小镇变都市！南宁房产剖析，这个是一座值得你重新定义的城市
很多人知道南宁或许是从壮族三月三”、“绿城”这些标签开始的，提起南宁时可能会联想到唱山歌、抛绣球，甚至有些人在去南宁之前，顾虑的是落后蛮夷，是传销……
这些都是信息不对等形成的刻板印象，笔者作为一个南宁人，我们出行真的不骑马不骑牛更不会一言不合就唱山歌……
我们有尊崇的名片，是联合国人居奖绿城、东盟博览会永久举办地、环北部湾城市群核心，但这些新闻名词都比较生涩，我更愿意带你了解一下这个壮乡首府的近况。
如果你第一次来南宁，会有一个直观的感受，这里的人出门在外自然而然通用普通话，不必担心语言不通造成麻烦。
因为从1996年起，南宁政府便极力推广普通话，取消市内所有电视节目电台粤语媒体，甚至取消了公共交通工具的粤语广播。
效果立竿见影，显示出这个城市极强的包容性和极速的执行力。
我们来看下南宁的城貌
来源：高楼迷
这是南宁的高楼爱好者拍摄的，可能与你想象之中的南宁天差地别，是的，这就是现在的南宁。
这里的楼宇高度正在不断更新，从383米到528米，从龙光世纪，再到天誉东盟塔……
在高楼协会发布的全球年度新建高楼最多的城市中，南宁排名第二，与深圳南京齐名。
如果高楼群立是南宁的面子，那它的里子怎么样呢？
在以前，南宁几乎每家每户都会配备电动车，可以说是“电车之城”，主要是因为：
南宁路窄，电车可以穿梭自如来，而且之前到处修地铁，电动车短线通达性更优于小车；
而且，南宁建成区也就310平方公里（2017年），骑电车一小时轻松通达全城。
但随着地铁1号线和2号线相继开通，电车的数量明显减少了，也极大缓解了拥堵现象。
南宁地铁已通车及在建线路
这是全国第28个拥有城市轨道交通的城市，目前已经明确了将建设轨道线6条，总长度270千米，设站157座。
这贯通南宁各大区域“地下的黄金通道”，让城市的格局得以优化，沿线物业带动区域价值节节蹿升。
南宁繁荣尺度的提升不仅仅体现在交通，还在消费层面上
网友总结的中高端美妆品牌南宁入住情况（部分）
从上面我们可以看到，南宁的城貌、交通、消费层面均表现不错，但实事求是，立足全国，整体经济水平略显不足。
2017年南宁GDP仅为4118亿元，人均GDP为5.8万元，在26个省会城市排名处于中下游位置。
但从长远看，南宁近五年GDP增速都保持在7%以上，发展走势趋稳，并且逐年攀升。
而且，在接纳北上广深城市流出人口的城市排名中，南宁排名top6，这也是不容忽视的：
一方面得益于北上广深城市日益增长的房价与部分南宁外出务工人不平衡不充分的薪资水平之间的矛盾，导致人口回流；
更主要的原因是，南宁优化产业结构衍生出大量的就业岗位，配以宜居的环境、日益完善的城市建设、相对“接地气”的房价，正在悄悄进行人才虹吸。
同时南宁是华润万象城进驻的全国第四城，方特和宜家业已纷纷进驻，顺利进阶“BRT+双地铁”三轨时代，这些无不是南宁“里子”正在逐步加码的过程。
之前名不经传的南方小城已展露头角，我们应该多点耐心，再深入了解一下这个城市的基本现状。
认识南宁区划
先简单认识一下南宁，2016年武鸣县撤县改区后，变为七区五县，主城建成区规模由2007年的不到180平方公里，到2017年的300多平方公里，10年间差不多扩充了2倍。
南宁主城区分为兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区、良庆区（五象新区）、武鸣区七大区。
和所有江边城市一样，整个发展是以邕江为轴，依照“完善江北、提升江南、重点向南”的战略慢慢延展。
透视七大区
1.“熟透”的兴宁区
最先发展起来的是江北的兴宁区，那里的商贸服务业十分发达，特别是朝阳商圈，一直是我们南宁人逛街吃嘢的首选之地，中山路更是美食的代名词，参与了老南宁人几十年的成长轨迹，是被普遍认可的“市中心”。
