湾区规划即将出台，惠阳上车窗口或将关闭 | 大胡子说
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导语：如果，给四大环一线区域的整体打个总分，一定是环深最高分。
文|大胡子李俊怀
最近这两天被一个热点新闻刷了屏，不是朝鲜也不是丹东，而是大湾区。
因为粤港澳大湾区的规划在5月中旬就要出台，作为今年国家级规划的三大热点之一，大家甚是期待，很多媒体已经提前做了宣传预热和猜测解读。
紧接着另一则新闻又是火上加油：广东紧急通知，要求大湾区9市提供万科、恒大用地情况。
这是为何呢？搞得如此神秘，一石激起千层浪，各种猜测和解读。
对于即是湾区，又是环深之下惠阳会有怎样的影响呢？今天我就结合前一周去惠阳的考察结果，一起来给大家分享：这个全国唯一不限购的环一线城市——惠阳，楼市价值到底有多高？还能不能买？要买怎么买？
今天我将会分四大部分给大家分享：
☉惠阳的城市位置和轨道交通
☉惠阳房地产市场的具体分析
☉惠阳房地产市场具体版块分析
☉惠阳投资价值分析和最终结论
在具体剖析惠阳楼市之前，有两个点我必须要先和大家达成共识，这对大家理解后面的分析会有很大帮助。
01
整体而言，从房产投资的角度
环深是四大环一线城市最有投资价值的
可能北京、上海听了不同意，甚至很不爽（广州不说话），我堂堂帝都和魔都怎么就比不过你一个弹丸小城深圳的影响力了？
没错，正因为其中很大一部分原因就是因为深圳是弹丸小城，才会造就了环深城市的更高投资价值。
☉深圳的面积是1997平方公里
☉北京的面积是1.64万平方公里
☉上海是6340平方公里
很明显，深圳的面积只有北京的1/8，上海的1/3。
也就是以一个正常的一线城市的来计算，深圳可管辖和辐射的面积不要说达成北京水准，哪怕是达成上海，甚至上海的2/3，也应该都要去到4000公里。
如果深圳这一刻变成4000公里，那么东莞的南部部分区域、惠阳大部分的区域都应该是躺在深圳怀里。
这些地方，你可理解为就相当于昌平之于北京、奉贤之于上海的意思。
作为全国最小的一线城市，它的资金、产业甚至购房人群不就更容易外流到周边吗？房价更容易辐射到周边吗？
正因为深圳小，那么环绕它周边的城市价值才大，距离越近越大。
再加上环深片区本身也处于世界级湾区规划——粤港澳大湾区之下，长远的投资价值更加可见一斑。
当然，我要明确一点，我这里指的是整体而言。
而燕郊对于北京、昆山对于上海，这个投资价值在环一线中还是很高的，这一点学过我的房产投资课的学员朋友一定很清楚。
但是分别对四大环一线区域的整体打个总分，一定是环深圳最高分。
用一个很通俗的例子让大家理解，如果蒙着我的眼睛，让我对着环京、环沪和环深的区域地图扔飞镖，扔中哪就必须要买哪，我只敢扔环深。
02
此次环深直指惠阳，而不是整个惠州
惠州太泛，谁更靠近深圳谁就最有价值
大家很清楚，惠州是一个地级市，比惠阳要高一个行政级别，惠阳只是惠州的一个区。
因为环深而投资惠州，但不是投资惠州整个城市，仅仅只是惠阳，不包括惠州市中心在内的惠州其它地区。
非常明确，这一刻惠州整个城市最值得投资的不是惠州市中心，而是惠阳。
没有其他原因，就是因为惠阳离深圳更近。这个价值分析逻辑，大家也许似曾相识。
因为和我分析海南大部分城市的价值是一样的，不管是三亚还是陵水，文昌还是临高，最有投资价值的地方一定不是他们各自的市中心，而是他们最靠海的区域和项目，谁越靠海谁价值就越大。
而对于惠州，谁越靠深圳谁就越有价值，管你谁是市中心。
当然，我要补充的一点的是：我这里分享的惠阳是包括大亚湾经济开发区在内的。
虽然管辖上大亚湾已经在06年从惠阳独立出去自成一区，但是物理空间上惠阳尤其是惠阳中心淡水与大亚湾是紧密相连，难割难舍。
在两区交界处，就连当地人也未必分得清哪里是惠阳，哪里属大亚湾。
达成这两点共识，我们开始进入对惠阳的整体介绍和了解。
1
惠阳的城市位置和轨道交通
1.城市位置及区位优势
