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中国房价暴涨落幕，东南亚谁能接力？| 大胡子说
全文5686字，阅读大概需要12分钟。
导语：如何抓住东南亚房产翻倍的最后机会？
文|大胡子李俊怀
自一带一路政策实施以来，越来越多国人走出国门投资沿线国家的房产，其中最受国人关注的就是作为一带一路重点战略区的东南亚。
很多人也许会好奇有那么多国人喜欢跑到东南亚投资房产？它的房产收益真的很大吗？东南亚的一些国家政权不是不稳定吗，听说很乱哦？一带一路政策到底会给东南亚会给我们投资房产带来怎样的机会呢？
今天就是要告诉大家，你该如何抓住东南亚房产翻倍的最后机会。
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国人蜂拥至东南亚
它的房产收益有多大？
1.为什么国人蜂拥至东南亚投资
从2015年开始，一带一路的沿线建设，陆陆续续打通了中国跟沿线65个国家的连接，国人对东南亚房产的兴趣正在迅速升温。
到底是什么原因促成这波东南亚房产投资的热潮呢？
（1）距离近
作为中国的相邻地区，在东南亚置业有很强的地理优势。
国内到东南亚只需要3-5个小时的飞行时间，相较十几二十小时飞到欧美及澳大利亚，中国人去到东南亚有着天然的地理优势。
一个是在时间成本上，投资了国外房产，免不了打理，相比在欧美购房来往一次得至少花两三天时间而且还得倒时差，在东南亚如果你想甚至可以做到当天去，当天回。
而另一个就是资金成本，因为路程上的远近，导致飞行交通成本也不一样。
更重要的一点是，人的故土意识。就跟大家在国内买房都喜欢买在自己生活工作的城市附近一样，中国邻近的东南亚也更容易受到中国人关注，更近的距离，会让大家在心理上有更强的安全感。
（2）价格低
投资还得看门槛，欧美国家中心城市动辄三五百万的房价对大多人来说还是一个迈不过的门槛，像旧金山、温哥华的房子普通的一套大约500万，伦敦、悉尼400万1套。
相对来说东南亚国家的投资门槛显然就低很多了，就算在首都，手上拿着五六十万也能投资，比如柬埔寨首都金边60万也能买一套中心地段的公寓。
（3）收益高
近年来东南亚主要国家的房价都有了大幅增长，像泰国、柬埔寨，过去几年平均房价年涨幅15%左右。
而租金收益率普遍在3%以上，中心城市更高，像柬埔寨首都金边、越南胡志明租金回报率可达5%-8%。
既可以享受高租金回报，同时又能获得房产高增值，再加上刚才说的投资门槛低，那就是大家蜂拥而至的一大重要因素。
（4）一带一路的东风
近几年东南亚的经济发展进入快车道，又刚好碰上中国的“一带一路”政策，可谓是干柴遇上烈火，东南亚借助这股东风，发展得更是如火如荼，承接了世界很多国家包括中国的制造业转移，助推了经济快速的上涨。
总结起来，不管是是价格低、还是收益高、亦或是一带一路带来的发展机会，其实总归而言就是投资东南亚房产可预见的收益足够吸引人。
2.东南亚房产的两大收益
东南亚房产的收益主要由两部分组成，房价上涨收益和高租金回报收益。
（1）房价上涨收益
东南亚各国房价总体来讲还是处于较低水平，所以房价一上涨，即使单价上看起来上涨不大但是涨幅上就非常大了，比如1万/㎡上涨2千涨幅是多少？那就是20%的涨幅。
像泰国、柬埔寨，过去几年房价年涨幅能达到15%左右，虽然比不上中国过去两三年翻一倍的黄金时期，但是相比中国去年全国平均房价仅5%的涨幅，就显得很高了。