经过多年的沉淀，逐渐成为一个配套醇熟的居住聚集地，房价也是中规中矩，目前主力户型价格在1.0-1.1万元/平方米。
2.城市名片—青秀区
青秀区具有得天独厚的地理优势，是作为南宁的“门户”进行打造的，高铁和地铁双管齐下，跃升为城际和城内交通枢纽。
东盟博览会举办地点会展中心就在这个区域，万象城也一直让高端消费客户青眼有加，还汇集了航洋国际、青秀万达、盛天地等热门商圈，还有华润·幸福里、中房·翡翠湾等高端住宅，是最具价值的商务和商业中心。
这里是令人向往的“富人区”，也是南宁最早破“万”的区域。各大楼盘主推的也多为改需，主力价格区间为1.3万-1.6万元/平方米；个别高端项目达到2.6万~3万元/平方米。
3.明日之子—五象新区
从规划上，五象新区位于南宁市向南发展轴线的核心位置，定位为市级商业中心和商务中心，具有不可撼动的重要地位。
这个板块交通地理优势显著，区内有五象大桥、南宁大桥、良庆大桥、青山大桥4座大桥飞架邕江，可以无缝接驳青秀区柳沙半岛国宾区、东盟商务区。
目前已聚集230多家国内外企业及28家世界500强的总部基地确立，广西体育中心、广西美术馆、南宁博物馆、南宁图书馆等科教文卫设施也陆续建成并投入使用，各项市政休闲配套规划正逐一完善。
可以说，这个板块聚集了最适合居住的各种配套，这两年异常火爆，均破“万”的楼盘不断增加，住宅价格普遍在处于 1.2 万~1.3 万元/平方米。
五象新区从爱理不理的“鬼城”，到高攀不起的“全款抢房”，只花了一年多，如众星捧月般扶摇直上。
可以预见的是，五象新区一旦落定为国家级新区，房价突破2万将水到渠成。
4.“老学究”——西乡塘
在南宁人看来西乡塘是学术气息是最浓厚的，是广西大专院校最为集中之地，广西唯一的“211”院校——广西大学就坐落在此，整个片区独享不一样的文化底蕴。
像一个老学究，拥着百年的老街——水街，一遍遍记录了南宁兴衰历史。但又守旧不前，整个城貌比较落败，许多的旧厂、旧村、旧楼房参差不齐，拥挤的人群和拥堵的交通亟待改善，长期处于不温不火的状态。
直到2014年旧改如火如荼，68%的旧改项目落户西乡塘，西乡塘迎来了转折。
安吉万达广场开业后，也结束了西乡塘区无高端集中式商业的格局，在1号线和2号线相继开通后，原本已盘踞了大量人流的西乡塘被“点燃”，醇熟的配套和浓厚人文得以锦上添花，住宅价格跃升到 1.1 万~1.2 万元/平方米。
5.仓库—江南区
江南区很长期的职能都是作为城市的产业区，土地的供应主要是首先满足物流仓储商贸等发展需要，房地产发展较为缓慢，但也是发展潜力相对比较大的。
随着一些高端开发商陆续拿地：万科、恒大、新希望、龙光、荣和、绿地等，再加上华南城、融晟天河广场两大综合体的不断成熟完善，热度不输其他区域，主力房价在 1.0 万~1.1万元/平方米，区域均价在万元以下。
6. 贫困生——邕宁区
邕宁区是南宁目前房价低洼，在其他板块的房价都远超万元的情况下，邕宁还能找到8字头的房子。
占据着五象东优势区位，龙岗片区被定位为南宁市级商业中心、五象新区商务次中心，配套也同步升级。
邕宁区可以说是先天发展困乏，但后劲十足、埋头苦干的“贫困生”，在五象新区的上涨拉动下，房价未来会有很大的上涨空间，是刚需上车的首选站。
综上，给南宁各大区域房产做一个梳理：
呼声最高的是五象新区，整体定位为市级，未来交通规划、科教文卫配套都是首屈一指，房价也不负众望一路领涨，倾全城之力兑现的“再造一个新南宁”，不会轻易扑街；
其次是邕宁区，与青秀区和五象新区接壤，本身定位也不低，还可以借着五象新区的东风飞涨，目前价格低位，是投资客和刚需客应该优先考虑的；
再者就是青秀区，价格达到全市峰值，受南宁城市等级制约，房价天花板不会太高，所以从投资的角度看，这个区域的溢价相对其他区域会小一点；但从改需看，可选凤岭北，优质配套即住即享；