惠阳面积为1262平方米公里，比深圳还要小接近一倍。
正北区域与惠州内部的仲恺高新区和惠城区相连；东部区域和惠东县相连，西北部地区与东莞清溪镇直接相连；重点和关键是在西南部地区，上、中、下分别与深圳的龙岗区、坪山区、大鹏新区三个区直接接壤。
直线距离上，惠阳区政府离惠深交界处最近距离为5公里，与坪山区政府距离为14公里，与龙岗区政府距离22公里，与深圳核心区福田区区政府距离为50公里。
很明显，惠州离深圳的核心区福田、南山不是最近，但是是紧挨深圳东：龙岗和坪山两个区。
对于深圳的发展，大家更熟悉的是福田、南山甚至是前海新区，但是对于深圳的东部区估计都很陌生。
东部区是可以说是深圳最落后的区，但是因为深圳“东进策略“，彻底改变了深圳未来的发展格局。
东进策略若是后期不断执行落地成功，发展起来的前景甚至可以比肩福田、南山，具体分析稍后我会和大家详细讲到。
2.交通
（1）高铁
惠阳境内高铁——惠州南站，属于厦深铁路沿线站，北起厦门，途径漳州、汕头、惠州等，最终达到深圳北。
惠州南是离深圳最近的高铁站，平均30分钟时间可达到。
一天共计40多班次，平均20分钟一班，20块的票价。
如果你在高铁附近住或者上班，几乎可以当做地铁一样来使用。
（2）高速
两个相邻城市的距离，一个重要的考核标准就是看高速的通达和便利。
而惠阳正在打造成田字形的高速路网，也就是有6条高速穿插其中分别是：博深高速、惠盐高速、惠大高速、广惠高速，惠莞高速、深汕高速。
惠阳区的中心离深圳东两个区：龙岗和坪山，开车通勤时间在30-45分钟内，这是属于非常普遍的市内通勤时间。
离深圳核心区福田和南山，通勤时间在1-1个半小时内，对于一线城市，其实也能接受。
（3）地铁
惠阳的地铁要分两个层面和大家讲解：一个是从深圳直接延伸过来的地铁，一个是惠州市内地铁。
① 深圳延伸地铁
14号线及延长线：由深圳中心区福田区的岗厦北作为起点站，连接龙岗新中心大运新城，坪山新区中心。
最后延伸到惠阳，连接惠阳的白云新城片区、惠阳南站片区，在惠阳境内设置有3个站点。
这条线是所有深圳延伸惠州的线中价值最高的，因为不仅是直达深圳核心区，福田的中心。
而且还连接了深圳东的两个区的中心：龙岗新城的大运中心、坪山新城中心。
深圳段已经获批并动工，预计2022年底竣工；而惠阳段已单独交由惠州自己递交审批报建，目前还在待批状态。
16号及其延长线：由龙岗新中心大运出发，途径坪山新区等深圳东部地区，最后延长到大亚湾区。在最新的规划中，大亚湾区只有3个站点。
该线仅仅只是直达龙岗区，比起14号线直达福田中心，价值要小。
同时，和14号线惠州段一样，也是在递交待批状态。但是从惠州当地的内部部门了解到，惠州段的16号的不确定性要比14号线大。
② 惠州内部地铁线
惠州地铁1号线：贯穿整个惠州南北，从北部的惠城区，途经惠阳、最后到达大亚湾。
惠州内部地铁线相比深圳地铁惠阳延长线更不确定。所以，现在大家去惠阳看房，如果销售和你说地铁是已经明确的，那都是瞎扯。
的确，惠州政府明确了，但是不代表最终已经明确，因为还要过中央审批这一关。
惠阳整体位置上紧靠深圳，在通勤上有非常明显的优势，而且能够受到深圳东进策略的辐射。
在地铁延长线上就是一个明显的体现，但是地铁延长线当前状态属于：惠州规划已定，中央审批结果未出的状态。
但是按照城市的发展趋势，我认为地铁延长线获批问题不大。
2
惠阳房地产市场具体分析
1.库存及去化周期
截止2018年3月，惠阳商品房库存290.19万平米，去化周期12个月，属于供求相对正常的市场。
2.当前房价、过去两年上升幅度、房价在粤港澳湾区的排名
截止2018年4月，惠阳房价为13331元/平，2016年4月为8820元/平，2年涨幅51%。
如果把惠阳的房价放在整个粤港澳大湾区9个城市进行排名对比，惠阳的房价排名第7，排在佛山、中山之后。
以环深的价值进行评估，我认为这是属于一个相对价值洼地。
3.惠阳购房人群比例
