相爱相杀的青岛与济南，谁的未来更光明？价值洼地在哪里？| 城市研究
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导语：山东双城记。
前阵子
抖音上还各种去重庆打卡
去西安刷碗
去厦门吃冰激淋的
而现在抖音又瞄准青岛了。
青岛网友调侃道：我们再红下去，海蛎子都不够吃了…
不过说实话，青岛确实很美，先来一波照片洗洗眼睛
红瓦绿树、碧海蓝天，是青岛给人们的第一印象
这里至今保留着许多欧亚风情的老建筑，金色的沙滩，绝美的建筑，闻名天下的青岛啤酒……充满活力的城市色调无不透露出“帆船之都”独一无二的生活品质。
青岛坐落于山东半岛东南部沿海，是黄海之滨的明珠，万国建筑的经典，啤酒飘香的名城，对外开放的热土。
青岛的旅游主要分为人文和自然两类，其中免费开放式景点占了绝大部分。
因为青岛曾经被德国殖民过，所以建筑上很有德式风格，颜色鲜艳。青岛老城区以人文风情游为主，名人故居和海滩浴场点缀在半岛尽头，可以说青岛这座城市一年四季都有不同的旅游热点。
无论是海边，还是红瓦绿树的老建筑群，都不会让你失望。
1
说起青岛，总有绕不开的济南。
目前全国范围内，非省会城市经济强于省会城市经济的省份一共有6个（从GDP总量来看）：
山东：济南—青岛
河北：石家庄—唐山
辽宁：沈阳—大连
福建：福州—厦门
内蒙古：呼和浩特—鄂尔多斯
江苏：南京—苏州
上面列到几个省份的城市，除了江苏省份南京-苏州是两者同强。其他几个省份内的城市最明显的特征就是，基本上在全国范围内经济排名前列都很少。
相比其他省份“省城独大”的发展模式来说，从长远角度来看，是不是省城独大的模式比较好，还不好说。
济南跟青岛，首先济南在同级别省会城市中发展水平是偏弱的，比如在城市建设，大家想到第一个字，往往是「堵」，无论是地铁、公交、高铁甚至是航空，与其他省会城市乃至地级市之间都有着明显的差距，而这些基础建设也在很大程度上决定了当地经济。
济南虽然缺点很多，但是同样有点也很明显，最主要的就有两个，一个是全国范围内的重要交通枢纽，一个是济南有较好的经济腹地。
济南对当地工业发展有促进作用，青岛决定了济南有较好的协同发展的目标，无论是省内城市还是省外城市，比如济南向西就可以配合郑州市，向东可以配合青岛市，这些优势都是青岛无法拥有的。
而青岛的劣势，在前面的时候也提到了，最大的问题就是青岛没有经济腹地，如果说其他地级市或者省会的快速发展可以靠着对周边城市“吸血”，青岛则只能靠自己。
从国内的局部范围来看，青岛依然只能靠着自己的港口区位、对外窗口，自己“独立更生”。
如果把局面再放大一点的话，单纯从区域地理位置来看，青岛还是大有潜力作为东北亚的中心城市。不过，也很显然现在的青岛并没有这个综合实力。
所以，综合来看的话，青岛发展到什么程度，很大程度还是取决于对青岛定位问题。
目前，青岛是山东省上报的唯一一个中心城市，但暂时还没有入围与否的定论。
其实青海又和厦门苏州很像，作为各自省内的经济和旅游中心，青岛和厦门都受到了自己省份人的青睐：山东人都想在青岛买房，福建人都想在厦门买房，江苏人都想在苏州买房......所以青岛、厦门、苏州的房价都分别高过了济南、福州、南京。
而对于青岛和济南之争，显然青岛更值得投资。
2
青岛城市位置在北京天津和上海之间，不能成为一极，只能做山东的龙头。
除去经济下行和货币超发因素，位置和人口是对房价影响最大的，一线北上广深和强二线杭州南京武汉天津苏州成都等，风险和增势更可靠。
青岛作为中等二线城市，在北方，除了北京天津，也只有青岛能排的上，其他城市基本只能排在青岛之后了。
北京天津是政治的结果，这也与中国整个经济中心在南方有关。
2020年以后，等超过5条地铁建设完，胶东机场和济青高铁新线投入使用，经济和房价上才会有个大点的跃进吧。
所以不建议短炒，长期持有才可能有较大的收益，买的话更要选到优质的好房子。
一张图，了解青岛的房价。
整个青岛的房子，因为靠海，所以价格基本是从南往北递减（基本如此，当然不绝对），发展、规划、配套、商业，都是从海边开始往北递减，这也是青岛以前被戏称为“镶着金边的抹布”，就是因为香港路以南太美太漂亮，而四方、李沧、城阳基本就是抹布一样破旧不堪。
所以选房的原则，基本是“宁选南不选北”。
如果预算充足，首选崂山和市南的近海核心区。
崂山排在前，规划和发展都不差于市南，有山有海，北高南低，配套高端，商业繁荣。
但因价格已经很高，预算估计可在上海外了。
比如，浮山南侧，雕塑园和麦岛附近，还有八大关周边比如海信清泉墅、万丽海景，都是青岛最好的位置。
比如海信的几个高端楼盘，单户价格已过1500万，甚至2000万。部分房产也有些虚高，最好仔细挑选低估的楼盘，投资角度可能反而不如选择西海岸的高端楼盘。
因不在青岛自住，市北（包含合并前的市北区和四方区）、李沧、城阳，不推荐。
如果在青岛工作，李沧（包含李村和沧口），特别是李村可以一看。
