30年3次垂青海南，前两次都是迎来楼市泡沫，而这一次会是？| 大胡子说
全文5714字，阅读大概需要12分钟。
导语：建设自由贸易港不是一朝一夕之举，风头一过，没有翅膀的猪就会重重摔下。
文|大胡子李俊怀
1
自由贸易港落地
海南房价又迎来一波猛涨
2018年4月13日，这是一个历史性时刻，在海南建省30周年生日，中央给海南派了一份超级大礼：自由贸易港，期盼了半年的海南政策利好终于落地。
发展未行，房价先动，这是中国城市发展的特色写照。
政策出台后，看房的客户一波又一波，很多销售半夜都还在机场接机。有楼盘直接坐地起价，政策出台当天房价直接上涨3000元/㎡。
而海南的房产销售朋友们要么在传半夜还在带客户看房加班的照片，要么就是项目售罄缺货的信息。
这一刻的海南，正处于风口。
就算没有自由贸易港这个政策，我都一样长期看好海南。之前我就一直强调，未来10年就是旅居养老的黄金时代。
而海南作为中国最好的旅居养老之地，能够很好的承接内陆庞大的旅居养老需求。
但是，海南楼市经过了过去2年的疯涨，全海南平均房价上涨了50% 。
而这一刻，因为自由贸易港这个政策，海南楼市正在迎来新一波的上涨。涨了还要涨，难道海南房价要涨上天吗？
2
前两次机遇
两次都迎来楼市泡沫
而这次会是如何？
都说父母是最疼家中最小的孩子，对于ZG母亲也一样，格外疼爱海南。在派这次礼物之前，前面30年已经给海南派过两次大礼。
第一次礼物——诞生礼。1988年4月13日，中国的第31个儿子呱呱落地，海南正式成为中国第31个省级行政区。同时，它也是中国最大的经济特区，享受到超乎想象的优惠政策。一时间，全国各地的人纷纷涌向海南“淘金”， 海南房地产很快热了起来。
30年前，海南成立▼
海南商品房从1988年的1350元/㎡，到1991年的1400元/㎡，1992年猛涨至5000元/㎡，1993年达到7500元/㎡。两年狂飙4倍，全球罕见。
最后的结果大家都清楚， 1993年至1997年期间，海南房价爆冷，众多项目烂尾。很明显，对于楼市而言，这一次礼物，海南没有利用好。
第二次礼物——成人礼。2010年1月初，海南获批建设国际旅游岛。随后海南房价迅速上涨，各路炒房资本蜂拥而至，海口、三亚等海南一线城市房价纷纷上涨。
海南房价由年初的6000多元/㎡，涨至2011年年底的过万元，大涨六成多。其中，海口由5000多元涨至近9000元，三亚最生猛，由1万元涨至近2万元，飙升一倍；好景不长，到了2013年初，海南整体房价几乎以腰斩的形式大跌，又被打回原形。以凤凰岛房价为例，高峰期成交价去到10万元/㎡，而到2013年初房价腰斩至4.5万/㎡。而这一次，对于海南楼市而言，依然没有用好这份大礼。
时间到了今天，这个自由贸易港政策就是ZG母亲给海南的第三份大礼——30而立创业礼，父母给钱给资源支持儿子发展。
前两次接受礼物后，海南都是先涨后跌，而这一次，还会重蹈覆辙吗？
3
如何理解海南国际自由贸易港的定位？
要解决这个问题，首先要理解海南这一刻被提升为自由贸易港的这个定位及战略意图。
何谓自由贸易港？大家不要把它和国内当前包括上海浦东等11个自贸区混淆，完全不是一个层次和概念。简单来说，自贸区是降低一定关税或两个国家之间的对口免税，还有一些较为大空虚的一堆描述。
自由港呢，简单粗暴：关税全免，且不分国家。各国的货轮可以自由地停靠，集装箱的货物可以自由上岛，可到港口装卸、分装，还可以转口，都不用缴纳关税，也不用办报关手续。不仅是货物，包括资金人员进出也是自由的，是目前全球开放水平最高的特殊经济功能区。
说白了，就是一个国家对外开放程度最高级别的产物和代表。
我以当前中国最成功的自由港香港企业注册为例，在香港进行企业注册只要在网上经过3个步骤就可以拿到公司执照，一小时内就可获得有关证书。香港特区法律对公司注册资本的金额也没有限制，不用验资，到位资金不限，公司成立后还可以任意增加注册资本，前提是召开股东大会。
通过我刚刚的举例，大家完全可以想象，自由贸易港会对海南的发展将会起到多大的作用？
目前全世界有130多个自由贸易港，中国香港、新加坡、荷兰鹿特丹，阿联酋迪拜，德诺汉堡、韩国釜山等，这些都是世界著名的自由贸易港。但也很明显，这些都是清一色的资本主义自由贸易港。
所以对于海南自由贸易港，我有以下3个观点：
1.海南自由贸易港，是社会主义的自由贸易港