惠阳楼市成交客源占比中，深圳客高达80%，其次为本地客户，其他珠三角地方东莞、广州客户占少量比例。
但是近1年内，珠三角外的全国其他地方的客户、尤其是北方客户的增加也比较明显。
从整个人群比例和变化可以得出，惠阳楼市的最大投资价值就是靠近深圳，受到深圳客户外溢的需求非常明显。
同时，作为环深唯一不限购城市，已经很明显的受到全国投资性资金的关注。
4.购房政策
限购和贷款政策：惠阳当前暂不限购，外地人买房条件和当地人一样，无需社保或税单。首套首付不得低于30%，二套房首付不得低于40%。
一方面，在所有环深，乃至环京、环沪城市中，惠阳是绝无仅有的一个不限购城市。
但是，这种窗口期一定不会太久，很有可能在粤港澳大湾区规划出来的前后，也就是5月中旬前后，窗口或将关闭。所以，想要投资惠阳的一定要抢好这个时间窗口。
其次，二套还可以做到4成首付，这也是一个非常难得的高杆杠利用机会。但是，大家也要清楚一点，惠阳当前的贷款利息一般要上浮30%，甚至40%之多。
我的观点是，只要一个地方的投资价值能够大大高过利息成本，这个投资就做得过。而如果这个地方不值得投资，哪怕利息打折也不买。
房产投资简单来说不就是一门生意吗？利润做得过就做，做不过就拉倒呗。这和去年，南京、海南的房子需要全款但是大家也抢着买是一个道理。
因为有利可图，不要说利息上浮，全款都无所谓。
限售政策：自2018年4月8日起，惠阳开始实施限售政策，新购买商品住房，不管是一手还是二手，须取得不动产权证满3年方可转让。对于市面上大部分期房，收楼需要2年，拿到房产证再需要2年，拿证后到有资格卖又需要3年，前后加起来需要7年。如果你是想投资炒短线，显然没有机会。
但是以价值投资做长期持有，那完全没问题。
整体来看，在整个粤港澳湾区之下，惠阳的楼市还处于一个相对价值洼地，靠近深圳这个超强辐射能力的城市，是它房价的最大支撑点。
现在全国的楼市局面是：有价值的地方你未必买的了，但惠阳偏偏就是一个非常难得的个例。
但是，按照当前房住不炒的基调，尤其是粤港澳大湾区规划即将到来之时，窗口期一定不会太久。
3
惠阳具体版块分析
惠阳不大，但是我认为最具投资价值的就只有以下3大板块。
1.白云新城板块
这个板块是当前惠阳区最重点打造的区域，处于整个惠阳的西南侧，紧挨深圳。
首先，虽然叫新城，但是实际上这个区域并没有偏离惠阳原本的主城区，与主城区还是紧密相连在一起。
其次，这个板块紧挨深圳坪山区，可以说和深圳只是一路之隔，而且也是深圳地铁14号延长线进入惠州的首站点。
即使做一个最坏的打算，哪怕地铁14号惠州段不开通，但是这个片区离深圳的地铁14号线的沙田站，在2-5公里距离之间，一样可以享受深圳地铁的便利。
最后因为板块的优势，这个片区聚集了非常多的开发商，不管是全国性知名的，还是当地地头蛇。
包括：碧桂园、保利、恒大、万城、九州等。有这么多开发商进驻，这个板块才会被炒热。同时，因为楼盘多，未来入住的人口就多，政府就会投入与之对应的商业配套和基础设施。当然，在整个片区规划中已经有体现。
这里有一个重要点要和大家聊的是，因为惠阳从去年年初开始实行限价，一个楼盘的本期开盘价不能高过上一期开盘价或周边楼盘均价，有楼盘尝试做突破，后面还被封盘了一段时间。
所以，现在整个板块所呈现的特点是大家价格相差无几，而且和去年的成交价几乎没多大变化。也就是说实际上从去年限价开始，这个片区的价格就没有上涨过。
那么很明显，这个片区的价格实际上是被人为限价给摁住。从这个角度来看，限价始终会放开，买到就是赚到。
2.惠州南站板块
很明显，这个板块就是被惠州南站所辐射的板块。
一方面，因为这里靠近惠州南站高铁，前面介绍交通的时候和大家说过，惠州南站到深圳北站的高铁不仅班次多，而且时间快，票价便宜，简直可以当成地铁来用。
同时，这里也是深圳地铁14号延长线进入惠州的终点站，也就是这里将会是高铁站和地铁站双站结合，交通价值巨大。
离得相对近的一个楼盘，价格已经去到1.8-1.9万/㎡，而且是到了尾货状态。
