两会谈房地产税立法，这些房子不抛就成负担了 | 大胡子说
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导语：不懂应付房地产税，你会变成有房的穷人。
1
两会透露：房地产税真的要来了
上周四房投课第一课开课时，我给学员打了一个比喻来形容现在的楼市：一边是一浪又一浪的五限政策，另一边是天边飘来的长效机制乌云，还时不时出来闪两下房地产税的惊雷！
而正在举办的两会，让房地产税的惊雷来了一波又一波。
1.全国政协委员、原国务院发展研究中心副主任刘世锦接受采访时表示，房地产税将会以区域性税种征收，并给地方政府相应自主权。
2.3月4日，两会记者会上，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示：房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。
3.3月5日，十三届全国人大一次会议在人民大会堂开幕，国务院总理作了政府工作报告。报告提出，健全地方税体系，今年稳妥推进房地产税立法。
十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂▼
现在的房产税在牵动着每个人的神经，一点点风吹草动就会成为全民焦点。
去年的两会报告一点房地产税的风声都没有，今年却在报告中提到，意义非凡。
其实两会上的这一切，都是为了提升人们对房地产税的预期。
形势已经越来越清晰，我甚至觉得，房地产税大概率会在今年第四季度或明年就出台。
对我们国家来说，拟定法律草案，一点都不难吧？法案全票通过，一点都不难吧？
可能，房地产税的收税方案早已确定，接下来就会慢慢地走流程，然后不断地给出“要收房地产税”的预期，打好预防针。
等到预期成熟之时，便是房地产税出台之日。
而且早在2017年的11月4日和12月20日，财政部部长肖捷先后两次提出对房地产税按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
两次喊话“房地产税”的肖部长▼
所以大家的预期已由一开始的反应激烈，转变为认可，现在都接受房地产税一定会到来，只是时间早晚而已。
2
房地产税目的是增加税收，而不是降房价
那么是否应该担心房地产税呢？担心可能由房地产税而引发的房价大跌呢？
来看看世界上其他主流国家的房地产税征收情况：
这些国家的房价降了吗？这些国家的房子被大量抛售了吗？这些国家的房地产税是为了抑制房价吗？
答案很明确！没有跌，没有抛，也不是为了抑制炒房。
你可能会说，这些国家都是土地私有制，房子永久产权，和我们的不一样。
这也确实是我们房地产税立法要解决的难题，因为我们在买商品房的时候就已经交过一次税了，而征收房地产税会涉及重复征税，这也是出台房地产税要解决的问题，如何做到顺理成章？
而两者之间的矛盾，或许就是我们中国特色社会主义税制的特别之处。
其实在肖部长谈及房地产税之前，上海、重庆两个直辖市就有启动房地产税试点改革。
上海采用的是“老房老办法，新房新办法”（存量和增量差异对待）的思路，即以前买的、分配到的房子都不用征税，新购房屋才需要交税。
上海城市风景▼
而重庆则主要针对高档房屋（均价高于新建房屋成交均价的2倍）进行征税，对于存量房屋，180平米以下免税，新购房屋100平米以下免税，超出部分以累进制的方式计税。
重庆城市风景▼
同时，上海的房产税率是0.4%-0.6%，而重庆市0.5%-1.2%，相比美国平均房产税率大约1.5%，低税率带来的税收收入肯定就少。
而且大家都很清楚，实施房地产税并没有让上海和重庆的房价降低，尤其是在最近这轮房价暴涨中，这两个城市的房价也坐上了快车。
那，既然起不到降房价的作用，为什么要征收房地产税呢？
1.建立长效机制的一部分，就是通过建立制度来代替密集的调控，从中长期来会影响房价。