但东南亚也有国家房价已经涨到很高，如新加坡中心区域的房价基本在7万人民币/平以上，所以房价涨幅也低，去年涨幅仅1%。
（2）高租金回报收益
整体来看，东南亚地区的租金回报率在全球范围内属于高水平，基本可以达到3%以上，很多国家首都和中心城市更是可以达到5%以上的租金回报率。
而中国的北上广深只有1.4%-1.7%，仅东南亚房产平均租金收益的一半，和中心城市比更是连三分一都不到。
其实东南亚很多国家还处在城市化进程的快速发展阶段，它们的房产很多还是处在价值洼地，而且租金回报率高，升值潜力也大，很适合追求高回报的投资者。
虽然东南亚房产有很大的投资潜力，但并不是大家都能抓住这个机会。过去，很多朋友对东南亚的房产有着很多错误的认知，因此不屑于去投资东南亚。
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对东南亚的这些错误认识
会让你错失资产翻倍的机会
东南亚有11个国家，除了大家最熟悉的泰国、越南等这些国家，老挝、缅甸、柬埔寨、菲律宾、印尼、文莱、东帝汶这些国家估计大家就比较陌生了。
咋一听到这些名字，大家第一时间想到的就是“穷”。穷倒是真的，但是如果你认为投资只能投发达国家，不能投穷国，那你就大错特错。
所以大家对东南亚的第一个错误认知就是：穷国家不能投资。
1.穷国家不能投资？
“穷国家怎么能投资呢？这么穷的地方投资了不就等于亏钱吗？”
对于这个问题，首先我们要搞清楚什么是投资，我们投资买的是什么？仅仅是这个产品的现在的价值吗？不是，还包括这个产品未来的价值。
买房也一样，投资一个地方的房产，不是因为它现在贵或者便宜，而是未来它还有多大潜力和空间。
投资一个国家也一样，不能因为它现在穷就否定它的上涨空间，反过来穷不就代表着更大的空间吗？
咱们中国不就是从穷国家走过来的，现在的房价呢？涨到什么样了。
虽然穷国家意味着有更大的发展空间，却不代表每个穷国家都是值得投资的，必须要严格衡量分析它真正的价值和潜力。
2.东南亚=动乱=不安全？
大家对于东南亚的印象，还有一点就是动乱和战争，觉得东南亚非常不安全，去旅游都怕打劫。我估计你是把中东和东南亚给搞混淆了。
东南亚大部分国家的整体发展和起步不会比中国改革开发晚多少年，到了这个阶段哪个国家不是以和平，以求发展为核心呢？
而如果说东南亚完全天下太平，也不正确。如果说到战争，主要就是缅甸、菲律宾。其它的东南亚国家早就实现和平统一。
3.东南亚都是排华的？
的确过去东南亚某些国家出现了一些恶劣的排华事件，导致大家对整个东南亚的印象都是排华。
实际情况整体上东南亚是不排华的，从历史上看，排华最严重国家是印尼、部分还有马来西亚、菲律宾，越南也会有一些排华情绪，毕竟发生过战争，但实际上还好。
其它国家就不存在这个现象，像柬埔寨、老挝、泰国和中国都是比较友好的国家，尤其是柬埔寨。
4.将整个东南亚11个国家简单等同起来?
由于对东南亚的不了解，大家往往将东南亚的11个国家等同起来，整体都是穷乱差，这就大错特错了。
东南亚国与国之间的差别其实是很大的，无论是经济发展、对外政策、文化习俗等都存在很大差异。
而我指的投资东南亚，也并不是说随便一个国家都能投资，而是指东南亚的几个主要国家新加坡、越南、泰国、柬埔寨、马来西亚这些，所以大家也并不能因为几个拖后腿的差国家而一棒子打死一船人。
5.以在中国炒房的投机思维投资东南亚?
