暴跌抄底信号第一弹——环京 | 大胡子说

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导语：机会就是跌出来的！

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直降8500！
孔雀城打响环京暴跌第一枪！

3月7日，一则小道消息刷爆了朋友圈，然后又迅速在网络上发酵。

霸州孔雀城一次性付款降至8500元！

什么情况?要知道霸州孔雀城在2017年最火爆的时候价格普经飙到18000元，限购之后价格几度调整，最新价格一直维持在12500，现在竟然8500大甩卖！

对环京熟悉的人都知道，华夏孔雀城围着环京造城，这个大家都知道，那么，霸州的大降价是孤例吗?

我们再来看目前其他孔雀城的售价：

潮白河孔雀城15000起

香河孔雀城15000起

大厂孔雀城13000起

固安孔雀城14000起

永清孔雀城9500起

……

而孔雀城降价也引得一众环京小弟躁动：“大厂6折15000元”、“香河降价4成”、“ 永清9700元/平米，加送车位”等等。而且这些消息都是真实的。

这次的环京“新盘降价风暴”，涉及范围不可谓不广、降价幅度不可谓不大，而且项目基本要求全款出售，却引得不少投资者驱车前往抢购。

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暴涨又暴跌的环京

其实是房价太脆弱

环京向来不太平，所以经历了一次暴涨之后又暴跌的历史。

从2008年开始，环北京楼市迅速崛起并加速补涨。

10年间，一波波“房价催涨概念”下，河北、北京、天津房地产发展的断层已经在慢慢被填上。

环京的第一次大规模上涨，是因为2010年北京开始限购，大量购房者由于限购溢出北京，导致环京房价迅速膨胀。

环京的第二次大规模上涨，是因为近几年通州副中心建设、冬奥会主办、首都第二机场、产业外溢等一系列概念的推进。

而且随着2016年全国一二三四线城市房价暴涨，环京更是吸引了一大波刚需与投资者涌入。

而环京从暴涨到暴跌，中间就只隔了一个2017年北京“317新政”，而后又是2017年6月20日的环京限购升级。

环京限购政策▼

至此，环京楼市从炽热的火焰山转瞬变成了寒冷的冰窟窿。

以燕郊为例，2008年0.4万元/㎡。

之后，通州建设北京副中心的消息发酵，以及地铁平谷线的推波助澜，2016年燕郊多个项目价格，已破3万/㎡，一些火热的地王项目，更是飙到了4万/㎡。

“317新政”限购之后价格回落，如今已下跌到2万/㎡，一些比较老旧的小区价格更是跌到了1.6万/㎡。

这半年来，作为环京楼市“晴雨表”的燕郊，更是风雨交加，不少文章的标题都是“燕郊房价暴跌67%”、“中国最惨楼市”，“燕郊房价腰斩、炒房客断供”

房价暴涨暴跌，说明一个很重要的问题：环京的楼市很脆弱，环京投资风险非常大。

但是环京难道就没有一点投资价值吗？当然不是，毕竟是围绕在中国最具投资价值的城市首都北京的周边，多少也会沾点黄气和光。

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买房瞄准大势

环京的真实价值空间有多大？

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环京区域

那环京究竟包含哪些城市呢？三河、香河、大厂、永清、涿州、涞水、丰宁、怀来、承德、廊坊、固安、张家口、崇礼等城市。

其中三河（燕郊所在的城市）、香河、大厂组成的“北三县”和廊坊、固安，是环京置业最热门的区域。

环京地图▼

环京楼市先天享有地缘优势，皇城旁边，以前因承接北京溢出需求而快速发展，北京楼市火热，环京也跟着火热，北京收紧调控，需求转移也让环京楼市保持热度。

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环京的价值：北京购房者外溢、受通州、雄安新区辐射

要了解环京的楼市，我们必须先要清楚北京的楼市现状。

从宏观上来说：供需是基本面，决定房价大势。

可以说，北京无时无刻、每时每刻、时时刻刻都处在供需紧张的市场环境中，包括调控已经极端收紧的2017年。

北京的楼市现状就是：供需仍然紧张；五环内无房可售是既成事实。

所以北京房价，买不起北京的人溢出北京，是不可挡的事情。

所以买环京买房的人，并不觉得有什么，他们愿意用每天4个小时的时间成本去换取更阔绰的居住空间。

而且除了刚需，还有一些来自北京的投资者，手头有点儿积蓄，买在北京附近，用来等待升值的。

一方面，以时间来换空间，期待北京的房价上涨，带动环京的房价上涨。

另一方面，有一大堆没有北京购房名额、买不起北京的购房者会在环京安家，这就是价差的魅力。

在北京，2000万的预算也只是个起步价而已，而环京，只需要小300万就可以上车了，甚至买在偏远地区，100万（全款）也可以有个安身之所。

北京的房子，没有人不认为贵的离谱，不论是有钱人，还是刚需。可是，大家一边喊着贵的没天理，一边又在咬着后槽牙买买买。

而且全国各地的资金如潮水般涌来，将房价无限制推高，无论是上海，还是深圳，他们的购买力和北京都不在一个层级之上。

这就是北京，让人又恨又爱的北京，全国任何城市的购买力都无法比拟的北京。

而且环京的利好还来自于北京副中心通州的建设。

在规划纲要中提出的“一核一主一副，两轴多点一区”定位中，除了一核一主之外，一副指的就是副中心通州，通州的新城建设目前正在如火如荼地进行，年底之前将有北京市政府四大班子入驻。

