爽爽的贵阳，楼市被“大数据”炒得这么热！|城市研究
大胡子说房
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全文4562字，阅读大概需要10分钟。
导语：这个大山里面的省会城市，正在经历着一场房地产狂欢。
提起贵州贵阳，很多没去过的人，脑海里都会闪过一个字——穷，真的，觉得整个贵州都在大山深处，方圆几百里内只有鸟拉屎。
但正是这个大山里面的省会城市，从去年开始，因为大数据，因为房价疯涨，正在经历着一场狂欢。
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大数据，贵阳的新名片
大数据在这个时代很火，好像走出去说自己不晓得大数据这概念都不是现代人。
这么穷的贵州，如果不是特别去关注，你肯定都不知道苹果、阿里巴巴、华为、腾讯、顺丰、富士康等等这帮互联网大佬，都把大数据中心落在了贵阳。
贵阳已经成为名副其实的“大数据之城”。
听起来就很牛逼啊！为什么大佬们偏偏对贵阳情有独钟？
很简单，因为贵阳得天独厚的环境。
高耗能、高致热是数据中心面临的两大难题。电力资源保障才是大数据产业发展的基础。
而刚刚好，贵阳水多电力足，还是“西电东送”的主战场，关键是电费还便宜。
简直就是天造地设的“天然机房”！
再加上政府政策支持，天时地利人和，贵阳不做大数据中心你就说还有谁？
任正非说过一句话：“我不要你们什么优惠政策，放在贵州本身，建成运行后一年大概可以节约上亿的电费。”
这倒不是夸张，你想想，同样一度电，在北京可能要1块钱，在贵州却只需要4毛，这其中可以为企业节省多少成本！是你家企业你不去哦？
所以，如今人们谈到贵州，已经不再局限于茅台酒、遵义会议、黄果树大瀑布。
大数据也已经成为世界认识贵州贵阳的新名片。
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贵阳的基本面
有人会问，大数据中心选择了贵阳，对贵阳来说意味着什么？
先看一组规划数据：
2014年至2015年基础构建期，贵阳初步建立以大数据应用为基本业态的产业发展模式，带动相关产业规模达到1100亿元；
2016年至2017年集群聚集期，通过引进3或培育30家大数据龙头企业，500家创新型大数据企业，带动相关产业规模达到3000亿元；
2018至2020年创新突破期，通过推动大数据、云计算、物联网、移动互联网服务融合协同发展，带动相关产业规模达到5000亿元。
看样子，贵阳是想要弯道超车了。
2017年，贵阳的经济增速位列全国省会城市第一位，以11.3%的实际增速成为全国唯一两位数增长的城市。
这成绩似乎不错。
注意，贵州本属于西部贫困地区的人口流出地之一，整体经济基础非常薄弱。
而这一刻，很明显，贵阳的GDP是凭借大数据涨起来的。
当然，很大部分也是因为贵阳本身基数就比较低，所以增速和其他省会城市相比，容易保持较高的比例。
2015年数博会上，马云说，如果大家错过了三十年前广东、浙江的投资机遇，今天一定不能错过贵州。
2018年数博会上，马云说，贵州和贵阳将是未来中国最有意义，最富有的地方之一。
马云爸爸说话总是这么自信，也没有人怀疑他的眼光。
那么，这包括在贵州买房子吗？不如先来看看贵州的楼市情况。
贵阳的楼市可以说从去年以来彻底沸腾。
贵阳去年卖了差不多1000万平米房子，住宅卖了差不多700万平米，也就是说约7万套房子，可满足20多万人的居住需求。
房价更是硬生生从2017年下半年的5000均价涨到2018年的10000左右。
如此短时间内的疯涨，不仅是外地人惊呆了，就连贵阳本地人也吓傻了。
