海南关闭，需求不死！云南能否借机上位？| 大胡子说
全文7012字，阅读大概需要15分钟。
导语：云南是否是下一个风口？
文|大胡子李俊怀
2018年4月13日，那一天中央宣布支持海南建设自由贸易港，此刻我和我的考察团队们刚落地云南踏上考察之旅。
我们在祖国的西南举杯遥贺，为跟随我们提前登岛买房朋友开心，也让我越来越坚信一个真理：坚持逻辑和价值买房，终将会有好的结果。
云南面积很大且交通目前极其不便，加上这次时间有限，总共4天3夜，所以我们只能选一个对于云南而言最有旅居养老价值的城市：西双版纳。
首选西双版纳，是严格按照课程里教大家挑选旅居养老房产三大核心价值标准筛选得出的：
1.气候舒适，冬天温暖的城市
整个中国国土上有98.5%的地区是属于非热带气候，只有1.5%属于热带季风气候，分别分布在我们四个省：海南、台湾、广东和云南。
只有海南是全省都是，其他三省都只是局部区域。而云南的热带季风气候，大部分都是在西双版纳。
2.拥有核心景观和资源的城市
西双版纳的美丽，一半来自于她的多民族风情尤其是傣文化风情，那另外一半就来自于她广袤、神秘的热带雨林植被。
西双版纳热带雨林自然保护区是是世界上北回归线附近保存最为完好、面积最大的热带雨林。
3.优质的空气
去年云南环境空气质量平均优良天数比例为98.2%，居全国第一（海南是平均优质天气全国第一），而西双版纳拥有大片的绿肺，森林覆盖率达80%，空气质量那是没话说。
基于以上三大核心价值点，西双版纳是云南最符合旅居养老投资价值标准的城市。
但是放在全国而言，再结合当前西双版纳的楼市情况，西双版纳的投资价值高吗？
01
截止2018年3月
西双版纳楼市整体情况
1.库存及去化周期
截止2017年底，西双版纳商品房待售面积38万平方米，同比去年减少了33.2%，而去年销售面积为158.9万平方米。
以此粗略计算，西双版纳的去化周期仅2.9个月，市场上房源严重供不应求，供需已经极度失衡。
当然，有两个点必须说明：
◢今年还会陆续有新开工面积和可售面积提供
◢西双版纳的销售旺季为冬春两季
但是，4月22日在海南实行全区域限购的背景下，导致一部分客户外溢到西双版纳（据悉版纳一楼盘4月23日当日成交1522套，全是海南外溢客），更加加快了西双版纳的去货速度，供不应求情况更加明显。
因为海南的限购，西双版纳也把销售淡季做成了旺季。
2.当前房价、过去两年上升幅度、房价在省内的排名
西双版纳今年3月新房成交均价为9050元/平（包含当地居住市场），相比1年前7540元/平，房价上涨了20%。相比两年前5500元/平，房价上涨了64.5%。
房价排名由2年前全省排名第5，上升到现在排名第2，仅次于省会昆明的房价10384元/平。
而西双版纳二手房价上涨得更快，3月均价8019元/平，同比一年前4648元/平，上涨72.5%，相比2年前3911元/平，上涨105%。
我们认为，版纳2017年全年房价上涨主要受3点推动：
◢最核心的是近两年的这波旅居养老热潮
◢第二点是受到泛亚铁路开通的消息刺激（国内段：昆明—西双版纳磨憨已在2016年4月19日动工）
◢第三点就是海南房价上涨导致旅居养老刚需客的外溢
3.云南房地产的外销比例
整个云南： 从2015年到2017年，云南房地产外销量由24%增至60%。
西双版纳：西双版纳外销比例增长速度尤其迅猛，由40%上升至的80%，由以本省人购房为主转变为以外省人购房为主，外销比例直追海南的88%，已成为仅次于海南的旅居购房目的地。
旅居市场重点不是看当地人的购买比例，而是要考察外销比例：外地人买得越多，旅居养老价值越大。
