哑火！突然之间，刚需改善投资怎么全都在观望？
随着国庆长假结束，各城市开始陆续公布国庆期间的数据，各家网站都在解读，更有意思的是，大都是看空的。
黄金周北京楼市“凉意”来袭，看空；
深圳多盘推出特价单位，冲业绩回流资金，看空；
南京国庆期间仅成交154套，创8年新低，看空；
厦门为缓解楼市低迷，8年来首次放开岛内入户，看空；
上海、杭州等多城项目降价促销，引发维权潮，看空...
现在似乎不管摊上哪个城市一出新闻、哪条政策颁布，大家的一致反映都是看空。
这些看空的分析和观点，振振有词，所以把购房者都吓怕了。
刚需：对价格敏感，怕一买过手就降价
在上半年，刚需们都鼓足勇气，想着再不上车就来不及了，铭记着无数房产投资人的教诲——“刚需最好的买房时间永远是当下”。
他们作为对市场价格最敏感的一群人，看到不少项目都是再降价打折促销，有的甚至跌破备案价，战战兢兢、小心翼翼，唯恐一买过手，房价就要跌，自己就跟现在在售楼处穿着白T恤拉横幅维权的老业主一样。
楼市下行期，刚需的观望情绪反而更重了，想着再低一点、再低一点...
改善：一买一卖，卡在卖房环节
改善群体往往要面临着一买一卖，楼市一回调，改善基本都卡在卖房阶段，北上广深的市区老破小，现在基本都要在原来的基础降价10-15%才能成交。
在楼市火爆时期，改善想着的是一旦把手里唯一的房子卖了，万一摇不上号怎么办？岂不是鸡飞蛋打，一场空。
而在火爆时期卖房，即使房价上涨，至少你的房子也在涨，而且卖掉差不多是高位套现。
现在楼市一回调，二手房想要脱手便更难了，市场上抛售的多了，你的竞争楼盘就更多了，而看房的人少了，买家的心里价位更是一砍再砍，基本至少比楼市火爆时期打折10%-15%才能成交。
改善的难处就是难卖，交易过程又极其冗长。
甚至不少改善看着目前的市场不好，干脆观望，反正现在也有得住，等得起。
投资：感觉全国都是雷，哪都碰不得
楼市火爆时期，投资者看哪里都是洼地，哪里都遍地黄金，唯恐自己没有充足资金，不然就满仓干、一把梭。
看着北上广深就想着虽然一线城市涨了这么多，但是没有最高，只有更高，一线城市有着全国最好的经济和人才，主城区土地又是如此稀缺，供需紧张得基本面，一线城市未来肯定看涨。
而强二线城市又承载未来中国城市发展的下半场，而且抢人力度这么大，房价岂有不涨之理？
三四线城市虽说人口和产业的吸引力不足，但胜在价格低啊，一线城市买一套，三四线城市买10套都不成问题。有价差就有优势，不怕涨不起来，即使上涨动力不足，那少赚一点也没有关系。
但是现在的投资者看全国哪都是坑。
一线城市长期严厉调控，政策打压着，涨不起来，二手房遇冷是顺其自然的事情。
他们还会摆出数据给你看，你看着2017年至今的调控，打的就是一线城市，三天两头刷屏北上广深的二手房遇冷。
至于强二线城市，抢人落户折腾了一通，房价也涨上去了，主城区的新房基本被清了一遍，现在多是剩下一些高冷的豪宅盘，要么就是郊区盘，看不上。
而三四线城市，不用多说，更是碰不得，棚改一收紧，三四线城市就是釜底抽薪，没有上涨动力，长期流出的人口、衰落的产业，以后只会是大量的房子沉淀在三四线城市，成为纸面财富。
至于你跟我说什么环京环沪环深，现在都是投资客集聚，都是泡沫，未来也是危险。
所以刚需怕了、改善怕了、投资者更怕了，唯恐自己高位接盘，或者是想着还会再跌，跌的不够深。
而且你发现了吗？经过这个国庆长假，大家的看空预期越来越浓。
几个月前还在婚姻登记处排队离婚，然后赶着去排队摇号买房，今天，还是几个月前那波人，不一样的是，当初和你竞争摇号的人，现在成了你的维权搭档，一起拉着“开发商还我血汗钱”的横幅。
原本毛衣战和棚改收紧已经释放了楼市回调的信号，731大会更是以摧枯拉朽之势将一二三四线城市的看涨预期直接打下来。而后的土拍凉凉大戏正式宣告楼市回调，面粉降价，面包岂有不降之理。
至此，看空预期就基本形成了。
为什么大家的预期突然间就变了？
在杭州的降价维权事件中，业主说：不是说亚运会前一直都是涨吗？
你看，大家之前的预期都是房子就是涨的，涨才是规矩，你现在楼盘降价就是破坏了规矩。
中国人向来是买涨不买跌的心态，看着这一波行情，自然是胆战心惊。
其实随着新房开始在下调价格，二手房肯定不会独善其身，肯定会受波及。而且很多二手房是不受限售影响的，短期内可能会抛售，造成踩踏。
这短期的波动接下来应该会吓坏不少人，接下来最危险的应该是价格虚高的城市，应该都会通过一轮挤泡沫，但绝不至于全线崩塌。