再下来就是兴宁区了，老南宁的老市中心，基本配套齐全，宜居氛围欠佳；
西乡塘和江南区无功无过，可以根据工作生活和个人喜好自行考量，注意，地铁上盖物业必然是升值潜力最旺的。
综上，购房优选排序是：五象新区>邕宁区>青秀区>兴宁区>西乡塘区=江南区。
三、火热的房地产市场
灰色为已进驻南宁的地产公司
克而瑞最新发布的2018年上半年房企销售金额排行榜，TOP10仅剩保利地产未入南宁，TOP20则有15家均已进驻南宁，大品牌地产集中非常高，而且绝大多数集中在五象新区和邕宁新区板块上，这与之前我看好的区域重合。
这是南宁近5年房/地量价走势
来源：克尔瑞
可以看到，商品房成交量和价格均稳步攀升，但土地成交量逐年下降，土地交易价格也有所减缓。
在这两年，南宁房地产市场发展迅猛，去库存效果显著，在2016年成交量首次进入千万量级，在2017年成交均价突破万元关口，根据最新房价数据，目前除邕宁区及江南区外，其他城区房价均过万元。
这是2018上半年各大热点城市商品房住宅成交量
来源：克尔瑞
从2018年上半年的成交量看，南宁住宅成交量接近500万量级，超过海口、昆明、南宁等城市，显示出市场强劲的需求，目前库存周期仅为7.3个月，预期房价还会稳涨。
混乱的房地产市场
1. 买房指标费成风（3万-20万不等）
在“限价政策”之下，开发商利润被严重挤压，于是市场出现了改造费、利润费、茶水费等各种外收，少则几万，多则几十万，并且强制一次性交齐。
这是五象新区某楼盘的置业计划单
外收现象在五象新区和青秀是是司空见惯了，而后西乡塘、江南、兴宁等也有部分楼盘加入。
有些楼盘虽无外收，但可能存在捆绑车位销售等情况，讽刺的是，2014年前，五象的某些项目买房还赠送车位，四年以后，买房还要买车位才够得上门槛，“规矩卖房”竟成了“模范”。
2. 毛坯改精装盛行，毛坯房几乎绝迹
据相关信息统计，现在的南宁市场仅有15个毛坯房楼盘。
更离谱的是，在这些少量毛坯陆续售罄后，后期基本无毛坯房推出，市场只看精装房在作妖。
目前，有的楼盘精装费用不能贷款，必须在规定时间里一次性支付完毕；而有的楼盘装修部分单价高达四五千元，购房门槛高企。
限价之下，开发商为保利润，纷纷减配，精装修施工质量不合格，而且购房合同又约定不明，没办法形成法律约束，造成维权现象频繁而又无力。
3. 超30盘低价兜售三产房
在热点五象新区和邕宁区域，经常会看到有人举着牌子大声吆喝——“买房吗？万达茂旁三字头”
是的，你没看错，在南宁普涨过万的行情下，竟然还能找到均价才三四千出头的房子，但，几乎都是三产房。
正是我之前文章《深扒！那些低价产权房，是馅饼还是陷阱？》提到的非正常产权房，一般通指给农村集体组织预留的，用于发展第三产业的集体或经申请划拨的国有经营性建设用地上建造的物业。
这些房子只能用于发展第三产业，不能进入市场买卖，没有商品房预售证，几乎会面临楼盘开发所有的风险，比如开发商资金链断裂、项目停工、工程烂尾、不能按时交付等等。
但对于不少购房者来说，特别是刚需一族，在房价重压之下，也会有人宁愿承受风险煎熬，也要选择价格舒心的三产房。
所以几乎各个区域都有三产房存在，目前市场上大概有30多个在售的三产项目，其中五象、江南、西乡塘居多，而且销售速度很快，部门项目已售罄。
这是南宁的怪相，也是很多暴涨城市的怪相，希望随着监管到位，市场趋稳，南宁楼市能告别顽疾健康成长。
这个城市有太多固化的标签，比如多民族、南蛮之地……
但也有更多待发掘亮点，比如宜居绿城、双轨城市、国家新区、北部湾核心群……
如今的南宁，或许还不够耀眼，却在西南之境慢慢输出影响力，你应该重新审视。
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