​ 一文读懂海南当前楼市价值，到底还能买不能买？| 大胡子说

全文10008字，阅读大概需要22分钟。

导语：

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月海

南房产考察投资报告，【万字长文】海南购房全攻略。

2018年3月9-3月11日，为期三天，我和我的投研团队以自驾方式，针对海南沿海9城32个楼盘进行踩点考察，总结分析得出海南当前楼市情况。

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截止2018年3月

海南楼市整体情况

库存史上最低

海南商品房即将迎来供不应求的时代

这3天考察，我们进到这些楼盘的售楼部，听到最多的回应是：不好意思，我们目前已经没货了；不好意思，我们只剩下最后XX套房了，必须要一次性付款才能认购。

很显然，这一刻海南买房最核心的问题已经不是价格贵不贵、能不能按揭的问题，而是有没有房子可以买的问题。

这个转折，对于熟悉海南楼市的人是很难想象的。不说遥远的2013、2014年，就说两年前也就是2015年年底海南的商品房库存去化周期为45个月，接近4年！

时间一直到2017年，海南的开发商实际上也还在为去库存发愁。而这一刻，通过2017年尤其下半年的疯狂销售，2017年海南省的商品房销售面积和销售金额同比增长52%和82.1%。

在全国人民对海南去库存的大力支持下，海南的库存已经降到史上最低，全海南的商品房库存去化周期为11个月，1年不到。

从3年前的4年去库存周期，到现在的不到1年，海南直接从库存危机到了缺货危机。

这个成绩足以让海南政府和开发商都喜笑颜开！

下面我们来对比过去前后两年的数据：

①2016年年底

2016年底：海南省商品房待售面积1272.76万平方米，库存去化周期23个月。

海口市商品房待售面积259.72万平方米，去化周期7.2个月；三亚市商品房待售面积164.31万平方米，去化周期12.7个月。

②2017年年底

2017年底：海南省商品房待售面积852.75万平方米；库存去化期下降到11个月。

海口市商品房待售面积186.74万平方米，去化周期4月；三亚市商品房待售面积111.90万平方米，去化周期6个月。

时至今日，过去1年海南的商品房去库存的工作那是绝对可以在海南的房地产史上写下浓墨厚彩的一笔。整个海南省从1年前需要2年时间才能卖完的房子，而现在不到1年就能把房子卖完。

而海南最大的两个城市，海口：4个月就可以卖完房子；而三亚，6个月也就是半年也能卖完房子，这就是赤裸裸的库存危机啊！

这个库存危机和以往的库存危机恰恰相反，不是库存太多，而是库存太少了。

所以，为什么会出现上述我们去看盘的时候，听到最多的回应就是：没货！如果是说数据可能作假，但是现实一定不会骗人。

因为房子卖完了还能拍地再建，所以我们必须再关注一个数据：2017年海南的拍地面积。

2017年海南全年供应商品住宅用地面积为2165.55亩，同比2016年下降62.91%。

整个海南在商品房去化周期不到1年的情况下，拍地的面积也比2016年少了60%，那你说海南不缺货才怪呢！

很明显，提心吊胆好不容易降下了库存， 海南政府肯定不会再让库存上去了。

这一刻，在海南政府严格控制商品房住宅用地基础之上，再加上海南现有库存不足，海南商品房正式迎来供不应求的时代。

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价格历史最高，海南房价正式跨入1万/㎡时代，一线优质海景房跨入3万/㎡时代

当前的现实是，海南已经没有低于1万/㎡以下的房子，如果有，那不是洼地，那是没有投资价值。

也没有低于3万/㎡的一线优质海景房，如果有，绝对不是一线，也绝对不优质。所以整体上，我把项目分为：靠海不靠海来阐述。

① 靠海

海口

省会城市，海南经济政治文化中心，项目望不望海，靠不靠海不是最重要，所以海口望海项目不多，在这里我不做过多描述。

三亚

如果是一线望海，没有5万/㎡想也不用想，如果是海棠湾，6万/㎡也只能是二线望海，而且几乎也没有什么货。

海南东线

一线望海的房子，除了文昌外，都至少在3万/㎡以上，哪怕紧挨文昌的琼海博鳌，有一线望海楼盘既然叫价3.2万/以上。那么纬度更低、海景更好的万宁，尤其是陵水的一线海景房价格就更加可想而知！