4.购房政策
限购限售：西双版纳目前没有限购限售政策，也就是说如果是一次性付款你可以买N套
贷款：名下有或超过2套房贷就不能贷款，已结清的房贷不算。
也就是说名下无房贷可算首套贷款，有一套房贷未结清算二套贷款，超过（包括）2套未结清则不能贷款。
目前首套、二套最低理论都可执行30%首付（实际操作要更高）。
总结
总体来看，西双版纳的楼市在居住升级、旅居养老兴起的大背景下，宽松的购房政策，再加上海南购房门槛不断提高的背景下助推了楼市的火爆。
两年间房价涨幅高达64.5%，库存周期更是已经去化到2.9个月，短期内呈现出极度供不应求的状态。
楼市基本状况了解完，紧接着我们来熟悉下版纳整个城市的情况。
02
西双版纳城市介绍与分析
1.城市位置和面积
位置：西双版纳位于云南的最南部，东南部、南部和西南部分别与老挝、缅甸山水相连，邻近泰国和越南。
边界线长达966.3公里，约等于云南省边境线总长的1/4。
面积：西双版纳接近2万平方公里，而海南的陆地面积为3.54万平方公里，相当于半个海南有多。
但是西双版纳的房地产市场我们只关注版纳州的首府所在地：景洪市。景洪市面积大约为0.7万平方米公里。
西双版纳森林覆盖率高达80%，所以可用于城市建设和开发的占地面积并不大。同时，紧靠东南亚也是它的一大优势。
2.人口及民族
2017年末，西双版纳常住人口有118万，人口增速1.65%，远高于全国0.5%人口增速。
其中，少数民族占了西双版纳大部分的人口，西双版纳是一个以少数民族为主的城市，全州户籍人口100.02万，少数民族人口就达到77.87万人，占总户籍人口比重为77.9%。
人数最多的是傣族，人口32.7万，占全州户籍人口的33.6%，泼水节就是傣族的节日，相当于汉族的春节。
其次是汉族，人口有21.9万人，占全州户籍总人口的22.5%。人口数量排第三的是哈尼族，人口有19.93万人，占全州户籍总人口的20.5%。
很明显，民族风情是西双版纳旅游的一大特色，在全国总占有非常独特的地位。
3.GDP及其在省内排名对比、旅游人次
2017年，西双版纳GDP仅393.84亿，全省16个州市中排名第12，仅贡献了全省GDP的2.38%。
GDP增速8.7%，虽然高于我国平均GDP增速6.9%，但在全省中GDP增速最低，其余州市的GDP增速均在9%-11%。
2017年，接待国内外游客3326.5万人次，同比增长32%。
其中，海外游客（主要是东南亚）60.59万人次，增长28.2%；国内游客3205.07万人次，增长36.4%；口岸入境一日游游客60.81万人次，下降50.3%。
而海南2017全年接待国内外游客总人数6745.01万人次，一个版纳达成了海南旅游人次的一半，不简单。
旅居养老房产价值与当地的GDP关联度并不强，就像现在海南的很多城市一样。
同时，有较高旅游人次支撑这会给到房价一个有力的推动（高流量，才会高转化量）。
但是，仅仅靠旅居养老房产吸引的只能是候鸟式人群，没有核心产业支撑，房价空间短期内不会上升到一个很高层次。
4.交通
西双版纳当前有一大劣势：交通不便。
因为从昆明出发的铁路没开通，虽然有机场但是一般也得在昆明转机，费时费力。但是交通状况不断在完善和好转。
机场
西双版纳机场，位于景洪市的嘎洒镇，也叫嘎洒国际机场，离城区10公里，是云南省第二个国际机场。
先后开通了国内航线32条，国际航线6条，是中国重要的旅游目的地机场，云南省的干线机场。
泛亚铁路