过去中国楼市的发展，培养起了大家严重的炒房意识。到了东南亚，可不能继续沿用这个错误的思维了。
这里包含有两个错误，第一个错误，忽视了租金收益。
东南亚房产的租金收益不比房价上涨收益差多少，尤其是一些国家的首都或中心城市每年可达5%以上的租金收益率，也就是20年就可以把总房款给收回，而如果去到更高的8%？12年就能收回房款。
在东南亚买房你必须要考虑租金因素。而且租金收益高的地方，也反映了这里住房需求高，代表后期转手也容易。
第二个错误，搞错了投资东南亚的核心点。
投资东南亚是因为大家看好东南亚的经济发展。所以我们在东南亚投资房产应该的关注的，就是这个国家能不能发展起来，发展势头猛不猛，能不能赶上它的国运，房子跟着涨一把。
投资东南亚的房产不是投机，不能用短期炒作的思维来投资，不仅要关心房价收益还要关心租金收益，不仅是投资房产，更重要地是要投资对国家，投资整个国家的大行情，让这个国家的房产跟着国家的发展而房价上涨。
说了这么多，大家肯定都认同一个道理：投资东南亚房产要获得高收益，肯定是建立在东南亚国家能快速发展起来的前提下。
那这就是最重要的问题，东南亚国家能发展起来吗？
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一带一路下
东南亚国家在发生着怎样的巨变？
一带一路政策，让东南亚更广泛进入了我们普罗大众的视野，东南亚这几年在国人眼中就是网红区域。
但我看好东南亚，不仅仅是因为我们国家的一带一路，一个区域和国家要发展起来，最重要还得看自身的优势。
1.东南亚本身的优势
（1）高速发展的GDP
看一个区域和国家的经济发展水平，最能说明问题的就是GDP增速。
过去5年东南亚国家除了新加坡和泰国GDP增速较低外，其它国家的GDP增速普遍在5%以上，大多数时候还是在6%-8%之间。
而2017年，相比全球3.6%的GDP增长率，东南亚整个区域GDP增长率高达5.2%，更是远远抛开了美国GDP增速2.2%，欧元区2.1%，日本1.5%。
（2）正值人口红利鼎盛时期
（总和生育率走势图：育龄期间，每个妇女平均的生育子女数）
东南亚在1975年-2000年间，人口出生处于高峰期。所以现在东南亚有6.25亿人口，是日本人口的6倍，美国人口的2倍，中国人口的一半。
有了这么庞大的人口基础，最关键又是什么？
年轻的人口。东南亚当前总人口70%左右是低于40岁的，一些国家，如越南年龄中位数30.8岁，30岁以下人口占六成；柬埔寨国民平均年龄更是只有27.8岁，50%的人口年龄在22岁以下。
这不就是赤裸裸的壮年劳动力吗？尤其对于以低端制造业为核心的国家来讲，这样的人口年轻化恰恰就是经济快速增长的基础。
（3）整体政局稳定，一心求发展
东南亚除了缅甸有局面战乱，其余各国都已经实现和平统一，一心谋发展。
目前东南亚11国除了东帝汶，其余10国都已加入到东南亚联盟也就是东盟。
东盟是世界区域联盟体中发展还算比较不错的一个，首先它代表着整个东南亚各国之间是没有重大冲突的，你看中东、南亚就搞不起来，以区域为一个整体的角度，它们都还在搞内耗。
其次，它们都想携手一起让整个区域发展得更好。大家都和平了，才会想发展，才会搞联盟。
东南亚本身又有着这种自身优势的前提之下，又在一带一路这股东风的推动下，发展又得到新的机遇，给东南亚国家带来翻天覆地的变化。
2.一带一路带来的发展机遇
（1）进出口贸易份额不断增大
东南亚地区在一带一路中占有举足轻重的地位，是中国与沿线国家开展贸易合作的主要区域，一带一路，为东南亚带来的首先就是巨大的进出口贸易市场。
2016年东南亚国家进出口贸易达到2.3万亿美元，11个国家占了一带一路沿线64个国家贸易总额的32.1%。
而在与中国的贸易中，到2017年，东南亚地区与中国贸易额为34840.7亿人民币，同比去年增长16.6%。
中国与东南亚贸易额占中国与一带一路沿线国家贸易总额的47%，占中国全球进出口贸易总额的12.54%，两地贸易占中国总贸易比重相比2010年增长27.3%。
贸易比重年均增长速度由2015年一带一路政策前的0.33%提高到0.46%，平均增速加快39%。
