买了这个地方的房子，绝对是被开发商坑惨了......
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导语：当下买房犯错成本越来越高，宁愿不买也不要买错。
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上次的深圳——环深调研中，我们去了深圳最繁华的高端豪宅聚集地——后海，看到了深圳超高阶层争相追逐的寸土寸金之地，房价是20万/㎡，也去了惠州被荔枝林包围，周围都可以听到蝉鸣的惠州小郊县，房价8000/㎡。
在那个只有40万人口的惠州小郊县（非惠阳和大亚湾），佳兆业建了一个能容纳10万人口的超大楼盘，目前还没有完全开发完毕。
这个小郊县是远离深圳的，但道路两旁都是密密麻麻的高楼，还打着“外拥世界大湾区，内踞城市正中心”的广告。
而这个小郊县的人口在不断流出，建房子的节奏却一点都没有停下来，当我们问置业顾问说：你们盖这么多房子，以后谁来接盘？
他非常自豪地和我们说：“在广州深圳工作的那些人，有多少人是有自己的房子，而我们这里价格才8000/㎡，置业门槛低，所以很多人会来这里买房，而且你所看到的这十几栋楼都已经售罄了。”
呵呵，我觉得很可笑：这里距离深圳福田直线距离80公里，没有任何轨道交通相连，周围荒芜人烟、毫无产业......你跟我说，深圳人会买这里？
深圳人多地少经济好房价高，我很认可环深的惠阳和大亚湾的价值。
但是在风口之下，那些离深圳鬼死远的项目也好意思说自己是环深，炒作“环深”“粤港澳大湾区”的概念。
而且在置业顾问的口中，原本是80公里的城际距离，被他说成是半个小时开车直达龙岗市中心，还说到这个地方规划建设了**高铁，20分钟直达深圳CBD......
当我们走出那个项目时，刚好遇到打雷下雨，乌云压城，山风阵阵，在不远的工地上卷起浓浓的沙尘，那一幕，我觉得好像美国大片里的世界末日。
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在环深考察那几天，好几次，当我们走出售楼处，在车上讨论时，我们都非常一致地有当初在海南调研时的同样的想法——在风口炒作之下，80%的人是买错的。
为什么呢？
1.大部分环深投资者都是来自外地，他们只是对比自己所在城市的房价、项目，而不是整个惠阳和大亚湾的项目，如果只是对比自己目前所居住的项目，惠阳和大亚湾普遍限价15000的楼盘性价比都会胜出。
2.自己不懂房地产，没有系统的分析、比较、辨别能力，容易被表相的很多给迷惑，产生错觉。而在中国，因为置业顾问普遍过度营销，放大项目的利益点，而对项目的不利因素闭口不谈，市场管理比较混乱，正确的购房前提是——自己得先成为专家。当然大多数人是不具备的。
3.贪图便宜的心理在作祟，容易被带偏。哇，这个楼盘的价格好便宜、小区绿化好漂亮、周围有山有湖品质真好，然后就被表象带偏了。还有相当一部分，被同样已经犯错误的朋友、亲戚、媒体给带偏了。
4.心急置业，先上车再说。听到置业顾问说粤港澳大湾区规划出台会限购、房贷利率还要再上浮、再不买就要全款摇号了......被这样的情绪煽动冲动之下购买，一定会犯错。
5.不能站在整个环深的高度、以专业的视角来看待购房，这是在惠阳、大亚湾错误置业的根本原因。最直接的表现就是:不管多远多偏，看到大开发商的项目就敢大胆买。
结论：环深片区的价值虽高，但并不是所有的项目都值得购买，在风口之下，很多垃圾项目都会趁机出货。
在整个考察过程中，我们发现不少购房者都是看到是大开发商的项目，即使很偏远很不成熟，还是买单了。大开发商的品牌成为没有价值的远郊盘的背书。
这绝对是被开发商坑惨了......
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这种看着是大开发商就闭着眼睛买房的事情，难道仅仅是出现在环深片区吗？
不，全国都是。
但我想最大的坑应该是：在广大三四线城市（除去临近一线城市的三四线城市），看见是大开发商就买房。
我们曾深入调研过三四线城市，大多在炒作靠近一线城市、通高铁、新城区的概念，你去到某三四线城市，置业顾问会告诉你，我们楼盘附近有某园、某大、某科、某业、某创等大开发商在此建房。
接下来就给你洗脑：
你看，某园、某大、某科、某业、某创、某海等千亿房企又在附近拍出了地王，楼面价已经去到多少多少。
你看，政府和大开发商都争着来建设这里，然后周围还要建设**高新科技产业园、未来还要和**一线城市通高铁、轻轨。
你看这个地方的配套已经逐渐在跟上了，我们建设了多少多少万㎡的商业综合体，后期还要引进**公立小学，还有**三甲医院。
......
