津的老城区，城六区十分繁华，基本所有的优质教育、医疗和商业资源都集中在城六区之内。
➤第二环是天津的环城四区，即东丽、西青、津南和北辰区。
其实从区域面积来说，天津的中心城区不过略大于北京的东西城，而环城四区也不过比北京的三环略大一些，但天津的城区发展现状却与北京有天壤之别。
在北京，从老城区二环开始，如摊大饼一般自发向外环形扩张，到三环、四环，北京四环之内都是发展极为成熟的中心区，即使五环之内可开发用地也不是很多，而天津则完全是另外一派风貌。
天津出了中心六区，就像是到了另外一个地界，道路两边都是一望无际的待开发土地，让人恍若来到了乡村。
由于天津自身的资源和经济规模有限，无法做到环城四区的自发成熟，就只能采取以点带面的发展模式。
目前，如西青的张家窝片区、津南的咸水沽片区、八里台片区等，都是各区域发展较好的片区，天津政府希望通过各个点的爆发最终连成片，促成整个区域的成熟。
➤第三环则是天津的外围郊县，包括武清、宝坻、静海、宁河和蓟县五区。
这五区又在环城四区的外围，属于天津的远郊县，发展程度自然比环城四区更逊一筹。
但五区自身又有差异，武清和宝坻虽然远离天津市中心，但由于和北京接壤的优势，吸收了大量的蓝印外来人口，加上房地产的大力开发，近些年来发展很快，而静海则是天津市大力扶持的远郊区，静海的团泊新城以足球带动经济，近几年发展势头强劲。
➤最后一个就是滨海新区。
滨海新区所包含的塘沽区也属于天津老城区，多年来一直和中心六区双核并行发展，但除了塘沽属于成熟城区，泰达开发区初具规模之外，滨海其他区域都在初步开发阶段，发展前景任重而道远。
来看看天津各区的房价，2018年1月版
总体来说，天津中心六区价格非常高的，可以说是有些泡沫的。
名校学区房集聚的和平区，均价都去到了50750元/㎡，除了“復康路十一號”这样的千万级豪宅，和平区还有全天津最好的小学——天津实验小学，其学区房的市场价格甚至去到了110000元/㎡，而且有些二手房业主还要求全款，这样的购买力，已经与帝都无异了。
号称“清华北大摇篮”的天津实验小学▼
为什么天津的学区房价格冲到这么高，下文会详解。
2017年，中心六区、环城四区价值全面崛起，房价同比涨幅都在30%以上。
主要原因有以下两点：
1.改善性需求持续释放，老城六区、环城四区在售项目去化表现优异，新增房屋供应量已明显不及市场需求；
2.中心六区、环城四区土地供应愈加紧俏，土拍热度高温难降，俨然是每逢土拍必出地王，地价、房价上涨动力着实强劲。
反观远郊区县、滨湖新区囿于广义库存风险，房价整体增幅有限。
值得一提的是，在地理位置上更为靠近北京的武清、宝坻两区房价迎着“环京”起飞，但只是火了一阵子。
因为北京部分置业需求主要外溢至周边三四线城市，直接抬升了廊坊下辖的“北三县”房地产市场热度，促使房价快速上涨。
刚刚说到天津复兴最大的筹码之一是滨海新区，还有另外一大筹码就是户口、高考。
北京户口确实很难落，北京有2000多万人，只有1200万人有户口，即使是海归、博士学位，还是有可能不能落户北京，狼多肉少啊。
而这个缺口，让天津有了机会，许多家长会为了孩子上学、高考落户天津，因为天津的教育资源有非常优越，而且高考的重本的上线率位于全国第一，高达25%。
今天是2018年3月2日，距离6月7日的高考只剩97天了，而在天津的考生中，每4个考生，就有一个能踏进重本大学之门，这概率，真是牛逼极了。
那些年，喊过的高考口号▼
父母可以为孩子高考做到什么程度？你看很难衡水一中就知道有多疯狂了，更何况是迁户口、买学区房。
千万不要低估高考对天津楼市推动作用，天津那些名校学区房，就是这样被推高的。
很多在北京工作的家长都会因为户口、高考跑到天津来买房。
在【问大胡子】中，就有不少学员曾就此问题提问过李老师。(点击公众号菜单栏的【问大胡子】，即可向老师提问)
而且，目前，天津对人才抛出橄榄枝，35岁以下本科学历可落户，吸引越来越多的北漂在天津安家。
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巨大的价差，透露出天津最具价值洼地
对于刚需来说，肯定是根据自己的工作所在地去挑选房子，靠近地铁。
而对于投资者来说，就是要寻找成本低收益高的区域，那么最具备价值的洼地就是环城四区的核心板块。
这个地段，距离中心城区开车就20分钟，而中心城区的房子多集中在4.5万+，而环城四区东丽、西青、津南和北辰，才2.5万，这就是实实在在的价差，未来会有很大的潜力空间，未来这个价差会被逐渐追平。
规划建设的津南新城▼
导致价差过大的原因：
一方面在于政府对新盘的控价和开发商早年拿地成本极低。
另一方面在于天津人民有中心城区为王的心态，认为环城四区之外的都是农村，而这种观念还停留在十年前北京对通州和大兴的观感，然而，随着地铁的四通八达和近郊的迅速崛起，过大的价差会被迅速抹平。
不仅如此，和北京相比，天津的环城四区有强大的区位优势，环城四区与中心城区的距离，不过是北京三环半与二环的距离。
而且环城四区开发力度小，有更好的规划优势，目前，天津地铁正在大力建设之中，一旦实现环城四区与中心城区的接驳，房价必会有一波迅猛的上涨。
▼天津轨道交通2020年规划图
第二个值得关注的武清和宝坻。
由于紧临北京，承接了更多的资源和外溢，加上近年来无北京户口儿童已到了升学年龄，大量家庭拖家带口来武清宝坻定居，给这两个地区带来了大量人口、资金和活力，房价上涨动力也很足。
而中心六区目前价格已在高位，有透支风险，滨海新区虽然未来可期，但照目前发展速度来看，或许还有很多年的道路要走，尚处于概念阶段。
紧临北京的天津，有幸亦有不幸。
不过以京津冀未来的规划发展、以天津滨海新区的蓄力和天津户口巨大的吸附能力，相信天津，会奋起直追！
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