海南西线

一线望海的房子，至少在1.8/㎡万以上，哪怕它是在海景并不突出的的儋州和昌江。

而对于紧挨海口的澄迈，和紧挨三亚的乐东，一线望海，至少在2万/㎡以上。

② 不靠海

海口

不望海的、非核心地段的房子，至少在1.5万/㎡以上；而地段稍微好一些，卖到2万/㎡也是很普遍的事。

三亚

哪怕是离海很远，离市中心也不近的吉阳区北，功能上你可以理解为一线城市的近郊区，也是3万/㎡起步

东线

整体项目靠海但是产品离海有2公里左右的房子，除了文昌外，妥妥也在2万/㎡左右或以上；

西线

离海10公里左右不望海的房子，哪怕开发商的名字你完全没听过，哪怕项目是只有不到10栋房子的小项目，也至少在1.2万/以上。

大家不要去看海南整体的房价地图，没有意义。

因为它把所有离海远，甚至是在县城的项目都统计了进去，因为这些地方本身价格低，所以就会拉低整个海南的均价，而这些地方都是没有购买价值的。

海南真实的且有价值的房子的房价，就参考我刚才对海南房价的整体描述。

而这一刻海南的现实是，可能你听到的消息已经觉得它的房价很贵了，但是等你去到项目看的时候你发现只有更贵。

如果把海南整个省当做一个主体，或者当做一个大城市。

从GDP的数值（2017年：4462亿）来衡量评判，海南顶多是一个三线城市。

而从房价的数值来衡量评判，海南完全可以算一个强二线城市，房价甚至在武汉、成都、苏州这些城市之上。

所以，你说现在海南的价格有没有被透支，我很明确的说有。

但是会不会再现1993年的楼市崩盘、2013年的楼市连环下跌呢？我也很明确说不会。

现在海南已经不是当年的海南，中国的购房群体也不是当年的购房群体。十九大提出的当前的社会发展矛盾已经变成人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展的矛盾。

此刻的中国刚好处在旅居养老的风口，在国民强劲的旅居养老购房支撑下，政府控制土地拍卖，开发商控制商品房供应，海南楼市会持续维持当前的高价运行，用时间去修补这波价值透支和价值空间搭建。

那么，你再问我现在海南有没有投资价值呢？

我也很明确的说有，因为人们对美好生活需求只会愈演愈烈。

当然，部分区域和项目会存在一些项目稀缺性、信息不对称性、时间节奏点、未来购房需求演变等方面的因素，导致现在价值还没有被价格完全被填平（我们考察就是要找到这样的项目进行投资）。

同时，房地产作为资金蓄水池这个特殊性，它的价格往往都是跑在价值之前，而如果你想等到它的价值完全符合当前这个价格的时候，它已经又去到更高的价格了。

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海南一系列政策下，导致住宅项目更稀缺

① 严控拍地，禁止海岸带一线土地用于商品住宅开发

海南最有价值的房子就是靠海岸线的房子。

海南整个海岸线长约1822.8公里，刨去岛屿海岸线，其中自然岸线长度约1226.5公里。但是仅有785.7公里可供开发利用的自然砂质海岸线。

而当前已经开发利用达320公里以上，接近一半了。（2015年数据，现在只会更多）

而国家海洋局印发的《海岸线保护与利用管理办法》明确提出。截止2020年，海南省自然岸线保有量不得低于55%。

也就是几乎可以直接说，海南以后将很少再有一线海岸土地拍卖了。

去年9月28日海南省政府已经明确：海岸带可供开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。

直白来说是什么意思呢？也就是海南以后再也不会批一线望海的项目和产品了。

所以导致现在海南靠海项目，尤其是看海的项目和产品，已经成为超级抢手货，价格贵不说，一经推出，几乎是一扫而空。

所以为什么东线除文昌外，只要是一线望海的产品都在3万/㎡以上，而且价格贵是一回事，更重要的是大家都缺货，一些有货的要么是设计奇怪的公寓，要么就是在提前交钱认筹等摇号而且还不能做按揭。

