强势逆袭！买对这6大区域，跑赢下一个十年！| 城市研究
全文3847字，阅读大概需要9分钟。
导语：快去捡漏吧。
1
十年，城市的天翻地覆
在写这篇文章时，音箱里正好放着陈奕迅的《十年》，对于一个人来说，十年是个人意志与情感的颠覆式成长。
而对于城市来说，十年，更是城市结构和空间的天翻地覆、楼市的天翻地覆。
【城市研究】系列今天要分享的城市是郑州，背靠河南一亿人口的经济腹地的郑州。
十年前的郑州是什么样的呢？郑东新区进入到建设周期的第五年，标志性的写字楼外环一号蓝码地王大厦，在这一年正式建成。
这一年，如今的郑州市委书记、当时的郑东新区管委会主任马懿带队去深圳招商引资。在他的介绍书里，包含了长达1.5公里的丹尼斯步行街、长达900米的位于CBD东环的中原文化步行街、全长450米的中油国际名店街、还有一个至今不见踪影的永威步行街。
在十年后的今天，永威步行街依然不见踪影，丹尼斯成了七天地、中原文化步行街不温不火、而中油名店街的业主已经维权了好多年。
十年前的郑州地产又是什么样呢？毫无疑问，郑州地产的老大和老二是建业和鑫苑。
在十年后的今天，建业已经不见老大踪影；鑫苑已经沦为刚需开发商，而郑州的房地产也大变样了。
而我们站在2018年，展望10年的郑州，来说说哪里是宜居又升值的区域。
2
一组数据透露郑州目前的楼市现状
首先来看看郑州目前的产品供应情况。
2011-2017郑州住宅产品线需求结构图▼
从这份新鲜出炉的年报数据来看，在过去的7年时间里，郑州100㎡以上户型面积从7年前的30%，激增到了如今的48%，面积的提高意味着这个城市的改善需求正在苏醒，这个城市的中产阶级正在逐步觉醒。
他们在过去购买的小户型已经无法满足需求，空间上不满足，品质上不满足，环境上不满足。
他们需要改变的不只是房子本身，还有房子背后的整个生活体系。
一定要有湖，要有公园，要安静，晚上去公园散散步，周末去河边钓钓鱼。环境优于配套，被越来越多的改善购房者所提及。
那么，在郑州，究竟有哪些区域是宜居又升值的区域呢？
有一张图很有意思▼
这是郑州几个主要区域的大致定位。其中，称得上环境不错的区域主要有6个，也就是上图标红的6个区域，值得我们关注。
它们是谁？
具体位置如下▼
第一个是郑东新区的北龙湖片区
第二个和第三个是东四环外的白沙象湖片区和绿博片区
第四个是东南的滨河国际新城片区
第五个是北边的索须河片区
第六个是西边的常西湖片区
今天，就重点说说这6个宜居又有升值潜力之地。6个区域，价值排序到底是如何？
先看综合实力排名，下面逐一分析▼
3
五个标准，筛选出宜居又升值的区域
区域位置
6个区域中，北龙湖位置最好，郑东新区，三环。常西湖是第二等级，西三环和西四环之间。只有这两个区域在四环内。
郑东新区▼
白沙象湖片区虽在东四环外，但隶属郑东新区。都知道，郑州城市向东。白沙象湖的位置值得重视。
滨河国际新城的位置属于第三等级，承接郑州主城区和航空港区。
最后是绿博片区和索须河片区，一东一北，距离主城区都太过遥远。
区位档次
就区域档次来说，第一位依然是北龙湖。占据最好的资源，很强大，气场很足。
虽不是政治中心，不是商务中心，只是个金融中心，但在整个大郑州独一无二，郑州任何一个区域都比不得。
其次是白沙象湖片区和常西湖片区。它们的优势在于定位，等的是省府市府的落地。它们自概念产生以来就一直是郑州的热门区域。
之后是滨河国际新城和绿博片区。滨河国际新城定位国际，规划起点高。绿博的优势在于绿化，定位低调，但潜力不小。
最后是索须河片区。它的价值会随着区域配套的完善而日益凸显，前提是能好好规划的话。
自然资源
这个维度要重点说说。毕竟自然环境对于居住功能来说是最重要的。
如果给一个区域的楼盘名字做个归纳分析，是能看出区域特色的。
看看这几个区域的楼盘名字，比如正商珑湖上境，融创象湖壹号，华强新芒果御象湖，中建观湖国际，融创观澜壹号，融创瀚海大河宸院……
先捡最重要的河湖来说说。
湖，就是用来休闲的，湖面大小很重要。目前为止，湖面最大的是北龙湖，郑汴中央公园的湖泊据说有六千多亩，但尚未落地。
而河，其实有时候比湖更有优势。因为河流像是区域的毛细血管，可以渗透到每一个角落。
➤北龙湖片区
北龙湖，约8400亩：
价值第一，逼格第一！2012年10月份开始蓄水，相当于50多个如意湖的大小。
片区河流大致布局▼
主要有东风渠、贾鲁河、魏河。
➤白沙象湖片区
象湖，约1397亩：
规划总用地面积3205亩（其中水面面积1397亩、绿化面积1191亩，其他617亩），2014年12月底前完成蓄水。
片区河流大致布局▼
主要有贾鲁河、七里河、潮河。
置业白沙，推荐象湖东南片区，也就是融创象湖壹号、永威森林花语所在的片区。
在象湖西南，象湖东南，象湖东北三个主要片区中，它最宜居，整体密度低，有贾鲁河。
往南尽量不要过贾鲁河，更不要去中牟县城。
➤常西湖片区
西流湖：
西流湖其实不是一个湖，只是一条河流到这里宽了些。
不过，水域面积很大。2012年底，西流湖开始正式蓄水。
常庄水库，约2500余亩：
据说未来会将常庄水库改造成为与西流湖连通的公园。
