这个城市房价涨幅曾全球第一，如今被终极碾压，慎入！| 城市研究
全文3650字，阅读大概需要8分钟。
导语：是洼地还是坑？
首先揭晓标题的答案，然后再开始今天的分析——
房价涨幅曾全球第一，如今被终极碾压的城市是：合肥。
说起安徽，大家可能首先想到的是徽派建筑。
它以黛瓦、粉壁、马头墙为表型特征，以砖雕、木雕、石雕为装饰特色，以高宅、深井、大厅为居家特点，呈现出和谐流畅，统一规划的整体美。
历经时光轮转，传统的徽派建筑风情早已隐匿在城市变迁中，取而代之的是高楼林立的现代化都市。
徽派建筑曾在中国的建筑史上留下了浓墨重彩的一笔，那么安徽的房地产在当代又会有何表现？
作为安徽的省会城市，合肥必然身负重任。
但是，合肥在大众印象里，额……似乎并没有什么印象。
到底一个存在感不强的省会城市是一个怎样的存在？
1
周边城市碾压
合肥是建国后由一个小县城发展而来的，北接中原，南近江南，直到上个世纪八、九十年代经济总量才超过省内的芜湖，发展“先天不足”。
虽然合肥作为安徽的省会城市，经济重心，本应是老大。
但是，却没有带动省内其他城市发展，反而连自身都是靠举全省之力硬拉上来的，可以说：
合肥这个老大，是没有什么号召力的。
周边有南京、杭州、武汉、郑州等一票强二线城市，随便拎一个出来都可以碾压合肥。
尤其是南京，距离合肥只有170公里，一个多小时的车程。所以不少在安徽大学毕业的年轻人，都会前往南京工作。
合肥真有这么不招人才待见？
不如先来看看合肥的经济，先来聊聊GDP。
2017年，合肥的经济总量为7213.5亿，南京为11715.1亿，杭州为12556.2亿，武汉为13410.3亿，连北边老兄弟郑州都有9130.2亿。
同样作为长三角副中心，合肥与南京、杭州发展阶段并不在一个重量级上。南京有苏宁云商，杭州有阿里巴巴，合肥有什么？
尴尬……明明大家都是省会城市，合肥却硬生生被碾压。
其实合肥有两副城市定位牌可以打。
一个是国家明确的“长江三角洲世界级城市群”，上海为中心，南京、杭州、合肥为副中心。
另一个是合肥与武汉、长沙、南昌为中心培育的长江中游城市群。
但偏偏合肥在这两个城市群都是处于边缘位置。看似可以左右逢源，实则前不着村后不着店。
资金、人才、技术会流向哪个城市，似乎也不用多作解释，合肥整个处于一个被动的状态，两个字总结：备胎。
而它房价涨幅曾全球第一。
2
合肥楼市现状
2016年暴涨之后，因为2017年严厉调控，恢复平稳，没有再大幅度上涨。
房价涨幅全球第一又如何？浪潮褪去之后，才知道谁在裸泳。没有经济基本面的支撑，再加上“房住不炒”，调控的就是你。
2018年合肥楼市总体也还算稳定，平平淡淡。
这都和合肥市政府的调控加码有很大关系。
限购：
1、市区户口限购2套新房，二手房不限购;
2、非市区户口限购1套，包含新房二手房；
3、外地户口在合肥市区买房，需要满一年社保或者一年的纳税证明。
限价：
1、明码标价备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住房备案价格确定首次备案价格;
2、同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格;
3、再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。
限贷：
认房又认贷，贷款记录包括外地贷款记录，手头贷款没结清的，也不给贷款。
今年4月份合肥的房价地图：
根据中国房价行情网的数据，合肥是14091/㎡，因为统计数据口径的误差，真实价格需乘以1.4倍，大概是19000多，在这样的基本面下，合肥的供需情况怎么样呢？
需求端：
合肥2018年4月出台了人才落户政策，虽然不似网红城市南京武汉成都那么招人稀罕，但是人口的涌入也创造了大量购房需求。
而棚改都是货币化安置，给钱不给房，这些本地居民房子被拆了，拿到一笔钱，毫无疑问还是得买房，这在一定程度上又制造了一部分购房需求。
供给端：
最近，合肥也是地王横生，长丰、肥东、肥西三县成为新一轮房企热土，最新的出让也只有肥东、肥西两块地而已。
合肥市区整体库存低，导致三线的楼面价都在突破上限。
这样看上去，可能有人就要说了，供不应求，合肥房价又要涨啦！
但是要注意到，合肥经过一轮房价的上涨，领涨的目的已经完成，“洼地”也基本被填平，优势不再，其实未来上涨的空间已经不大。
而且合肥利用限购、限贷控制住了有资格购房的人群总量，用限价摁住了房价，坚决遏制投机炒房，“房住不炒”之下，合肥房地产市场发展还是趋向平稳和健康的。
3
城市规划对房价的影响
1、地铁规划：
从目前建设进度来看，合肥地铁3、4、5号线，将陆续在2019年底至2020年开通运营。
此外，还会建设地铁2、3、4号线的延长线，而地铁6、7、8号线规划也会力争在2018下半年获批。
未来，地铁将会覆盖合肥。
地铁的高效便捷，能够实现城市各区域之间的联动，缩短主城区到郊区的距离，是城市骨架的延伸。