泛亚高铁总共有三条，与西双版纳直接连接的为中线段，中线将会经由昆明、西双版纳（磨憨口岸），将云南、老挝、泰国、马来西亚和新加坡连接起来，是一带一路中国面向东南亚重要的交通建设。修成后将结束西双版纳无铁路的历史。
◢国内段：昆磨铁路，从昆明出发，途径玉溪、普洱、西双版纳（磨憨）。
预计2021年通车，届时从昆明到西双版纳仅需4小时。昆磨铁路本来原规划是高铁，但现在已经降级为普通铁路，设计时速由200公里/小时降到160公里/小时。
◢中老铁路：中国与老挝连接段。最初始规划也是高铁，但后面因为成本问题，也降级为普通铁路，设计时速由200公里/小时降到160公里/小时。
中老铁路同样预计2021年底竣工通车。
◢中泰铁路：泰国境内段为中泰铁路，未来这条铁路将连接与老挝首都万象一河之隔的廊开府，全线联通昆磨铁路、中老铁路、中泰铁路，构成西双版纳至曼谷的铁路大通道。
路线的设计时速为250公里，已于2017年12月21日动工，预计也将于2021年至2022年建设完成，通车时间暂不确定。
◢中马-中新铁路：也即是昆明出发，由泰国连接到马来西亚，最后连接到新加坡这一段。
泰国到马来西亚段高铁两国已经在协商，但还没有确定的方案。马来西亚国内的中马东海岸铁路已经在去年8月动工，预计2024年完工。
最后的一段连接马来西亚和新加坡的新马高铁尚在招标，会在今年年底前确定。
所以，这个泛亚中线铁路，这一段的不确定性和复杂性是最大的。
泛亚铁路若整体建成，将会成为连接西双版纳与东南亚的“黄金走廊”。
西双版纳作为桥头堡的建设作用愈发凸显，西双版纳不再是边疆，而是铁路经济圈的一个重要支点。
铁路的开通将拉动旅游业的发展，提升整个城市的格局，让版纳逐渐发展成为东南亚六国重要的交通通道，将文化资源、雨林资源转化为文化旅游产业优势。
但是必须注意的是，泛亚铁路在中国和老挝境内的时都为160㎞/小时（国内高铁最低时速250公里），通达性和便捷性要比高铁差了很大一个档次。
而西双版纳严格来说只是过往站而不是枢纽站，整体的影响会受限。
昆曼高速
西双版纳境内有中国第一条国际高速公路昆曼高速。
这条昆曼高速将昆明、西双版纳和东南亚国家老挝、泰国连接起来。
昆曼高速全线由中国境内段、老挝段和泰国境内段组成，由中国、老挝、泰国和亚洲开发银行合资建设。
这条高速在2008年12月在国内段已经通车，到2013年12月11日连接老挝会晒和泰国清孔的会晒大桥正式贯通后。
至此，从云南昆明到泰国首都曼谷，横跨三个国家，全长1800余公里的昆曼高速正式全线无缝连接。
与中老、中泰铁路是泛亚铁路的一部分一样，昆曼公路是中国连接东南亚公路网的一段。
以后还会接合到马来西亚与新加坡的公路网络，是中国陆路连接东南亚国家的一条重要交通大动脉。
总结
已经建设好的机场和昆曼高速，加上将要建设完成的泛亚铁路中段：中老、中泰铁路，这三者将成为西双版纳强劲的发展引擎。
凭借地理位置的优势，发展成为中国面向东盟的港口城市是西双版纳的目标，有目标、有交通、有资源，前景可期，但任重道远。
03
西双版纳楼市板块分析
西双版纳自治州的州府在景洪市，我把景洪分成四大板块，分别是：中心老城板块、江北新城板块，嘎栋工业新城板块、嘎洒旅游小镇（机场）板块。
1.中心老城板块
虽然是老城区，但是房价却是整个西双版纳最便宜的，这个和海南的很多城市很相似。
比如海南临高县，房价最贵的房子一定是靠海的，而临高市中心远离海岸，所以临高市中心的房价反而是最便宜的。
整体成交均价：6000元/㎡，该版块基本都是小开发商和小楼盘，购房主体以当地人为主，是旅居养老价值最弱的板块，基本上外地人也很少购买此板块。
2.江北新城板块
江北新城在建的一处度假酒店项目▼