② 停止批建100㎡以下的商品房住宅

去年9月29日，海南政府颁布政策：

停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设，包括酒店式公寓。

那么很明显的一点是，因为面积抬高，未来海南买房的总价和门槛也越来越高，很多以前买得起海南房子的人现在未必买得起了。

说白了海南也在赶人，同时也在吸附支付能力强的优质客户。

而因为这个政策，我在考察中看到最直接的一点：

很多几乎快要买断货的项目，后期的地也未见动工，也没有明确的后期报建规划。

事实上，面对必须全都建100㎡的新规划，开发商心里也没底，毕竟全部都得找有100㎡以上购买能力的客户并不是那么容易。

所以，当前海南开发商都心照不宣的暂不急着开发新地块，进一步加剧了市面上现存可售货量更少，在这样的背景掩护下，当前的剩余可售货量就可以更加快速并且高价的出货。

海南的项目盈利节奏本身就是一年饱两年饥，而这一刻，至少在饥饿来临之前必须要吃到最饱。

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海南而立之年，面临的挑战和机遇，未来发展值得期待

① 海南建省30周年，而立之年会有大动作

海南从1988独立建省至今，已经到了而立之年。从今年的2月2号外交部向全球推荐海南就可以看出，海南今年的发展必定会有大动作。

个人认为海南的大变局会主要围绕“国际旅游岛、自贸岛”这两个核心概念来展开：

1.

高达56个国家和地区将直接免签进入海南岛，推动海南岛成为亚洲，乃至全球真正的度假之都，体现真正的国际旅游岛之概念落地。

2.

博彩业将逐渐在海南岛内开放，将成为全国唯一的博彩业集聚之地。一个以国际旅游度假闻名的国际胜地，博彩业似乎已经成为标配。（这个事情已经传闻已久了）

3.

将打造全国最大的海洋自贸区，离岛免税及国际服务更加便捷。据悉目前海南自贸区方案已经上报中央，海南自贸区将会拥有更多的优惠政策，不仅包括离岛免税商品，同时还将包括更多的国际娱乐场合及国际医疗服务。

今年是海南国际旅游岛10年规划（2010-2020）的倒数第3年，客观来说海南过去7年的发展的确有点差强人意。

现在已经离国际旅游岛快要交作业的最后3年，海南岛一定会奋起直追，至少不能辜负国际旅游岛这个美名，而且在本届政府说到就要做到的强执行的作风下，海南的发展还是很值得期待。

② 取消部分市县GDP考核指标，着力发展服务业等特色产业

2017年12月25日，海南宣布取消了除海口、三亚、洋浦、儋州、文昌、琼海、澄迈之外的12个市县GDP、工业、固定资产投资的考核，形象地说，就是让“打篮球”和“踢足球”分场比赛。

再直接的说除了刚才提到的7个城市外，其他的城市不需要像过往那样过度依赖房地产来发展GDP，自然而然对于这个城市的CEO——市委书记，他的业绩考核不再直接与GDP挂钩。

那么他对这个城市的发展思路就不会再像以往一样重点发展地产（过去地产对GDP贡献大），甚至会逐步从地产往一些高端服务业、旅游休闲等发展，打开新局面。

这对海南是个非常好的事情，不能因为过度的开发商品房而毁掉海南的生态，留住绿水青山，才是海南最大的金山银山。

挣钱的事情交给大陆，花钱就到海南岛花，这就是海南最好的发展出路。

基于这个政策，一方面让我看到了海南商品房的更具价值性，物以稀为贵，以后少开发商房子多保护环境和发展服务，海南的房子就会更具率居养老价值。

一方面，如何突破房产依赖，打造新型服务业或其他特色产业发展新局面，对海南也是一个挑战。

③ 旅居养老需求强喷，如何服务和留住上岛人群是挑战

截止到2017年，中国65岁的老龄人口已经达到1.6亿，占总人口率的11.4%，国际标准，当一个国家或地区65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