事实上，贵阳虽然有来自周边城市和县域的人口流入，但常驻人口仍然不过400多万，远不如临近的昆明和南宁，然而房价却直逼昆明和南宁。
云南和广西都表示不服啊！
人口没流入，经济空有增速，但总量没跟上来，是无法支撑日渐涨高的房价的，这么看，贵阳的房价也有“虚高”的嫌疑。
“大数据中心”的政策红利固然可以帮助贵阳产业起势，但不同于电商，建一个大数据中心能够产生的协同效应实在很有限，很难带动产业联合发展，须知道，任何产业在市场经济之下，要发展都首先得满足一定的区位条件。
大数据产业链的上游是创新，下游才是数据的管理。
虽然很多互联网大佬的落地贵阳，但贵阳没法为他们提供充足的人才和资本，他们的核心研发团队，仍然是会留在国内的北上深杭的。
而贵阳很大程度上只是充当“大数据机房”。
以贵阳现有的经济实力，根本无法促使本地常住居民进行大规模的改善和投资需求，所以贵阳的房地产市场并没有像房价上涨那么疯狂地跟进。
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贵阳房价为何会疯涨？
第一，炒作大数据。
“云上贵州”、“大数据之城”、“首个国家级大数据产业集聚示范区”……贵阳站在大数据风口处，头顶是有光环的。这点在上面也花了不少笔墨，这里就不多作重复了。
第二，贵阳补涨。
2016年开始，一线城市去库存逐渐过渡到二三线城市也疯狂地去库存，导致了全国房价普涨，作为省会城市，贵阳楼市自然也进入了补涨阶段。
相关专家预测贵阳这一轮补涨至少是要跟上昆明、南宁、太原等城市的价位才会到位。
也就是说，等贵阳补涨到位了，房价自然也就稳定了。
第三，棚户改造。
根据规划，贵阳市到2020年是要基本完成2231万平方米棚户区城中村改造的，其中：
2018年实施棚户区城中村改造58931户，938.07万平方米；
2019年实施棚户区城中村改造48466户，661.11万平方米；
2020年实施棚户区城中村改造48048户，631.31万平方米。
棚改在全国范围内基本都是实行货币化安置的，看到上面的数据你就可以想象到这其中带来的买房需求。
如果在贵阳南明、云岩、经开、白云、乌当等区域逛一逛，你更是可以切实感受到贵阳棚户改造的“正在进行时”。
放两张贵阳棚改区域的图，大家随意感受一下~
第四，炒房团强势进入贵阳花果园。
上个月朋友圈曾经被一篇文章刷屏——《触目惊心，炒房团是怎么在短期内把三线城市房价超高两三倍的》。
这其中就讲到了贵阳的花果园，这个占地1830万平方米，计划入住50万人口的亚洲超级大盘。
炒房团先是排查出花果园的入住率超高，得知贵阳还没有地铁房的概念。于是就计划在地铁交汇处，选择流通盘较小的小区，打算一把吃掉所有的小户型。
这样成本低，容易转手，也容易提高价格。一轮操作下来，不仅炒房团赚了个盘满钵满，贵阳的整体房价也被抬上去了，触目惊心。
而每每说起花果园，很多人还是忍不住唏嘘。
贵阳市本身是一个五方杂处、多民族杂居的城市，汉族为主，总人口480万不算多，但人口居住密度，全国之最，花果园更是香港的两倍，居住密度之高，只能用“叹为观止”来形容。
其实，花果园是贵阳最大的一个棚户区改造项目，改造之前是个城中村，10万人居住于此，整个城中村沿着山体梯次搭建，简直就是贵州的“贫民窟”。
改造后，密集的商住楼和相对便宜的房价，让花果园成为不少家庭或公司的选择，也满足了很多在城里打拼的人有一套房子的需求。
但由于缺少规划，花果园的交通问题、上学问题、医疗条件、社会治安问题越来越突出。
这些年，花果园的光环正在渐渐褪去。
其实，花果园更像是众多中西部城市的缩影。它们没有优越的地理位置，也没有漫长的发家史，经济基础薄弱，也少有国家政策的大帮大扶。