地铁所到之处，由点到线，由线到面，一般都会形成相对发达的居住、旅游、商业流通区，人员在城市间的快速流动，也就意味着地铁周边物业有上涨预期。
然后，地铁盘就出现啦~
2、高铁规划：
目前合肥正在搭建“时钟型”高铁网，未来建成辐射9个方向13条线路的大枢纽，即将进入“八纵八横”时代。
还上榜了全国性高铁枢纽城市。
合肥作为长三角城市群的一员，一直以来却没能够很好地融进长三角城市群及长江中游城市群，和城轨交通不完善有很大关系。
但高铁贯通后，合肥及其周边城市将可以：
1、实现人口、信息的快速流动，带动相关产业转移；
2、实现中心城市与卫星城镇的合理布局；
3、发挥中心城市对周边城市的辐射带动作用；
4、强化相邻城市的“同城”效应。
高铁的开通拉近了合肥与周边各个城市的时空距离，其实也就等于为合肥开启了新的经济通道，尤其有利于合肥融入长三角城市群。
另外，合肥还放宽了落户政策，旧城改造仍在加速进行中。
这一系列政策措施释放的刚性红利，无疑也会提高合肥房地产市场的活跃度。
但在限价之下，现在合肥纯新盘都将以天花板价格作为参考备案了。
而且合肥也不是网红城市，没有炒作的噱头，所以19000多的均价基本不会涨到哪里去。
合肥房地产市场将会维持慢牛行情。
4
板块分析，哪里值得买
4个市辖区：蜀山区、瑶海区、庐阳区、包河区
4个县：庐江县、肥东县、肥西县、长丰县
1个县级市：巢湖市
我们可以看到，合肥的主城区面积狭小，能开发的也开发了，其实是难以支撑城市继续发展的。
所以合肥也出现了多个功能分区，热门的有高新区、政务区、经开区、滨湖新区，基本听名字你就可以知道这些区域的定位和功能。
这些区域主要分成两个方向。
东北方向：庐阳区、瑶海区、新站区、北城新区、长丰县、肥东县
西南方向：滨湖新区、政务区、高新区、经开区、蜀山区、包河区、肥西县
整体上来讲西南方向要比东北方向发展好。
为什么？
因为东北方向是庐阳区、瑶海区这些老城区，开发最早。
但早期合肥的实力非常有限，而且也没有对这两个区做出很好的定位，导致两个区只是当时各自发展，并没有发挥出很强的辐射能力。
而恰恰也是因为开发早，土地利用充分，现在这两个区所剩下的可开发的土地空间已经不多。
现在整体呈现出的面貌是：老破小。已经成为旧城改造的重点区域。
相对来说，西南方向的蜀山区、包河区都还没怎么开发，可利用的土地空间大。
而合肥也吸取来东北方向定位不当的教训，重新对西南方向的区域面貌、路网交通、产业布局、环境绿化等城建细节重视了起来。
因此西南方向的城市建设大环境会更加舒服，更加宜居。
划重点！在西南方向中，政务区和滨湖新区又是发展最好的。
1先说政务区，市政所在地
十几年前的政务区还是不毛之地，没有高楼，没有天鹅湖，更没有今天的人气。
但自从2002年规划成合肥市新的政治中心后，面貌就焕然一新了。
市委、市政府、各市直局办单位、市法院等老大均入驻区内。
而受“官本位”政治文化的影响，政府机构办公所在地一般都是城市发展的高地，也是政府重点投资的区域。
相应地，对市政设施、学区教育、区域环境等方面的要求也会比较高。政治精英的集聚也会在区域内产生置业需求。
有要求又有需求，政务区还能怎么办？只能出力搞好建设了。
所以如今，政务区的地段配套已经比较成熟，发展基本成型。
但由于区域面积小，可供开发土地量也在减少，目前是合肥房价最高的区域,4月份的均价是24000/㎡，有的楼盘去到了30000多。
2再说滨湖新区，省政府所在地
比起政务区的成熟，它的优点就是“新”。
现在滨湖新区的定位就是在合肥甚至整个安徽中最高的。
滨湖新区又叫滨湖科学城，是未来合肥融入长三角地区的水上门户，区域内分成了多个产业园，是合肥未来新形象的集中展示区。
另外，滨湖靠近巢湖，风景优美，主打旅游和金融业，这也填补了合肥旅游业的空白。
看出来了吧，合肥是要把滨湖新区打造成独具魅力的现代新城区和城市未来的新名片。
所以滨湖新区一路走来，始终紧抓生态，要建设最宜人居的生态滨湖区。
包括学校、交通枢纽与换乘中心、医院、商业等生活配套设施的建设，全部都要高规格高标准。
现在滨湖已经聚集着合肥最高端的商业，地铁1号线也已经开通，5号线正在修建。
另外，滨湖“四横四纵”的道路布局，10分钟到合肥南站、20分钟到老城区、30分钟到新桥机场，快节奏工作和舒适生活兼顾。
而且滨湖新区由于面积较大（196平方公里），发展时间不长（11年），潜力还没有被完全释放，未来房价还会有较大的上涨空间。
滨湖新区4月份的均价是19831/㎡，而按照目前的发展速度，今年很有可能是低价买入滨湖新区的最后机会。
5
写在最后
总的来说，在一众强二线城市的包围之下，合肥的城市光环确实较弱。
毕竟经济发展迟缓的局面一时很难扭转，人口增长也会弱于其他城市。
刚需、改善肯定是选择市区的地铁盘最好。
至于投资，19000的基本面，同等价格之下，可以选其他强二线城市如成都、重庆、长沙、郑州、西安...还是不建议选合肥。
强二线城市中，哪个最具升值潜力？
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