自新中国成立以来，西方资本主义国家一直以制度差异、意识形态的不同，与中国进行不同程度上的对立。从最早对中国进行贸易封锁、到后期进行人道主义的抨击、到现在以美国为首又开始对中国的崛起设置贸易障碍…
从国家制度层面来讲，欧美不希望看到社会主义的崛起和发展，同时也一直以各种形式来证明资本主义的优越性。宣扬资本主义才是自由的，开放的，而社会主义是保守的，落后的。
但是，中国40年改革开放的成果给了以美帝为首的资本主义狠狠一记耳光。而这一刻，就像大大在博鳌论坛上谈到的，中国的大门不仅不会关闭，而是会越来越开放。那么，海南作为自由贸易港，就是对这个方向最大且最直接的回应。
让全世界都听到以及看到，社会主义不仅能办自由贸易港，而且能办好自由贸易港。
4月13日，大大在海南建省30周年大会上宣布海南建设自由贸易港▼
我认为一个国家强大的基础至少包含三大要素:发达的经济、强大的军事，还有就是国土的统一。
前面两个已经发展到一定程度，已经走在了世界的前茅，国土的统一还在不懈努力。
而同为岛屿的台湾，看到海南在新政策下的发展，有朝一日会不会不流血不牺牲，和平回归呢？期待很快会有这么一天。
2.改革开放40年后，接力深圳的自由贸易港
改革开放走到今天，一路风雨走来历经40年的探索和发展，取得了不错的成绩。而在39年前，那是一个春天，有一位老人在祖国的南海边画下了一个圈。众所周知，这个圈就是深圳。
作为改革开放的排头兵，深圳从一个小渔村发展成中国四大一线城市之一，成为中国科技创新中心。在发展的前期阶段，深圳是以铁丝网为物理障碍，划分了关内和关外，对两者采取不同的行政管理和税收政策。
而改革开放到了今天，在体制更加成熟，与国外经济贸易联系更加紧密，同时改革进入深水区迎来更大挑战的背景下，有一位意气风发的领袖直接在南海画下了一个更大的圈，挑选了一个和内陆有着天然物理隔绝的地区：海南，作为自由贸易港。
很明显，海南将从深圳手中接过新时代改革开放的交接棒，带着新的使命前行。
从前两天展示的海南产业发展的清单上可以看到，一共涵盖金融、购物、医疗、数字、环保等多个细分行业的20项发展任务清单。其中，探索发展体育彩票和鼓励发展赛马两项政策，这在内陆是想也不敢想的。
显然，新时代下的改革开放有着更开放和更多样化的表现形式。
3.城市升级看雄安，改革升级看海南
关于城市或区域的发展战略，近两年来级别最高的，无非就是2017年的雄安新区和2018年的海南自贸港。如果称雄安为千年大计，而海南称为百年大计一点也不为过。
城市升级看雄安：中国城镇化发展到今天，已经出现了大城市臃肿现象，最为典型的就是首都北京。
而解决城市臃肿，清晰划分职责和疏散城市功能，在原有的城市上下功夫明显是事倍功半。倒不如直接选一块离北京不远的土地，不仅能够很好的承接北京的非首都功能，还能够以新城市发展理念进行规划建设。
雄安发展起来了，其意义不仅仅只是北京的职责疏通，而是作为全中国新时代下新型城市发展规划的模板。
所谓的千年大计，这不就是为未来的子孙后代提供的一份非常具有参考价值的城市发展模板吗？
改革升级看海南：刚刚已经和大家提到过，改革开放到今天，已经摸着石头进入了深水区，按照过往的步伐和思路显然不能很好的满足当前国家发展和民族复兴的需要。
国家对外要更开放，改革需要更上一个层次。在之前成功的经验的基础上，倒不如再划出一个区域来承接新时代改革的任务，发展成为改革的模板。
而作为有着天然地理优势的岛屿、有着大量优良港口的岛屿，兼顾一带一路战略21世纪海上丝绸之路的战略枢纽。
海南若发展起来，不就是接下来近百年中国对外开放的标杆和典范吗？
政策再宏伟，都需要脚踏实地一步步走出来，这需要时间和耐心。但是不管如何，这次我押宝海南贸易港的发展，看好海南楼市空间。
因为：
▶这不是40年前积贫积弱、百废待兴的中国
40年前的中国，刚刚经历一场历史倒退：文化大革命，不管在农业、工业、服务业都是百废待兴。
当前的中国已经不是40年前的中国，已然是世界第二大经济体，未来20年超过美国不是没有可能。
所以海南这一刻所站在的起点是属于高起点，那是站在巨人的肩膀上，理应看得更高，更远，发展得更好，更稳。
▶这不是20多年前疯狂炒地，毫无旅居养老支撑的海南
20多年前海南的楼市泡沫，是重点以炒地、炒楼花、玩土地杆杠的房地产市场。
当时的海南，就算开发商脚踏实地的卖房也同样搞不起，因为岛内人口买不起，岛外人口无需求。那个时候的内陆，连温饱都还在解决，又谈何旅居养老。
而今天的海南，格局已变，面对的市场已经截然不同。承载着中国13亿人口、2亿中产、2.6亿老年人的度假、旅居和养老的需求。这已经是“饱暖思淫欲”下的切切实实的居住刚需。
