广州被“踢”出一线城市？我第一个不服！
大胡子说房
带你玩转房产投资
全文4268字，阅读大概需要8分钟。
导语：北上广深真要变成北上深杭？
1
广州是一座什么样的城市？
作为一个在广州生活了多年的人，我不禁哼唱起来“春天的黄叶，秋天的凉风，夏天的糖水铺，冬天的没有冬天。”
在很多外地人眼中，“羊城”广州，最大的特点是“羊”气——温和、开放、包容。
这种城市性格甚至也体现在了它的楼市上。
为了更深入地了解这座城市，我花了两个月把广州各片区都调研了一遍。
当然，这也是践行李老师一直坚持的理念：用脚步丈量城市。
不知道你有没有去广州的各大楼盘看过，如果去过应该会知道：
广州各个售楼中心都有个特点——冷清。
就算是重本投放了广告的楼盘，也远远没有达到火爆的程度。有的楼盘甚至销售人员比来看房的人还多。
你大可以慢悠悠地喝着茶品着点心，听销售人员给你讲规划，讲沙盘，然后再慢悠悠地去看样板间。
看完后，销售人员还会很耐心地给你算价格，你暂时没意向的话，他们还会加你微信，时不时问候一下。
服务简直可以打五颗星。
从广州“寂寞的售楼中心”，就可以看出广州的楼市是比较温和的。
2
为什么广州楼市这么温和
1.房地产市场也是分“全国性”的和“全省性”的。
目前来说，海南、深圳、惠阳就是属于全国性的市场。
比如，4月海南自贸港政策一出全国各地的人民都蜂涌前往海南购房，与中介、房东各种周旋，新房一天一个价，有些就干脆捂盘惜售，等涨价。售楼处人满为患，都在赌海南的未来。
后来的事大家都知道了，海南限购了。
杭州、南京、武汉、郑州、西安、成都等强二线城市则属于全省性的市场。
这些城市的楼市有多火？
杭州万人摇号已经成为茶语谈资，摇号之前，杭州好地段的房子动不动还要托关系、全款付清、甚至收取“号子费”；
南京抢房，河西地区8成首付仍有万人报名，中签率仅5.8%；
武汉楼市闪现“中间人”，他们收取10万到30万不等的“茶水费”，声称可以帮购房者买到房子；
西安闹房荒，一房难求……
而广州作为一个一线城市，就有点奇葩，它吸引的大多还是本市人。
在广州，上面那些城市出现的场景基本是不存在的。外地人是极少会想着在广州投资房产的。
2.大家普遍不看好广州，并一致认为广州在衰落。
在“北上广深”的圈子里，广州似乎是最低调的那个。
房价飞涨，广州反应最慢；互联网创业风口的那些风口，从电商到团购，再到共享经济，广州的企业也是一个都没赶上。
就连纪念“十九大”的邮票，都没有广州的份儿，可以说是非常落寞了。
2018年第一季度地区生产总值——
上海：7863.40亿元，增长6.8％；
北京：6801.50亿元，增长6.7%；
深圳：5209.81亿元，增长8.1%；
广州：4954.02亿元，增长4.3％。
“北上广深”的城市格局也已悄然变成“上北深广”。
其实去年深圳的经济总量和增速就已经明显超越广州，深圳有华为、中兴、腾讯、大疆等等响当当的招牌，都以科创为主了，广州还是以传统工业为主，怎么可能不超呢？
甚至连杭州都要赶超广州啦，这样下去，广州的一线城市地位岌岌可危。
3.广州限购政策严格，入户门槛高
广州实行严格的限购政策，不像深圳和其他强二线城市那样放开落户抢人。
非本地户口想要买房还要交5年社保，所以很多在广州工作的人都是没有购房资格的。
而且在广州买房签双合同的多，相当于五成首付，2018年房贷利率呈上升趋势，又增加了购房成本。
在广州想买房对很多要养家糊口的工薪中产来说，也并不是很容易的一件事。
限购的买不了，非限购的区域又价值一般，比如增城和从化，经济、产业、配套都没什么亮点。
就拿不限购的增城和同样不限购的惠阳对比吧~
论城际距离
增城是广州的郊区，与广州城区约一个半小时的车程。惠阳作为环深城市，离深圳只有一个小时左右的车程。
论价格
增城房价均价去到了两万到两万五，而惠阳由于政府摁住了房价，现在还是一万四的均价。
再论深圳和广州的辐射能力
环深和环广哪个价值更大，听过李老师课程的学员不用说都知道的。
在粤港澳大湾区的背景之下，不光是和环广对比，和环深、环沪来比，环深的价值都是最大的。
惠阳此刻最大的价值就是在于离深圳近，而且有地铁规划。增城虽然也在规划地铁接驳城区，但广州的辐射能力是远低于深圳的。
而且，虽然增城是广州的一部分，但很有趣，没有几个增城人会觉得自己是广州人。反而，有点像个“环广”城市……果然，城市内部也是有鄙视链的。
这样看来，同样不限购，增城和惠阳，投资客会去哪边也是很明显的。