而真正离高铁站最近的地方，现在整个还是一片待拆迁的村庄、农田，听说碧桂园已经安排在向当地人统一征收土地了，但是等真正征收完毕开始动工建设，就不知道是猴年马月了。
3.大亚湾板块
大亚湾板块，是惠阳板块中的另一热点板块，作为惠州重点打造经济开发区，已经在06年从惠阳独立出去。大亚湾是惠阳板块难得的拥有产业和旅居双重价值叠加的板块。
产业重点以汽车电子、化工、炼油为主导。在旅居价值上，一个是因为处于亚热带，同时也是广东的优良滨海度假地。
最重要还是因为靠近深圳，作为深圳这么大这么强劲的一个的旅居市场，大亚湾可以说是成了深圳的后花园，节假日短途旅居尤其明显。
同时，近两年也开始成为部分北方人旅居投资的选择。
当然，因为大亚湾的西边区域有炼油、石化产业的缘故，大亚湾的水质和空气并不是特别好。
而最关键的是该片区整体交通规划要比白云新城差，有深圳地铁16号线延长线的规划，这个规划和深圳地铁14号延长线一样都是未获中央最终批准。
但是在深圳到惠阳的地铁延长线中，只有14号线是深圳主动提出延伸规划，而对于16号线更多是惠州市政府主动提出的规划。
在靠谱程度上， 14号线不管是在两地政府推进上，还是规划的明确上，这条线会更靠谱，16号延长线的不确定性更大。
结合货量和价值，三大版块的投资价值排序应该是：
白云新城板块＞大亚湾板块＞惠州南站板块
4
惠阳的投资价值分析和结论
1.必须先站在5.6万平方公里的大湾区之上来看惠阳楼市价值
当下，城市群发展效应日益明显。
投资一个城市，除了看这个城市本身，还要看他所处的城市群，这个城市群在全国的价值地位，而这个城市又处在这个城市群中是怎样的分工和地位。
以这个逻辑，分析惠阳的楼市价值，首先看的都不是它靠深圳，而是这一刻处在整个粤港澳大湾区的价值。
一个国家要参与到全球竞争，建设世界级的城市群是必经之路。
当前世界上最成功的3个世界级湾区：美国的纽约湾区、旧金山湾区和日本的东京湾区。
而粤港湾大湾区，是当前中国最有希望能够比肩，甚至超越前面3大湾区的区域。
整个湾区是9+2的城市格局，9是指广东省内9个城市，包括广州和深圳，2是指香港和澳门，一个城市群就涵括了中国3个一线城市，这在世界上也是绝无仅有。
土地面积达5.6万平方公里，长住人口大约6800万，均居世界四个大湾区的首位。
面积不足1%，人口数量不足全国总人口的5%，但却创造了全国GDP13%的奇迹。
如何更通俗的理解粤港湾湾区的价值和高度呢？
这么说吧，自由贸易港和雄安新区也许会失败，因为这是改革和尝试；而粤港澳大湾区是势在必行，因为这是中国经济增长的一个超核，2017年整个湾区贡献GDP达到10万亿人民币。
背负着全国最大的经济发展重任，难道不是只许成功不许失败吗？
广东省省长马兴瑞在今年的博鳌论坛中提到，到2050年湾区人口将要增长到1.4亿，相比现在要直接翻一番。从房地产投资角度，未来30年有7000万人口流入，这难道还不是房价长期上涨的最好支撑吗？
做投资赚钱，不是拼勤奋，而是抓趋势。
风口上，猪都会飞；趋势上，傻瓜都能赚钱。惠阳作为大湾区中的一员，必然能够受到大势的带动，长远的价值必将比非湾区三四线城市，甚至是弱二线城市还要高。
至于湾区规划和惠阳的定位和分工，等即将公布的湾区规划吧。
2.惠阳最核心的投资价值：毗邻深圳且有地铁直达规划
不管是从人口数量、还是经济体量，惠阳充其量就是一个四线城市（毕竟只是惠州一个区）。但是有些三四线城市天生命好，就像皇帝身边的太监，靠近权力和财富，总会得到很多好处，例如得到一线城市的产业转移、人口外溢和资金流入。
而恰好，惠阳毗邻的却是一个独特的一线城市——深圳。
为何独特？前面也说了，四个一线城市中，深圳面积最小，导致它的辐射能力也是最强。
作为中国的科技金融和互联网创新中心，其财富创造的能力是中国其他普通城市的上百倍，民间资本和民营企业也是最为活跃。