为了发展，只好野蛮生长，纵然磕磕撞撞，被人嘲笑，但也不能否认它在历史发展的某一阶段有它存在的合理性。
最后，贵阳楼市疯涨也离不开自身发展前景被看好的因素。
高铁的开通，使得贵阳对外环境更加开放，无论是对于企业进驻贵阳还是对于客户了解贵阳本土企业都带来了巨大的便利。
加上贵阳市场政策宽松，开发商对市场预期较好，没有出现限购限贷政策，房地产市场活跃，于是开发商内部就开始上调价格。
这些都是贵阳房价上涨的原因。
4
贵阳楼市的主力
城镇化进程仍在继续，城市一定会扩张。
贵阳以老城区为中心，空间发展策略是“北拓、南延、西连、东扩”，规划形成的空间结构是“双核多组团”。
毕竟老城区基本已成定局，可开发的土地实在有限，甚至没有了。2017年贵阳市住宅除观山湖区供销两旺，其他区域明显供应不足。
开发商只能跑去观山湖拿地说明了什么？
说明了观山湖区就是贵阳妥妥的主力呀！而且近年来观山湖区发展强劲，房价也一路猛涨。
这样子，那贵阳老城区还有价值吗？
毕竟也是中心，虽然“老破小”，“脏乱差”成为了老城区的标签，但这并不妨碍它的教育、医疗、交通等配套成熟，更是学区刚需们的首选。
但老城区现在总价在60万元以下的学区房，基本没有挂牌出售了。
人民大道开建、1号线年底通车，有效解决堵车之痛；
2018年云岩区、南明区将大力启动棚户区改造。
万科、恒大、碧桂园三巨头均在老城区布局新项目……
可以说，贵阳老城区的求生欲也很强了。
但是棚改的周期，动辄五年、八年，等你改完，新区也把你超越得差不多了。
所以，大家还是别对贵阳的老城区期望太大。
此前贵阳发展较为无序和混乱，所以至今没有培养出一个真正意义上的富人区。
但贵阳作为贵州的门面，怎么可以没有高端大气上档次的富人区？
于是贵阳开始寄厚望于观山湖区。
观山湖区任重道远，自然也不敢懈怠，一步步小心翼翼规划着。
空间规划上，高速、轻轨、高铁、地铁等都在观山湖区汇集，这点在贵阳所有区，乃至贵州省内也只有观山湖做到了！
城市路网结构上，观山湖区构建“一环、六横、七纵”的道路主骨架体系。估计也是吸取了花果园交通错乱的教训。
交通出行搞定了，把人引来了，这边学校、医院、文化中心等公共设施亦要跟上啊~
于是现在的观山湖区，有着：
西南规模最大的国际会展中心——贵阳国际会议展览中心；
贵州规模最大功能最全的大型体育场所——贵阳奥林匹克体育中心；
日渐成型的贵州金融城；
堪称城市“绿肺”的观山湖公园
放眼望去，一座生态型、园林式的宜居现代化新城正在形成，贵阳的富人区雏形初现。
有着CBD的影响力和良好的城市面貌，不论功能布局还是区位分布，观山湖区都是承载老城升级换代的最佳区域。市场的竞争力也日渐凸显，可以说是是贵阳“新贵”本贵了。
如今观山湖的均价已经去到了13000元/㎡，随着观山湖区城市能级的提升，观山湖的房价很有可能会继续飙升，当年勒紧裤带咬咬牙买了观山湖区房子的，也是赚到了。
5
写在最后
贵阳有着天然的气候优势，是著名的避暑之都，号称“爽爽的贵阳”。
随着大数据、高铁、国家政策、人才引入、地铁、世界500强进驻、发展增速排名NO1……爽爽的贵阳的楼市也热起来了。
在省内来看，贵阳作为省会城市，贵州是举省之力单核发展它的，经济各方面实力都碾压省内其他区域。
但放眼全国，还是很现实，贵阳的人口、教育、产业、经济、政策等各方面与其它强二线城市相比，是完全被碾压的。
靠“大数据中心”火起来也掩盖不了它是个弱二线城市的事实，房价炒作也不能掩盖虚假繁荣，贵阳确实还需要一段时间沉淀。
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