很显然，我们已经是一个老龄人口国家。

而面对这种养老需求井喷之下的中国，必须要有一个气候舒适、环境优美、空气优质、医疗条件优越的地方来满足这种巨大且强劲的养老需求。

而海南除了医疗条件还有待改进之外，其他三大要素，我相信它说它排第二，没人敢说自己排第一（云南躲在背后不敢出声）。

的确，要想承接好这种井喷的养老需求，海南必须还要在医疗条件上发力。

海南省政府已经明确提出将医疗健康产业打造成海南的一张金字招牌，而且已经把该产业确定为省的“十三五”期间加快发展的12个重点产业之一。

只有900多万人口的海南，2017年海南岛进出航空旅客超过4100多万人次，按人口比例，海南已然是航空大省。

今年春节，因为大雾游客大面积滞留海南，飞机票高达1万多一张而且还一票难求。

很多人看到的可能更多是负面，第一联想到的是海南的旅游服务承载能力还是个巨大的短板。

而我第一反应想到的是:

海南发展背后的巨大机会。如果仅仅是大雾而人不多也就是来海南度假过节的人并不是那么多，怎么会导致接近2万辆自驾游的车排长龙堵在港口等待离岛呢？

看看2017年海南的旅游数据，全年接待游客量达6745万人，同比增长12%，比GDP增长要快两倍。

入境游提前3年完成接待百万人次的目标，全年接待入境游客111．94万人次，同比增长49．5％。

春节期间在海南，几乎所有酒店都是满员，甚至是很多小区的无一间空房出租。

这些数据和现象背后的不就是强劲的旅居需求在支撑吗？ 

在互联网时代，最关键也是基础的指标就是流量，先不管你的流量转化能力如何，但是首先你得给我保证有流量。

很明显，海南在旅居养老板块，就是当前中国最红的流量小生。

有这么强大旅居养老需求支撑，海南接下来要做的的确是要补齐短板，如何服务好这些人群且让他们能够再次回头，这个就非常关键。

以上的分析都是海南的基本面分析，投资一个区域的房产，最基本和最核心的就是这些基本面：

也就是这个地方有没有长期发展的价值和空间，对于房地产，最核心一点就是人口。

很显然，有国家的政策做支持，中国旅居养老人口的需求在推动，海南国际旅游岛服务能力的打造提升，再加上土地的稀缺和商品房的供不应求，长远来看海南的房产整体上是有很强投资价值的。

从宏观分析上，可以把海南整个省当做一个主体来看待；而从买房落地执行上，海南的确也是分成了18个县市（除三沙），但并不是每个城市和区域都有投资价值。

所以第二部分要给大家分析海南的区域价值分析。

2

海南沿海9城区域价值分析

海南共有18个县市（除三沙），12个沿海，6个居内陆。

本次考察我们只选取了沿海9个城市进行踩点分析，包括：

海口、澄迈、临高、乐东、三亚、陵水、万宁、琼海和文昌。

这些城市的排列顺序也是我们此行考察的顺序。

海南地图▼

很显然，6个内陆城市及其剩下的3个沿海城市，我都认为投资价值不高，所以直接都已经排除在考察名单之外。

下面，我简单的对这些城市做一下区域价值分析总结。

1

海口

整体价值：

海口是海南的省会，经济政治文化交通中心，海口的价值除了旅居养老之外再多了一层支撑：220万当地人口的自住需求支撑。

而海口的相对纬度位置偏高（海南最北）、海景及海水的优质程度非常一般、望海住宅大多朝北等因素之下，海南的刚需自住价值要大于旅居养老价值。

换句话说，海口的旅居养老价值在整个海南里，并没有很强的优势，只能排在一个中间位置。

在旅居养老价值上海口不如三亚陵水万宁，而在自住刚需上又强过海南所有城市，在海南住宅90%都是岛外人购买的市场现状下，海口房价均价在1.5万/㎡是个合理值，也是客观价值的真实反映。