中国唯一的热带岛屿，长远看，只要中国经济继续向前发展，楼市就有坚实的需求支撑，甚至是长期处于供不应求状态。
在良好气候和环境基础之上，若海南的产业再发展起来，那就是如虎添翼。那绝对是旅居度假不输美国迈阿密、法国尼斯，而金融贸易发展不输新加坡和香港，兼具度假旅游和特色产业发展之地。
▶这是一届作风强硬、锐意改革、指哪打哪的zf
关于这一点，在这里我不多说，相信大家这几年都能强烈得感受得到
4
如何在自由贸易港下买对房产？
海南虽好，但是不代表所有项目都好，所有项目都能买。
尤其是在自由贸易港政策的刺激下，现场销售紧张氛围带动下，很多朋友会失去理智乱买一通。而就像海南的股票，总有一些是领涨与连涨，而有一些是跟风上涨，甚至是乘机出货。
一旦买错，不管是股票还是房子，你必将面对的就是政策冷静后的大跌和被套（看看雄安概念股和雄安周边房产）。
那么，要用怎样的思维和认知才能在海南买对房产呢？
1.建设自由贸易港不是一朝一夕之举，风头一过，没有翅膀的猪就会重重摔下
政策利好是做房产投资的长期支撑和购买机会，而不是短期炒房的理由。
尤其是在 “房住不炒”指导思想的下海南楼市：7成首付，5年限售。如果你是不以实际刚需为基础，不以自己真实购买能力为出发，而是想短线投资，甚至借钱炒房，你一定经不起这中间楼市的波动，也经不起这长达7-8年不能卖，流动性被限制的痛苦。
靠近香港的深圳用了30年才达到今天的高度，而建设海南难道不更需要时间和耐心吗？
同时，不管是在面积上（不再批100㎡的户型），还是资金上（至少7成首付），还是在高房价上（房价已暴涨一轮），海南的买房门槛已经非常之高，那么所筛选出来的人群资金实力也一定会更加雄厚，雄厚的背后代表的就是对核心地段、高品质项目、优质物业的追求。
而如果你是眯着眼睛去购买项目，以为政策之下遍地黄金，那你就大错特错。有可能最后黄金没捡到反还倒踩一坨屎，臭得来还甩不掉。而对于买房的朋友，更加要谨防一些劣质项目在大势之下，浑水摸鱼，乘机出货。
此刻的海南，非常适用一句话：只有买错，没有卖错。
风头一过，政策恢复平静，人们恢复冷静，这些项目就会跌回原形，露出真实面目！
2.自由贸易港不单只是三亚，海口的自由贸易港，而是全海南的自由贸易港
三亚是海南旅游第一城，当前整体均价已经去到3万多/㎡以上，核心地段更加是去到4-5万/㎡。
而海南的省会的海口，整体均价现在已经达到1.8万/㎡，核心地段至少2万以上。如果资金实力雄厚，三亚和海口当然是优质的选择。
而如果资金实力相对有限，且有着较高投资回报预期的朋友，我也可以告诉你：挑到一些价格相对美丽，项目的成长和空间也高的项目，是获得高回报率的前提。
之前我就有和大家强调过，在大家差异不是特别大（不至于去到一线和三线城市的区别），1.5万/㎡的房价翻一番和4万/㎡房价翻一番，肯定是前者更容易实现。
而这一刻的政策，自由贸易港不单只是三亚，海口的贸易港，而是全海南的自由贸易港。
如果是，那国家直接把三亚和海口划出来就得了，可惜并不是。会有重点发展，但是基本也是雨露均沾。会结合海南各个城市的特点和优势去进行产业发展，优势互补。
三亚、陵水的旅游，文昌的航空基地，琼海的国际医疗，海口的港口运输等，每个区域都有每个区域的发展重点。
所以在海南买房，你必须要懂得每个区域的价值和发展重点，要挑到性价比高的地区和项目。
3.海南买楼最核心一点：旅居养老是买房基础，自由贸易港是成长空间
海南当前的房产价值，尤其是在自身产业没有成长起来之前，最核心的就是旅居养老价值。
因为具备旅居养老的功能，它才会具备旅居养老的价值。失去旅居养老作为基础，海南的房子现在就是空中楼阁，立刻倒塌。所以，海南值得投资的房产，一定是最具备旅居养老价值的。
最核心的几点一定要关注：是否看海或者靠海、是否是大开发商、是否配套齐全等。
有了旅居养老做基础，那么自由贸易港的政策和发展就会进一步提升海南房子价值。
因为长远来看，拥有良好居住环境，又兼具有产业支撑的房子，那才是最能保值升值的房子。就像美国的迈阿密，法国的尼斯。
海南的旅居养老价值早已奠定，剩下的就看自由贸易港发展的程度了。假以时日，当自由贸易港颇具成效，海南房子整体均价达5万/㎡也不是危言耸听。
但前提，还是要买对项目，耐心持有！
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