4.土地多，需求少，广州的整体房价被郊区拉低。
先甩一张广州5月份的房价地图：
三万多的均价，确定这是一个一线城市的房价？
一线城市不是应该像北京六万多，或者像上海、深圳一样接近六万的麽？
看来比房价的话，广州是很难保住它的一线地位了。
为什么广州的房价那么便宜？
从供给端看
广州土地多，总面积7434平方公里，就算主城区没地了，郊区这一块那一块，新盘供应量还是很大的。
土地多房子多，价格涨不上去。
拿四大城市来说，北京摊大饼的城市结构：直接导致北京二环三环四环这些地方，房价居高不下！没办法，再往外发展就去到河北的地界儿了。
再来说深圳和上海，这两个城市，结构有类似的地方：他们都是靠近海边的城市，海边限制了它的发展空间， 所以房价居高不下，也是非常正常的。
而深圳1997.27平方，相当于三分之一个广州，土地就这么点，发展又那么快，寸土寸金，房价能不高吗？
广州的城市布局，就完全不一样！因为广州，东南西北四个方向，都有非常好的拓展空间。
在十几年前，广州就提出了：南拓东进北优西联的城市战略布局。
所以广州除了有天河珠江新城，这个CBD以外，还有若干个城市的副中心。这样就成功的把广州的城市结构拉开了，所以广州的房价一直都非常理性，可以说是没有任何泡沫。
从需求端看
近年来，广州的外来人口流入在减少，年轻人分流到其他城市。
尤其被隔壁的深圳吸纳，深圳常住人口中70%人口可能无自有住房，而广州本地有房家庭数量大，无房户数量远比深圳少，因此需求也没有那么旺。
主城区和郊区价差大
从上面的房价地图我们可以看到，广州主城区与郊区的价差很大，整体拉低了均价。
市中心的房价可不低，广州越秀、天河这些主城区还是要七万八万每平米的呢。
郊区的房价最低的甚至有一万一的。是不是价值洼地不说，价格洼地是一目了然的了。
但在广州，大伙上班还是多在主城区，在郊区买房还是主要考虑上班的通勤时间，大伙也不会因为远郊很便宜，就疯狂地扑上去。
总的来说，现在放眼整个广东，房产投资，高端会跑去深圳、低端会选择惠阳、珠三角城市投资本地，像东莞、佛山，本地都已经是香饽饽了，难道还会跑来广州吗？
这些城市的投资回报周期都会比广州短，所以，广东人有比投资广州更好的选择。
3
广州的推盘节奏
前期调盘、中间踩盘、后期复盘，断断续续两个月的时间，从主城区走到远郊区，我也基本摸清了广州的推盘节奏。
广州的城市发展方向是东进南拓。好了，一首凉凉送给北边的从化、花都。
上个月去了从化温泉片区保利的一个项目，七弯八拐，在半山腰上，主打叠墅。
沙盘很大，但一大片都是展示山下的一所学校。
销售人员讲解的时候也一直强调这学校，“坐校车两个小时可以去到海珠”，“学校内的图书馆、体育馆都是开放的”。
我顿时就一脸懵，敢情我是来看这学校，还是来看你楼盘的。
好吧，除了价格低，实在找不到什么卖点，也是很为难销售人员了。
其实，在广州，各个区域推盘定位都是比较明确的。
1.刚需——主城区老破小，主打学区房。
学区房一直是家长们重点关注的对象。越秀区被誉为教育强区，东风东路板块聚集了不少优质教育资源。
与越秀区同为教育强区的天河也汇聚了体育东路小学、先烈东路小学、华阳小学、华景小学、员村小学等名校。
相对越秀区来讲，天河区没那么旧，居住会比较舒适。
新区一般都是在建分校，教育配套没有老城区成熟，所以在广州买学区房还是会买在老城区。
老城区规划得很早，目前已经比较成熟，基础设施更新速度慢，拆迁难度大，城市外延是必然的。
而新区开发较晚晚，像黄埔知识城、番禺亚运城、南沙金洲、增城朱村，现在都是处于开发初期，房价尚在低点，刚需也会多在这些板块入场。
但是也很容易受蒙骗，两周前再经过黄埔知识城时，就看到了一个月前去看过的某一楼盘的业主都在大拉横幅维权，“有毒气”、“停车贵”等各种标语飘荡……
当时去踩盘的时候，我就纳闷，这楼盘，周边都是破旧荒废的农民房，销售中心都对着化工厂了，谁还会来买。
难道就因为那个还被杂草包围的地铁口么？几乎整个广州城都覆盖着地铁，刚需们也不能看到地铁盘就上啊！
2.改善——广钢新城、奥体牛奶厂。
目前来说，广州购房群体是以改善为主的。
荔湾老城区的广钢新城和广州中心天河板块的牛奶厂是广州的两大明星板块，也是备受改善群体青睐的板块。
广钢新城均价5-7万，区位图▼(开车到珠江新城30分钟)