【三亚、陵水】3万/㎡＞

【海口】1.5万/㎡＞【文昌、临高】1万/㎡。

建议：

追求最好旅居养老度假体验的，可以不用考虑海口。追求生活便利、考虑长居发展的，投资房产更偏保守的可重点考虑海口。

关注区域及项目：

①观澜湖度假区，均价2万/㎡，价格略高于价值

②西海岸板块，均价2万/㎡。可重点关注18年新推项目：雅居乐金沙湾

2

澄迈

整体价值：

最大的价值是靠近省会海口，以及世界长寿之乡的美名。

建议：

澄迈的项目大都是小开发商，鱼龙混杂。所以一定要买全国性知名大开发商项目，楼盘一定要大，内部环境一定要优美，旅居养老设施齐全（大公园、运动场、星级酒店）

关注区域及项目：

老城板块（非老城区，而是澄迈的一个临海小镇：老城镇），重点关注项目：富力红树湾。

3

   临高

整体价值：

相对靠海口，且海域相比海口、澄迈略优质

建议：

适合不愿以3万/㎡买东线海景，或2万/㎡买东线非海景房的人。但只考虑选靠海项目。

关注区域及项目：

临高角板块  重点项目：长岛蓝湾、以及2018年新推项目：富力悦海湾。

4

   乐东

整体价值：

靠三亚、属纬度18°以下热带区域

建议：

只选靠海项目，且不愿意以3万/㎡买东线海景的人

关注区域：

龙沐湾板块    重点项目：中和龙沐湾

5

      三亚

整体价值：

中国最具热带特色国际旅游城市，中国最南端的生活城市（除三沙）、整个城市坐北朝南，旅游度假设施最为齐全，海域非常漂亮，知名度全海南最高，纬度最南冬天气温全国城市最高。