片区河流大致布局▼
主要有贾鲁河、孔河、南水北调渠。
➤滨河国际新城
蝶湖，约1500亩：
潮河支流衍生出的人工湖。
未来会有蝶湖、荷湖两大湖泊。蝶湖上的戒指桥十分迷人。
片区河流大致布局▼
主要是潮河。
➤绿博片区
郑汴中央公园湖泊，据说约6000余亩：
盼星星盼月亮，政府得加快速度了。
片区河流大致布局▼
主要是贾鲁河。
置业绿博，记住两点。
第一，选紧靠绿博核心资源的楼盘，绿博的核心资源无疑是郑汴中央公园、绿博园。
第二，选紧邻地铁8号线的楼盘，8号线目前在绿博规划的是走绿博大道。
➤索须河片区
片区河流大致布局▼
连霍北，如果一个楼盘旁边没条小河什么的，都不好意思出来混。
而更靠北的索须河片区，最不缺的就是自然资源。
有邙山、黄河等天然山水资源盘踞于此。
我们接着来看下面这张图▼
这是郑州中心城区绿地系统规划图（2010-2010年）（2017年修订）。
绿色的就是被绿地覆盖的地方，显然绿色越密集植被覆盖率越高，绿化率越高，居住越舒适，越宜居。
所以，从整个视觉感知上来说，有几个区域非常值得重视。
图片太小看不清楚，我帮大家圈了出来▼
我们发现，有4个地方绿色最密集。它们分别是北龙湖片区，常西湖片区，滨河国际新城和索须河片区。
白沙象湖片区和绿博片区在规划图上没有仔细显现，但也不容忽视。
其中，在北龙湖主要有两大公园，郑州国家森林公园和龙湖中央公园。
常西湖片区最大的资源就是西流湖和西流湖公园了。索须河片区主要是天河公园、花园口公园、郑州黄河风景名胜区。
白沙象湖的绿化还在做。
绿博片区是由一个绿博园发展起来的，在建的还有一个郑汴中央公园，目前起步区牟山景区已基本成型。
开发成熟度
第一位一定是北龙湖。据说北龙湖金融岛内环20栋金融楼宇已全部开工，13栋实现主体封顶。金融岛外环建筑群将继续采取整体开发模式实施建设，力争2019年年底建成。不少金融机构和商业体已确定入住。
白沙象湖和常西湖位列第二，滨河国际新城和绿博位列第三，最后是索须河片区。
不过相比其他区域，绿博的市政绿化成熟挺早，道路和绿化标准都没的说。
郑开大道绿荫葱葱，人文路两边的绿化也早已成熟。每次去都心旷神怡。
当前区域房价
目前北龙湖洋房毛坯均价在4万左右。滨河国际新城高层毛坯均价15000左右。白沙象湖片区，常西湖片区，索须河片区高层毛坯均价12000+。绿博片区高层毛坯均价11000左右。
就目前房价来看，北龙湖第一，滨河国际新城第二，白沙象湖、常西湖、索须河片区位列第三，绿博片区位列第四。
综合以上5个维度，可以看出：
北龙湖片区>白沙象湖片区、常西湖片区>滨河国际新城、绿博片区>索须河片区。
当然，最直接的是，郑州人已经用钱投票，选出了他们心中的升值又宜居之地。
终极置业，肯定是在北龙湖片区，它的准入门槛是500万。
白沙象湖片区，常西湖片区，滨河国际新城，250-450万。
绿博片区，索须河片区，150-300万。
所以，根据你的总价承受能力去对应区域。
4
下一个十年，郑州要补的课还很多
公布不久的郑州2017-2035年城市规划，作为一个普通省会城市的总体规划是成功的。
基本上把一个城市发展的主要条件说到了，包括城市总体定位、城镇体系规划、中心城区规划，如果把这一版规划能够完整的贯彻下去，郑州将变成一个优秀的省会城市。
然而，郑州市现在的定位已经变化了，在规划中明确提出：
郑州——国家中心城市，国际综合交通枢纽和物流中心，国家历史文化名城，河南省省会。
——2017年版
郑州——河南省省会和政治、经济、文化中心，中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通、通讯枢纽和现代物流、商贸中心，国家历史文化名城。
——2007年版
郑州现在的第一定位已经不是省会，而是“国家中心城市”，这就像一个大学新生不能老拿小学生的学习标准要求自己，一个新团长老拿连长的标准要求自己。
什么是国家级中心城市？标准的定义就是在全国具备引领、辐射、集散功能的城市，这种功能表现在政治、经济、文化、对外交流等多方面。
对照这标准，除了交通之外，下一个十年，郑州需要补的课还很多，需要发展的地方还很多，但首先还是自身意识上提高标准，必须从全国视角来考虑和规划一些问题，而不单单从省会思维来思考。
大家现在老是拿郑州和武汉这些城市来比较，因为这个比较从内心上来讲还是郑州本身不够自信的表现。
作为国家级中心城市，郑州，以后的目标至少也是天津或广州、苏州这一级的城市，只有把这个定位搞清楚，适应从普通省会变成国家级中心城市的身份转变，十年之后，2028年，郑州才会更加强大。
下一篇【城市研究文章】，我们再来谈谈和郑州相爱相杀的武汉，敬请关注。
国家中心城市战略之下，哪些强二线城市最值得投资？
扫描图片右下方二维码或点击【阅读原文链接】，订阅我最新的房产投资课，让你买到好城市、好地段、好产品。
我们课程见。
小互动
关于投资强二线城市，你有什么想说的，想问的，想吐槽的......来吧，说出你的故事。留言区等你~精彩文章回顾请把【大胡子说房】推荐给你的朋友