作为刚需大本营，人气旺，在青岛工作的年轻人的首选，商业配套越来越丰富，已经超过台东，成为青岛和山东最大的商圈。
途经的地铁3号线，在2016年底已全线贯通。
青岛原来的市区面积很小，政府东迁一次后，再往东就是崂山（不仅是一两个小山头，而是一片山脉)，再往东已没空间，只能越过山脉往北，到达即墨市鳌山湾（山大新校选址的地方）。
与此同时，往西和往北发展（也就是胶州湾的西侧和北侧），学习东京、纽约等国际海湾城市，拥湾发展。
鳌山湾有绝佳的沙滩、美丽的海湾，还有温泉，但偏于一隅，交通不便，只能轻轨连接（山大的到来催使轻轨的建设提前），交通条件和地理位置逊于红岛。
青大3000亩新校，原来在胶州和即墨之间选择，后来选了胶州，估计青大也认为胶州沿海位置更佳，距离交通枢纽更近，胶州新机场区域和红岛区域，发展要比即墨鳌山湾更有优势。
3
青岛重点发展有两个新区，黄岛和红岛。
但红岛的发展速度要低于黄岛的，青岛市从港口和贸易起家，红岛在胶州湾底部，海边主要是滩涂和水产养殖，前湾港和新的董家口两个优良港口都在黄岛。
红岛虽然规划了很多高规格的场所，一直传言政府的搬迁，是5年后、10年后、还是15年后？
谁也说不准，ZF也不能给你保证，世界变化太快，到时ZF也有不搬迁或只搬迁部分职能部门的可能。
规划了地铁8号线过海，直通青岛，达到五四广场，但开工无期，黄岛的1号线已经全线开挖，第二条地铁用海底隧道也已两头开挖，建成后是国内第一条海底地铁吧。
并且红岛发展速度低于黄岛，楼盘很少，除了工厂和原住民，新迁入一代少之又少，还没有什么配套可言，所以风险要高于黄岛。
个人观点，可以考虑投资，但是同时要承担高风险。
黄岛作为新区，就像浦东之于上海，面积太大，一个区的面积、产值和人口，抵上好几个区，所以不能一概而论。
黄岛区人口多，也是因为黄岛和胶南合并的结果。
青岛除了崂山和市南，投资优选黄岛，毕竟是重点规划的新区。
在青岛工作的人，通地铁后，如果工作是在青岛中间或者稍微靠西一点工作的人，因为地理直线距离和通勤时间，一点不差，而且还能选择更靠海的位置、更好的户型、更大的面积。
比如团岛这里，规划乱而差，就是以前的穷人区，现在价格高的很，价格接近黄岛均价的两倍，距离黄岛仅一条七八公里的海底隧道，真不如跨过大海，到黄岛置换一个好位置的大户型。
市北区、四方区、李沧区、城阳区，仅是个人不喜欢和不推荐，特别是老四方和沧口，老青岛时代的工厂区，老旧，规划不合理，居住混乱，老房子基本是很多年前的职工宿舍和公寓，户型各种不合理和别扭，没什么优美环境可言（市北区域很大，当然也能找到好点的地方）。
说实话黄岛也有风险，黄岛楼价前几年一直是洼地，且库存大，所以前些年涨幅不大，海底隧道和跨海大桥通行是一个节点，整个青岛也是类似，济南都疯涨了但没有蔓延到青岛。
地铁1号线通行后又会是一个节点。
4
青岛在二线中算不上最强，又不是最弱，中等偏上，比较尴尬，如果有更好的投资城市选择，不建议选择青岛。
青岛国营经济太强、民营经济太弱，思想保守、安土重迁、官本位，旅游城市物价高收入低，规划大、土地储备足，这些都是制约房价的风险因素。
山东其他地区和东北是主要的人口输入来源，很难吸引其他外省的人才。青岛现在的规划很大很好，经济和人口是支撑这个规划的框架。
青岛已经被折叠，青岛房价已经高企，青岛处于四限时期，并且在可预见的时期内，都没有放宽的可能性。
一个时期结束了，另一个时期到来了。青岛关上了一扇门，却给出了另外的机会。
对于投资来说，青岛的短炒窗口已经关闭，只能长持。
首先“房子是用来住的，不是用来炒的”是大基调。其次这里房价早已补涨完毕，也想不明白怎么才会再有行情。然后，这里限购、限贷、限落户，这一切基本上都没有突破的可能性。
但对于青岛本地置业来说，现在则是机遇期：
1.限购狙击了外来客，限贷拦住了投资客，限价保护了真正的购房需求。
而且在这种政策之下，限价严格、利率也相对较低（基准利率上浮10%），在这种机会下，刚需如果还不上车，神也爱莫能助了。
2.青岛刚需置业，如果有条件，还是首选成熟区域，尤其是地铁盘。
城阳、高新区只建议区域内客户考虑，毕竟在青岛，城阳、高新区不是路迢迢就是水迢迢。
不建议投资平度、胶州、莱西，甚至即墨，刚需根本住不成，投资虽然不限购，但资产配置的机会多的是，这里绝对不是最好的。
实在经济所限，刚需也可以考虑城阳核心区域，一定要城阳近地铁的核心区，城阳面积庞大，与青岛市成熟区的断层估计五年才能填实。
3.改善现在也是机会。
40%的首付与其它城市比起来、与当下的环境比起来，简直是算不上限贷。利率上浮15%，房价微微一涨，就比多掏的利息要多。
由于政府强化限价的政策，部分新开楼盘预计会延续去年的区域房价，将会给改善群体更多的选择。
4.如果一定要投资，可以赌黄岛，毕竟还是洼地。
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