现在的大开发商动辄千亿、五千亿的销售额，能做出这样宇宙级的销售量，开发商的水平和实力不容小觑。
他们在一个城市投下真金白银，注定要在这个城市收获真金白银。这些千亿开发商的研究院，背后是对国家政策、房地产周期深有研究的研究人员，他们对房地产趋势和政策的研究，远比你我都强。
但为什么大开发商也愿意去广大的三四线城市拿地建房？
今天我们想做的是：纠正购房者对三四线城市买房置业的热捧，同时，揭秘为什么大开发商愿意去三四线城市拿地开发的原因。
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在这一轮全国轰轰烈烈的棚改之下，某园、某大、某科、某业、某创、某海等一线开发商争相涌入三四线城市拿地开发。
难道这些大开发商不想进入一二线城市拿地，如此偏爱三四线城市吗？
当然不，主要还是因为一二线城市的可供开发土地已不多、土地成本高、而且拿地竞争激烈。
而且很多是被本地开发商垄断，所以大开发商只能像买不起一二线城市的购房者一样，外溢到三四线城市拿地。
一二线城市不好拿地，只能转移阵地往三四线城市拿地，这逻辑似乎没有什么问题。
而这些大开发商心理也很清楚，在这一轮棚改过去之后，一些有价值的城市会涨，但是没有价值的城市，迟早会跌回去，所以开发商必须坚持高周转。
所以我们看到今年4月被称为“宇宙级房企“的碧桂园泄露出三份文件显示：碧桂园正全力加速“高周转”，文件要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。
文件要求所有三四五线城市项目须采用标准化产品，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图（通宵）。
并且还制定了相应的规则来确保落地：项目摘牌到开工超过40天、开工工期大于7个月，项目总撤职。如果35天内实现展示区开放，奖励20万;开盘工期≦3个月，奖励20万;开盘工期>7个月，项目总撤职。
这些千亿房企，他们自己都很清楚，如果这一刻他们不立马加快速度，那么这一轮浪潮过后，他们就是在裸泳。
开发商从来不是善类。他们只是赚一波棚改的红利，然后就会撤退。他们并不是最后一个接盘的人，在把房子卖出去的那一刻，他们就成功了。
对于普通购房者而言，会关心价格，然后盘算总价之下，他们能否承担得起首付。
但对于开发商而言，他们最关心去化率，当然他们也关心价格，毕竟涉及利润，但是利润只是赚多赚少的问题，而去化50%、100%，天差地别，这就是现金流，是生死问题。
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开发商从来不是什么善类，警惕开发商在三四线城市画大饼。
高铁没有修好，房价预期早早就被“高铁概念”的炒作消费掉了。
在环深调研中，很多置业顾问都会和我们说：**城市房价因为高铁在过去几年涨了多少，但其实他就是在偷换概念。
你放眼整个中国，过去几年，有哪个地方是不涨的，还有此次我们考察过程中，置业顾问在讲高铁的时候经常提到一个城市——赣州，是的，赣州在过去一年因为炒作高铁新城，房价大涨，但其实这个城市的价值真的很一般很一般。
除了高铁、新城，开发商还会通过各种品牌包装来让你买单。
除了一般地炒作新城产业园、高铁，项目还可以望山、望湖、望河、望公园，大面积的绿化，再加上大开发商品牌的加持，还是能吸引大量的投资者。
更何况还可以有精装修、高层别墅高低配、建大型购物广场、引进名牌小学分校...有一系列的方法可以把项目的溢价做高，等到棚改谢幕又如何，先把能赚的钱赚到手再说。
那天下午刚刚下完雨，雨后的空气特别清新，我们从项目出来，开车行驶新城空旷的道路上，看着这密密麻麻的房子，李老师摇下车窗：看着三四线城市的恐怖库存，我真特么觉得广州深圳的房子真便宜！物有所值！
我们说任何城市值得投资，首先肯定是建议在这个城市的经济OK的情况下，如果一个城市本身经济没有什么支撑，本地人的住房已经饱和，又没有相应的外地人会来消化库存，那么这样的城市一定是没有意义的。
而且在接下来闹钱荒的日子，对于这个大开发商，能活下去最重要。
三四线城市不可怕、偏远郊区不可怕，只要地价低，再控制好成本，只要踩对政策，就不会有危险。
而这一切建立的前提都是——棚改还在继续进行，还有人愿意投资三四线城市。
未来，城市分化，楼盘分化，品牌分化、板块分化已经非常明显，广大的三四线需求严重不足，房价会不断下跌，没有最低，只有更低。
当下买房犯错成本越来越高，宁愿不买也不要买错。
强二线城市中，哪个最具升值潜力？
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