而在前不久的博鳌亚洲经济论坛上，大大更是放出利好消息，中国接下来不能一味的追求贸易顺差，而是要主动扩大进口，这对以制造业为核心的东南亚国家来说又是一个利好消息。
（2）泛亚高铁网络快速推进
2009年中国正式提出高铁“走出去”战略，欧亚高铁、中亚高铁和泛亚高铁正是这个战略的三个方向。
而泛亚高铁这条唯一一条已推进到境外的线路，正要将中国和东南亚连接起来。
泛亚高铁分为东、中、西三条线路，将越南、柬埔寨、老挝、泰国、缅甸、马来西亚、新加坡7个国家和中国连成一体。
其中的中缅铁路预计今年通车。而中老铁路预计2021年底竣工通车，中泰高铁预计也将于2021年至2022年建设完成。
一旦泛亚高铁建设完成，中国和东南亚联系更紧密，对东南亚的经济推动的力量不可忽视。
（3）国家建设快速发展
基础设施的缺乏是影响地区经济可持续增长的主要障碍，所以现在东南亚各国都在努力完善基础设施建设。
东南亚国家目前正在计划中的基础建设总投资额至少已达3,230亿美元，未来几年预料还可能更多。
各国已纷纷计划拿出几百亿美元来支持本国基建，例如泰国投资1.5兆泰铢，大概460亿美元，来从事基础建设，以振兴当地经济。
马来西亚投资2100亿马元，约516亿美元投资基建，等等。但是仅凭本国政府来建设还不足，所以各国纷纷吸引国外资金来投资建设本国基建。
如越南，计划到2020年的修建基础设施仍需4800亿美元资金。各国为了缓和财政负担，都把目光投向了乐于参与基建事业的富裕邻国。
而其中，日本和中国是两大主力。
近年来日本对东南亚的直接投资大幅飙升，自2000年以来，日本在东南亚已完工和正在进行的基础建设投资总额达2300亿美元。
而中国本世纪以来，在东南亚的投资金额为1550亿美元，虽然对东南亚的总投资不及日本，但在一带一路政策下在迅速增长，印尼河水电站、马来西亚的东海岸铁路线、马六甲皇京港三个超大型项目都是百亿美元的体量。
当然，中国对东南亚投资最重要的还是体现在铁路上，中国的铁路技术是世界闻名，网上不是有说法吗，高铁是中国新四大发明之一。
近年来，中国在东南亚建设的印尼雅万高铁、中老铁路、中泰铁路等等一大批铁路基础设施项目正在有序推进或投入运营，而且投资建设体量很大。
例如，马来西亚东海岸铁路项目，合同总额约859亿元人民币；中泰铁路，358亿元人民币；印尼雅万高铁，合同额324亿人民币；中老铁路总投资近400亿元人民币。
除了以国家为主体的投资，在一带一路的支持下，民间投资也纷纷涌向东南亚，其中不乏高科技产业。
以中国为例，2016年3月，腾讯投资新加坡游戏创业公司Sea Ltd，为后者估值37.5亿美元。
此外，腾讯还对印尼打车服务公司Go-Jek投资1亿至1.5亿美元。2017年6月28日，阿里巴巴集团宣布，斥资约10亿美元增持东南亚领先电商平台Lazada，还有京东与泰国合作的京东尚泰等等。
（4）旅游业迅猛发展
在一带一路沿线地区中东南亚的旅游热度最高，旅游热度最高的前7名全是东南亚国家。
相关统计数据显示，中国与东盟互为最大海外旅游目的地和客源地，2016年人员往来突破3000万人次。
2016年，中国人到东南亚旅游整体是1900万人，同比增长了近3倍。
其中，泰国、菲律宾、越南、新加坡、印尼是游客最喜爱的五大热门目的地，马来西亚、柬埔寨、文莱等目的地也增长较快。
之所以东南亚旅游能成为一带一路最热门的地区，离不开交通方便、性价比高和签证便利这三大原因。
最重要的原因，就是东南亚国家的消费比欧美低，旅游性价比高。去欧美旅游，你没有个几万块都不敢动身，而去东南亚，有个几千块就绰绰有余了。
内有发展动力支撑，外有一带一路协助，东南亚国家正在快速发展中。
很显然，2018年，这些东南亚的发展中国家将会继续成长，成为推动世界经济增长的主力。
在可预见的5-10年内，东南亚国家依然会保持现在的高速发展态势，重现过去中国的经济奇迹不是没有可能。
而房地产业作为国家产业的一员，同样也会享受国家发展的红利，就像十五年的中国一样，房价发生爆发性的增长。
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