一批高科技和互联网企业都诞生于此，腾讯、华为、比亚迪、大疆无人机等等不胜枚举。这些公司代表的不仅是现在，更是代表未来。
毫不夸张的说，深圳是当前中国经济发展模式最健康的城市。
而惠阳不仅毗邻深圳，与深圳还有地铁直连的规划。
哪怕这一刻地铁还处于待批阶段，但是大家可以想一想，作为一个面积最小，辐射能力最强的一线城市深圳，它兼并不了你惠阳就算了，难道要把地铁延伸到你这里都很难吗？
只是时间罢了，趋势是不可逆的。
换个角度，如果地铁已经获批甚至已经通了，还轮到你去投资吗？这一刻，地铁没获批或开通，对投资它或许还是个好事、机会。
任何投资都不可能建立在百分百的确定性上，百分百确定性的东西收益一定低，我们只能在不确定性上找确定性。
就像海南，没有自由贸易港，也一样值得投资。而惠阳哪怕不通地铁，也照样有投资价值。
3.深圳高房价和东进策略之下，惠阳吸引不只是投资客，刚需客一定是未来主流
从惠阳成交数据中，我们得到的结论：80%都是深圳客户，而且当前大部分都是以投资为主。这会不会有泡沫？我们还是先说回深圳。
深圳城市发展历史，有一个非常明显的规律，每十年城市的中心要发生一次转移： 第一个十年在罗湖，第二个十年在福田，第三个十年中心已到了南山。
伴随过去三十多年的超常规发展，深圳中西部土地和资源已经消耗非常大，发展已远远超过土地资源的承载力，大家要清楚2017年深圳没有拍出一宗住宅用地。
而深圳发展往西、再往西，还能继续往西发展吗？
停，再去就掉大海了。而往北呢，那是岭北山脉。
所以，深圳市政府把目光瞄准了深圳东，在2016年提出了“东进战略”。
大家可以直接从一组数字上来了解“东进策略”的虚实，东进战略计划总投资达 1.4万亿元，完成项目342个！
而当前深圳发展最热点前海呢？ 3898亿投资规划。
而且在“十三五”期间，也就是2016-2020东进战略就要计划投资5600亿元，接近总投资额的一半。
很明显，不仅有大额资金支撑，还要求你必须加快落地建设！
而惠阳紧挨着的就是东进策略最核心的两个区：龙岗和坪山。
大家可以看看深圳4月份的房价地图，不说离得远的南山和福田10万以上的价格，离惠阳最近龙岗区的均价都已经到5万/㎡。
而在东进策略大手笔投入，产业迁移中，人口自然就会往这两个区转移，但是面对深圳当前的房价，哪怕是5万/㎡的龙岗，难道谁都买得起吗？
再加上，惠阳和龙岗、坪山这两地的中心本身只有30分钟左右的通勤时间，如果后期再通地铁呢？
完全可以实现家在惠阳，人在龙岗、坪山上班的情况，而这类人群不就是赤裸裸的刚需吗？
你还以为这帮投资惠阳的深圳人都是人傻钱多，担心他们无人接手，我只能说你又大错特错。
是的，一切都感觉那么美好。但越是最美好的时候，我就越感觉危机要来临。这个危机不是惠阳楼市要崩盘，而是惠阳楼市要限购。
4.湾区规划即将出台，外地人投资惠阳窗口或将关闭，要上车的抓紧
最近半个月，留意湾区楼市政策的朋友一定都清楚，一个叫做“深莞惠试验区”的政策刷了屏。
政策的意图就是要推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定的区域，建设区域协同发展试验区，具体做法大家可以去了解已经发展得如火如荼的深汕特别合作区。
而从昨天开始，粤港澳大湾区规划即将出台的消息也在疯传，一系列媒体都对这个世界级湾区规划提前做宣传预热和猜测解读。
而最火的莫过于一条新闻，广东紧急通知：要求大湾区9市提供万科、恒大用地情况。
我认为这就是为接下来粤港澳湾区规划出台前，对楼市的提前摸查，以更好的做到楼市的精细调控、因城施策。
放眼当下的国家规划三大热门：千年大计雄安是直接禁止买卖，百年标杆的海南是全面限购，而世界级湾区规划下的9个城市，难道能“独善其身”吗？
在房住不炒的大基调下，我看“悬”！
能上车的赶紧上车！但是你也一定要明白，投资惠阳是长期投资，如果你趁热点短炒，劝你还是洗洗睡吧！
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