该板块的核心价值在于靠山望江，有一定旅居价值，但是大开发商和大项目也不多，再加上北部受山脉拦截阻挠，区域发展地块不大，不是版纳在旅居养老上重点打造的区域。
而因为望江的缘故，该板块的价格并不便宜。
3.嘎栋工业新城板块
已开业的万达广场▼
虽说这里称之为噶栋工业新城，定位为工业发展区，但是这里有一个非常大且是版纳做得最早，名气最大的旅游度假项目，那就是万达西双版纳旅游度假区。
2017年融创收购万达旗下13个文旅项目，它就是其中一个。万达在2012年那就已经进驻开发，所以整体配套非常成熟。
万达广场、傣秀广场、中小学、医院、游乐园等都已经全部开业。
4.嘎洒旅游小镇（机场）板块
国道G214路上▼
这是4个板块中面积最大，开发商聚集最多的板块。
不完全统计有近10个开发商在此拿地，是政府重点打造的旅游小镇板块。
从嘎洒机场沿着国道214一路向西南，两边全都是荒地，除了雅居乐西双林语、平安集团的悦榕庄、云投集团已经在开发在售之外，其他项目基本都还是停留在已拿地但是未开发的荒地状态。
该板块整体居住环境是四大板块中最好的。
但是配套上也是最不完善的，相比万达要差得远。
04
西双版纳考察的整体结论
1.有热带气候做价值支撑，和海南有一定的价值交集，但是资源稀缺性比海南弱
因为热带气候所导致的冬天温暖舒适，西双版纳受到了北方避寒养老群体的关注，这是外地人买西双版纳的核心点，也是和海南有共同价值交集的地方。
但是这部分群体的数量相比海南要少得多，你也可以理解为这是海南房价暴涨之后的避寒养老的人群外溢，外溢群体和主流群体完全就不是在一个数量级上的，所以我认为西双版纳的旅居养老属于小众市场。
这从当前开发商的数量、每年住宅销售的体量都可以计算得到。
小众市场意味着什么？
相比大众市场，未来的价格上升空间要小，转手困难程度要大。
但是在海南现在已经全域限购的背景下，客户会大批量外溢云南，海南开发商在接下来也会陆陆续续来云南拿地，这个市场会因为海南的无意助攻被撑大。
从原本的小众市场撑到中型市场也不是不可能，中国13亿群体背后的需求真的很可怕。
西双版纳的核心自然资源是雨林和绿色植被，而海南是海。在资源的稀缺性上，海要比雨林价值要大得多。
版纳和海南的对比，很类似泰国的清迈和普吉两个地方的对比，我相信很多朋友去泰国旅游，都会去这两个地方。
清迈是山城，而普吉是海岛，各有特色，而真正谈旅居买房，普吉岛的价值要比清迈高得多。
而在气候上，版纳和海南不会相差太远，甚至两地长居过的人会觉得版纳气候还要比海南更舒服：冬暖不会比海南差，但是夏凉要比海南明显。
2.一带一路是全国的一带一路，而不仅仅是口岸城市的一带一路
因为版纳是边境城市，直接接壤老挝、缅甸两国，而泛亚铁路又可以连接上泰国、马来西亚和新加坡，这会给它带来一定的发展空间，毕竟路通财通，在边境旅游、边境贸易上会有一定的发展。
但是它只是个过往站，而不是交通枢纽，形成不了非常大的人流、物流，产业发展上的支持 。
同时，不管是开发商宣传和还是大家的第一认知上，都会把一带一路和边境城市高度绑定起来。
的确，对于一带一路政策，尤其是辐射东南亚这块，版纳会起到非常直接的物理上的连接作用。
但是大家要明白一带一路的高度和真正含义，一带一路涉及到的国内重点省份有18个，而城市那就多了，有大几十个。
所以，不要局限的理解一带一路，它不是边境城市、口岸城市的独自狂欢，它是全国重点对接省份和城市的集体共享盛宴。
不必过度的放大类似于版纳这种边境城市的一带一路价值。
3.没有核心产业支撑，也没有国家级别上的政策支持，纯靠旅居养老支撑导致价值上行空间有限