作为曾为广州经济与发展立下汗马功劳的广钢，在2013年经广州市政府批准，广钢旧厂改造并携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造，合力升格为“广钢新城”。
虽然广钢属于西边，但是它的定位“宜居新城”是广州继珠江新城之外的又一高级住宅区。
整个占地面积为657.4公顷，总建面积为1024万㎡，是当今目前整个广州最大而且最纯粹的居住规划新城，规划居住人口为20万。
八大房企，十大项目共同打造，最贵拍地价去到41085元/㎡，楼王频出，成为当时的大新闻。（2016年11月25日）
很多人拿广钢新城媲美珠江新城，虽然两个定位不一样，是我们可以来看下政府的投入和规划节奏。
广钢新城有三大稀缺特色亮点，其他板块无可替代。
1.交通系统非常发达
规划有4条地铁线：1、11、10号和广佛地铁线，涵盖4条地铁站，3条有轨电车线，共计15个站。还有2条水上巴士线路。
2.优质系统的全方位教育体系
15所幼儿园，9所小学，5所初中、3所高中，引入真光、培英、省实等名校入驻。
3.全城独一无二的世界级中央公园
而奥体牛奶厂，东部为黄埔临港经济带，南有金融城和大学城，西望珠江新城、琶洲，北有智慧城、科学城，说是各路精英齐集也没错。
牛奶厂板块的楼盘，产品线都极长，从别墅到刚需，几百万到几千万的房子共处在一个不大的小区里，但小区密度是比较低的。
另外，牛奶厂生态环境好，区域绿化率达42.7%，而且基本都是是名企的新产品，龙湖首开·天宸原著、招商雍华府、华润天合、金地天河公馆等等。
这些开发商的盘在建材、人性化设计等细节方面，别说早期的二手楼没得比，现在很多新盘都比不上。
现在，牛奶厂也已进入清货阶段。
顺带提一下，牛奶厂的配套是没有广钢新城成熟的。
去牛奶厂板块看房，路况比较差，从奥体路转入悦景路后，都只是双向两车道。
牛奶厂板块均价5-6万，区位图▼（开车到珠江新城25分钟）
板块区域地块拍地成交情况▼
板块最核心利好——处于广州新科技中轴附近。
板块硬伤——当前配套非常不成熟，2公里内没有明确的地铁线路规划、商业配套缺乏。
综合一圈看下来，我觉得牛奶厂的联排别墅可考虑，但是高层就没有必要了，因为有了广钢新城，牛奶厂就不是最优选择。
3.投资——南沙明珠湾板块
如果硬要从广州找出一个最值得投资的区域，那一定非南沙莫属了。
（去南沙那天天气不太好，下雨）
刚好，雨后的南沙空气也特别清新。
城市副中心、粤港澳大湾区核心区、对外开放门户枢纽、国家自主创新示范区……这些，都是政府赋予南沙的名片。
诸多响亮的名头加身，南沙就是粤港澳大湾区的对外桥头堡。
此次南沙踩盘主要去了南沙的CBD——明珠湾板块。
明珠湾起步区位于南沙中心城区的核心区域，无论是从规划上来看，还是从地理位置上来看，明珠湾区都是南沙的核心。
交通大动脉全线贯通、市政路网已基本成型、18号线已开始动工、文化教育医疗等配套设施也在完善当中。
目前，明珠湾板块住宅不少，但很多还没交楼，入住率很低。
南沙金茂湾是南沙的“神盘”，一直以来都有着“开盘即罄”的现象。我去到的时候，连商铺都基本售罄了。
车子行驶在道路开阔的道路上，行人不多，南沙绿化做得不错，虽然路边的树还比较矮小，但这就是“新城”，一切都还在向上生长。
一路上，我看到了一幢幢即将完工的甲级写字楼，万达商业广场，各大银行在南沙的本部也已经落地，心里不由感慨万分。
同行的伙伴也忍不住感叹：这不就是当初珠江新城的样子嘛！
目前这个板块还比较“空”，但未来企业和人群进驻了，便是大量的人流，是一个投资风口，但需要耐心，毕竟珠江新城也不是一日建成的。
写在最后
四个一线城市，广州是最多黑点的：
被深圳超车，一线地位不保；
经济实力日渐衰落；
房地产行业活力不足，一线城市中的吊车尾；
互联网三线城市，第三产业落后，长期依靠第二产业；
……
广州被“踢”出一线城市？
我第一个不服！
虽然瓶颈期很明显，但这两年琶洲大搞特搞电子商务，千年古城广州还是很有底子的，一旦觉醒，后起发力，爆发力还是很强的。
而很多外地人都对广州近年来的发展有种恨铁不成钢的心情，说广州不够拼。
但是，相比起这些，对于很多老广州人来说，这一刻，最重要的事情可能还是——
广州人叹茶吹水，“做人最紧要开心”。
而你不知道的是：这个靓女家里拆迁补了好几套房子......
我将给出6条标准教你挑到最有投资价值的城市，并且教你在环深买到升值快且易转手的好项目。
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