北京市政府的所在地，必然是未来资源的流入地，发展前景不可预估。

通州的建设，有个说法是北京市委、市人大、市政府、市政协、北京市经委、市监察委、市高级人民法院、市人民检察院的搬迁，而这些机构代表的不仅仅是个人和家庭，而是他们所代表的权利和财富，这个群体背后代表的需求和购买力，可想而知有多惊人。

况且，还有“千年大计”的雄安，无疑位于风口的最前端，随着下一步各大央企、高校、医院、金融机构和科研院所的陆续入驻，雄安未来的风头无人可以预期。

而环京在雄安新区附近，必定也会受到雄安新区的辐射。

这些利好，必然会辐射到环京，带动环京的配套不断完善。

所以说环京的城市肯定有它的价值，但是并不是价值均等，也就是并不是每个区域都值得投资。

那环京的什么区域值得投资呢？

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用好这三条标准

买到升值空间最大的环京周边洼地

那环京买房应该怎么选呢？必须要遵循以下两大标准

1

看城际距离和交通

以天安门为起点，离北京最近的三河的一个镇——燕郊，它离天安门只有36公里，自古以来就是京东重镇，堪称天子脚下，御驾行宫。

正是因为这么短的城际距离，燕郊因此从2002年不足3万人，膨胀到2016年120万人以上，成为环京周边最大城乡结合部之一，几乎可以撤镇设市了。 

所以在城际距离上，燕郊就赢了一大截，因此也是最早成为“睡城”的环京城市。

说完了城际距离，我们来看看环京城市群的轨道交通规划。

虽然关于环京城市群的轨交规划早在几年前都传闻四起，甚至固安等区域早在2011年都开始传闻京城地铁将延伸辐射过来。

但当下的环京城市群中，地铁规划能够确定的只有燕郊，即平谷线将横穿著名的“睡城”燕郊镇，并且平谷线已经开工。

其余的大厂、香河、固安、永清、涿州等环京城市均暂未有轨道交通规划落地。

目前环京城市群，只有一条轨道交通规划确定并已经开工，即横穿燕郊镇的平谷线。

所以在城际距离和轨道交通上，燕郊拥有绝对的优势。

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看产业支撑

环京楼市的产业明显不足。虽然在京津冀一体化协同发展的大好声势下，随着相关区域规划的整体推进，部分环京区域县市相继出台吸引京津等地转移产业的相关措施。

但环京的同志们，忙着炒产业园概念多于做产业园！

每一个环京城市都有1-2个所谓的产业园，不过，讲道理，这些产业园的概念一个比一个亮眼、花哨、紧俏。

机器人、人工智能、农业……几乎每一个当下最火的概念，都能在环京的城市中，找到对位的产业园。

其中永清最为夸张，一个县城搞了3个巨无霸的产业园，又是大红门、又是台湾产业园、又是亦庄永清开发区。

但是，这些产业园大都空置，多数企业开工率普遍不足，甚至个别产业园已经被晒玉米的老农攻占。

经济、产业这玩意儿，还真是做不了一丁点的假，概念玩儿的再6，一亮数据，全傻眼。

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现在就是捡漏燕郊好时机

买到就是赚到

整个环京楼市，量价齐跌，引得市场尤其恐慌。

但是我认为机会就是跌出来的，现在跌就是捡漏的好机会。

而在环京城市的价值中，北三县>环京南部，其中北三县之中，又数燕郊价值最高。

燕郊现在是2万出头的房价，低的甚至可以挑到1万多的。而且现在燕郊低价入市的房源够多。

低价房源入市最大的原因：一是资金链断裂，资金周无法周转。二是燕郊业主买房置换改善。

9.30以来，北京的首套和二套，都提高了首付比例，北京房价高，即使是提高5%，总价也非常高。所以置换的资金压力较大，少部分业主就会割肉，卖掉燕郊房换取北京房。 

首条跨区域的地铁轻轨-平谷线对于环京的燕郊和大厂是重大利好，平谷线在燕郊和大厂设站区域，均为最大价值区域。

通过综合分析，得出环京最有价值的区域是燕郊，其次是大厂、香河。

但当前的环京毕竟是北京的溢出效应，即使有更多的规划政策和交通利好，也必须具备产业基础和完善配套才能真正发展起来。

当前严控下的环京楼市，虽然跌跌不休，但不管你承不承认，独特的地缘位置决定了环京的价值始终都在那里，风险有，机遇同样也有，就看你如何去把握。

环京已经跌出了一个底部，但是环京的价值摆在那里，不会变，而现在大波开发商打折，相当于买到就是赚到。

但我只觉得燕郊的价值是最高的。

市场筑底之后势必会反弹，但是要重新树立市场预期，需要时间，时间到了之后，便会筑底反弹。

当有一天，环京区域当地形成稳定的就业和产业集聚，北京产业外迁给天津和河北的特定产业带来了新的发展契机。

那些每天往返跨越两座城的环京一族就能真正的享受到京津冀协同发展的利好，在环京也能真正拥有一线的机会。

可是，等到你眼见为实的那一天，你认为燕郊还会是今天2万/㎡的均价吗？

其实不仅仅是环京，还有环深、环沪，如何买到迅速升值的一线城市周边洼地？

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我们课程见。

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