2.会打击对未来房价预期的20%左右的权重，本来涨100%的预期，可以调整为80%。
3.这是稳民心、防分化的措施，让民众看到政府调控房价的决心，惩罚炒房客。
4.房地产税将是未来财政收入最重要的来源。在城镇化后阶段，土地已拍得差不多，土地财政已经靠不住。而且在中国，除了一线城市和少数几个二线城市拥有自主的财政运营能力，其他都是靠土地财政撑着。而现在已是存量房时代，针对存量房收税，无疑是一箭双雕的做法。所以说，房地产书将是未来地方政府重要的财政收入。
在最近这轮房价暴涨中，有房的人凭借手中的房子，手中房子差不多已经涨了好几倍。
对于有房子的人来说，国家已经帮你的资产翻了好几番，你再交个1%或2%的税，合情合理嘛，地方政府也有难处嘛。
收税收的都是有房子的人，无可厚非嘛。
在2018年跨年演讲中，我说过：未来只会存在两种人，有房和没房的，也就是有产阶级和无产阶级。
有产阶级，在任何政策变动和改革推进时，都是赢家。政策再差，你也不至于人生滑入谷底，政策变好，转身又是人生赢家。
而未来，有人将永远买不起房了，这类人就会成为无产阶级，请不要抱着房地产税来临，房价暴跌，实现人生逆袭，这不现实。
如果你是一个有社会经历和视野的人，你自己应该知道，这是不可能的。
3
房地产税到来之前，就是置换优质房产的好时机
房地产税，该来的总会来，我们该怎么应付？
在两会中，一直都反复提及的税制改革，给地方更大的立法权，其实就是为房地产税立法铺路。
房地产税到底怎么收？
很简单，就是按国际通行的惯例来征收！
而且会把权限交给各个省份，有的省收有的不收，有的城市收有的不收，有的高有的低，然后各省再根据自身情况去衡量收税方法。
目前市场上比较认同的观点是以超过家庭名下的面积来征收，大概率是通过试点改革，来推进全国普及。
既然房产税这样收，那我们应该怎么应对？
首先，房产税是不以你的房子估值作为征收标准的，征收的大概率方向是以超出家庭名下的面积进行征收。
那么抵消房地产税成本的最好方式是什么？
就是我们要挑选升值速度更快的好房子。而那些不好的房子，有可能就会砸在手里，卖不出去。例如：
1.三四线城市房子
2.位于城市远郊的房子
3.离地铁远的（走路超过10分钟）、学区不好的、楼梯楼的房子
而在房地产税出来之前，就是房产置换的好时机。
好房子必然是好的城市、好的地段、好的产品。
1.请把三四线城市的房子置换成一二线城市的城市、或一线城市旁边的三四线城市的房子。
广大三四线城市人口净流出严重，缺乏产业支撑，一旦开征房地产税，那么在三四线城市屯房子的人，可能因为增值抵扣不上房地产税的成本而被抛售，到时，三四线城市的房价就危险了。
2.请把远郊的房子置换成市中心的房子。
地段！地段！地段！地段永远是升值最重要的因素。我一直都是一个地段优先主义者，宁要“老破小”，不要远大新。
3.请把离地铁远的（走路超过10分钟）、学区不好的、楼梯楼的房子置换成离地铁近的、学区好的、电梯楼的房子。
除了城市和地段，房子本身和周边的配套也是影响房子增值的重要因素。
所以房产优化也要去选择好配套、好户型的房子。此外还要强调一点的是，现在是属于户型新旧交替的户型，那些设计不合理的户型迟早要被淘汰，以后转手也很困难。
这是我在杭州考察时看过的一个楼盘，景观、外立面、户型都非常现代化，猜猜是哪家开发商▼
所以，要选择未来10年都可能不会过时的主流户型，主流户型怎么选？可以参考我曾经写过的主流户型文章，戳此复习→同样地段和学区，什么样的房子遭疯抢，且多卖5000元/㎡？
房地产税是一个已经在路上的事情，我们既然不能阻挡，那么就做好准备应付它。
房地产税的实施，将会让中国房地产进入到下一个周期。
错过了2016年的房价暴涨，请不要让自己在房地产税上再被劫掠一次。
抵消房产税成本的最好方法是什么？就是让你的资产本身的收益跑赢房产税，买好升值的好房子。
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