版纳的核心产业是旅游业，这很正常，毕竟对于一个以旅游为依赖的城市。
海南也是一样，但是只有旅游而没有其他核心产业支撑的房地产市场，大家可以理解为飞机的一体两翼，体是这个城市，而两翼其中一翼是旅游业，而另外一翼呢？
这一翼的产业是什么？
如果没有这一翼，就算能飞，但是一定飞不远，飞不高。
所以，海南非常清楚这一点，仅仅靠旅居养老价值，靠单一的房地产来拉动发展是不长远的。
所以海南早就已经制定了12大重点产业联动发展的规划，包括互联网、医疗健康、现代物流业，金融服务等。
而这一刻，海南在旅居养老价值上又叠加了国家级政策“自由贸易港”，那绝对是如虎添翼，房地产的价值空间被拉大好几个档次。
而版纳在国家政策的支持上，当前并没有很大的体现。
只能期待版纳利用起自身优势：边境城市、特色旅游资源、同时在一带一路的推进和泛亚铁路开通下抓住机会，上升一个新高度。
4.最关键：价格已经上涨到1.2/㎡，本已是高点，但是命运垂青，需求被加大
当前整个西双版纳的大开发商并不多，数得出的只有10家不到：融创、雅居乐、俊发、平安、华侨城、世纪金源，后期绿城也会进入，但是是以代建方式且土地面积很小仅仅只有175亩。
因为海南的全域限购和不批住宅地，接下来肯定会掀起一部分开发商转战云南的热潮。
这些开发商在版纳拿地面积都很大，也就是整体体量比较大。
但在过去每期新推货量并不大，所以开发商在小批量有节奏的放货，进而可以短期控制供给，制造供不应求的局面，那么价格就能随着市场热度不断调高，尤其是过去两年全国楼市大涨的助推下。
而现在再加上兄弟省份海南给出的超级大助攻，更让版纳的房价跃跃欲上。
排除当地人的居住市场，统计几个纯旅居人群买的市场一手房得出的均价为：1.2万/㎡。
我拿最成熟的万达融创文旅项目举例，当前新开盘住宅是1.3万/㎡。
按照之前，这个价格我认为已经是达到一个高点，因为哪怕临深且靠地铁规划的惠阳片区均价也才1.5万/㎡。
但是命运垂青，因为海南的大门关闭，版纳房产供需两端发生很大的扭曲。
供给不变，但一大批买不了海南的人不管是基于本身旅居养老刚需的推动，还是在开发商、中介的牵引下，需求却被无意中的加大。
很明显，这波热潮一定会推动版纳的房价进一步上涨。但是空间会有多大呢？
5.因为气候，买来刚需居住可以，但纯投资收益空间不会非常大
西双版纳的四大核心价值可以概括为：热、傣、水、边。
◢热：就是指热带气候
◢傣：指的是傣族文化
◢水：指的是澜沧江—湄公河的多国环线旅游和经济联动
◢边：指的就是指与东南亚国家的接壤，带来的边境贸易和边境旅游的发展
单从旅居养老这个需求的满足上，那是完全没问题。
因为对于旅居养老的刚需而言，实际上不就是要找一个冬天避寒，空气好，能够休闲度假的地方而已。
全国最好的旅居度假当属海南，如果海南不是限购问题，哪怕没有自由贸易港的政策，也绝对是旅居养老房产的最好选择，没有之一。
但是，现在海南不仅资金门槛超高，而且大门已关闭，作为替补和备胎就会开始上位。
而西双版纳，不仅价格要比海南低得多。
在楼市政策上更加宽松，不仅不限购；在贷款方面，理论上版纳还是可以做首套3成首付（实际操作门槛可能会略高），相比海南的7成首付（全款）是要低得多。
当然，如果再按照这种态势发展，国家说不定也会出手控制。如果是买来住，早出手早好。
总结
最后，关于西双版纳我给大家的结论是：因为气候买来旅居养老居住没问题，但是仅仅是投资，或者你带着较大的回报收益预期，那就算了，空间会比较有限。
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