所以理所当然，在90%都是外来人口买房的现状下，三亚的房价去到全海南最贵，也是理所当然。

如果海南是一座城市，那么三亚就是海南的CBD。

建议：

养老的重点关注非靠海项目、旅居度假关注靠海项目，低于3万/㎡预算，300万全款资金者请绕道

关注区域：

①吉阳区迎宾路版块（养老）

②红塘湾版块

③海棠湾板块（如果是土豪不差钱，最建议该板块，国家级海岸，最漂亮的海景，不过要注意40年酒店式产权问题）

6

   陵水

整体价值：

紧靠三亚，三亚价值外溢最大之地，国际旅游岛先行试验区所在地，纬度18°以内，海景海域漂亮。

建议

：

买不起海棠湾项目但是又想追求最美海景的，重点关注

关注区域：

①清水湾板块，重点项目：雅居乐清水湾

②香水湾板块，重点项目：荣盛香水湾

7

  万宁

整体价值：

东线城市，投资价值排在三亚、陵水之后排第三的城市

建议：

万宁可选不多，养老选兴隆，度假旅居选神州半岛

关注区域：

①兴隆镇（养老）

②神州半岛（旅居度假） 重点项目：中海神州半岛

8

  琼海

整体价值：

东线城市，因为博鳌论坛让它知名度大燥

建议：

琼海买房，唯一可选之地为博鳌小镇，且只能围绕12公里的海滨大道两侧选择；博鳌的海岸线以及沙滩非常一般，旅居度假价值不高，更多偏向养老自住。

关注区域：

博鳌滨海大道版块

9

  文昌

整体价值：

靠海口，海南历史文化名城

建议：

一定要买靠海区域，文昌两大靠海版块：清澜半岛版块，该板块几乎都是小开发商在建设，规划比较乱杂，而且因为处于半岛位置，海景视野受限，不能做到一望无际！

月亮湾板块，大开发商扎堆，因为交通原因：门前快速未完全开通、连接海口铺前大桥未通，海景海域相对不错，所以是个比较有潜力的板块。

关注区域：

月亮湾板块，重点关注项目：富力月亮湾、世贸怒放海

3

海南考察的整体结论和买房标准（核心中核心）

1

考察结论

①当前海南房价已经去到历史最高点，但是不会再出现1993年的崩盘和2013连续下跌的局面，当前海南的楼市是完全可控的。

唯一的不可控，那就是假如2018年出现全球金融危机，但这次外部不可控因素，与海南自身无关。

②整个海南房价未来5年会维持高位震荡上行，但是不会再出现去年这种一年涨50%的局面。有核心价值支撑的项目会持续上涨，而没有核心价值支撑的项目会停滞上涨，甚至是下跌回落。

③海南只有20%的项目是值得投资的，但是当前不管是靠海不靠海、大开发商还是小开发商、大项目还是小项目都卖得热火朝天，或者说都卖得七七八八。那么可以断定：海南买房，有80%的人是买错的。

④不管从基本面还是技术面，海南未来10年发展都值得期待。

基本面：国家政策大力支持、国际旅游岛的打造、旅居养老需求的井喷。

技术面：人为控制拍地量和节奏、不再批复100㎡以下面积、取消大部分县市的GDP以及固定投资考核、内陆严限而海南至少家庭可购买一套政策。两个面相结合，海南未来可期！

2

海南买房价值标准

① 海南最值钱的两样东西就是气候和大海，对于海南的气候，如果要用最简单元素来描述，那就是纬度。纬度越低，海岸线越漂亮，海景和海域越优质，房子的价值越大。

所以，不管东线或西线，离海超过5公里的项目，慎重考虑。

② 必须挑全国性知名开发商项目，再底线至少也是海南实力开发商。

那些背后是因为一些有钱的土豪来到海南发现海南不错，然后直接砸钱开发项目捞金的，不管售楼部再豪华、装修再漂亮，价格再便宜，也不要碰。

大开发商才是实力的保证，才是配套设施修建的保证，才是后期有优质物业持续服务的保证，才是后期你的房子能够保值增值甚至是有更多人愿意接手的保证！

③ 必须挑大项目，最好是上千亩的楼盘。

因为项目大，开发商才有机会和空间开发更多配套和提供更多服务。

配套往高端说有五星级酒店、18洞高尔夫球场、游艇码头，不要以为这些和咱普通老百姓没有关系，请你想清楚：旅居的核心价值在哪里？难道仅仅有套房子，房子装修漂亮就是旅居？

配套往低端或基本说有农贸市场、商业步行街、大型游泳池，这些就是和你的生活息息相关的。你要清楚：旅居，不仅仅只有旅，还有居。

至于服务，如果不是大项目，小区人口少，那么所对应的老年人活动中心、高铁或机场楼巴往返接送等就不可能会有，或者说长期有。这就是为什么在海南买房，一定要挑大项目的原因，理由很朴素！

④ 资金雄厚者，当然优先考虑三亚、陵水，甚至是他们的一线海景房。我刚刚已经提到，如果把海南当成一个城市，那么三亚就是核心CBD、陵水就是副CBD。如果你有钱，为什么不买最好的地方？

君曾见北上广深的CBD区域的房价大幅度回落？

而资金非此雄厚者，也并非与海南无缘。

退而求其次，临高、澄迈和文昌也可以考虑，但是一定要遵循这里的前面三条原则！

就像买不起北京中心区域的，五环六环也可以考虑，但是必须要有附加条件，比如靠地铁就是一个不能丢的因素。

⑤ 区域选择，参考该文第二部分的9个海南沿海城市和区域即可。

最后，这个时代会加大力度犒赏那些勤奋学习和乐于分享的人，如果你认为本文有价值，请你转发给你的朋友，让大家一起共享这份知识大餐。

海南房产考察活动启动中

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