或许有不少人会拿房价下跌燕郊死了一批炒房客来恐吓你，燕郊的炒房客，其实不少都是“伪炒房客”，月入一万却敢背上2万的贷款。通过各种渠道贷款，玩命加杠杆。
但是这样玩的前提是：项目收益要大于资金成本，如果你的成本是每年8%，而你的收益没有超过8%，那撬动的杠杆越大，亏损就越多，所以房价跌了他们受不了，都是属于高杠杆的，一旦房价下跌他们就玩完。
而在现实中，更多的是平凡如你我一样的升斗小民，都是老老实实赚的钱，有首付有月供，只是想通过投资房子给现金寻找一个依托，以实现资产的增值保值。
其实中国的房地产是一个政策市，行情的启动需要优惠政策的支持，这里面有很强的中央意志，但是这些又不是最终决定的。
房价短期看政策和金融，中期看土地，长期看人口，这是一定不会变的。
虽然我们一直说买房要看数据，但是有些官方数据又不能全信，因为它只能反应当下的客观情况，但是又不能反应真实市场中的主观因素和博弈，甚至是牵连纠葛关系。
一个市场是不是确实已经冷了，绝对不能看单盘的情况，现在各大城市主城区基本都已经没有新房，基本都是郊区盘，地段不好配套不齐全的郊区，项目去化不好，降价促销，这是很正常的事情。
例如重庆南边的刚需大本营巴南在国庆期间因为降价，而且有地铁的加持，所以整体是比较火的，但是重庆西区为山，居住体验差，交通不便且人烟稀少，西区遇冷也毫不奇怪。
其实，不管是在市场冷热，供需大势才是最重要的。
市场是不是真的没有住房需求了？
大家对美好居住品质的需求已被完全满足？
市场是不是完全没有购买力了？还是在持币观望？
难道房地产市场真的不能有哪怕一丁点儿的波动吗？
是不是有一点波动接下来就是断崖式下跌、腰斩、崩盘？
有了这些理论支撑后，我们来具体分析一下最近的降价潮。
☉首先说网上疯传的视频——江西上饶碧桂园维权，原本是10000元/㎡，精装，现在是7000元/㎡的毛坯。其实这样的降价讲的是装修成本，这样就引发业主打砸售楼部。
☉福建漳州融信壹号府，去年开盘价18000元/㎡，现在降至12000元/㎡，直降30％，导致业主拉横幅维权。
上饶、漳州...这些降价维权的城市，不就是我们一直都不看好的三四线城市吗？
大胡子李俊怀老师屡屡在直播课中提到：随着棚改收紧、本来就是需要挤泡沫的，即使有涨幅也是纸面财富，在楼市下行时期是最不抗跌的。
如果现在还持有甚至想去买三四线城市房子的投资者，基本都是小白投资者，资深投资者早就高位套现走人了。
除了这些三四线城市，新房降价的还有上海浦东惠南镇碧桂园南郡，一夜之间将备案均价35000元/㎡直接降到26000-28000元/㎡销售，违背了实际售价只能在预售备案价的基础上浮动5％，引发业主维权。
大家对惠南镇这个地方可能不了解，这个我都不用解释，甩一张上海9月的房价地图足以说明问题，在房价均价高达6万+的上海，新房价格竟然是35000元/㎡的白菜价，可想而知，这就是一个超远郊盘。
在楼市火爆时期，远郊盘凭着大环境+概念炒作可以炒到35000元/㎡，但如今碧桂园加快周转回流资金，优先调整价格，一点都不奇怪。
还有当初因为高喊“活下去”之后，厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，赠送面积超大，原价500万，现中间套一口价278万，边户一口价298万。
在此，还要提到一个数据：白鹭郡2号楼于1号在万科云玺开盘，五分钟内售罄，去化率100%。虽然是降价，但是5分钟就被抢光。
你看，降价，立马就抢光了，市场真有那么难吗？
其实，这也是一个远郊别墅项目，由于降价幅度过大，引发业主维权，万科在昨天也提出了补偿，给老业主补差价。
惠南镇碧桂园南郡、万科白鹭郡，这些都是属于超远郊盘，其次，像万科的楼盘就是典型的CEO盘(也叫贵妇盘，价格比周边贵、品牌、物业、装修、园林各种附加值超高，拼命做高溢价，但其实没啥升值空间的楼盘），本来就是市场上不受待见的高冷产品。
所以综上，目前的楼市分化，和大胡子李俊怀老师在课程中的判断非常一致：
楼市下行时期，三四线城市会扛不住、一二线城市没有地铁和产业支撑的远郊盘会扛不住、CEO盘等高冷产品会扛不住。
发生降价的仅仅是单个项目或者片区，并不是属于全线崩塌，现在绝大多数的城市依然是量价平稳，并没有白菜价甩卖，所以市场并没有我们想的那么艰难。
房地产行业、房价都是要看长周期的，看市场总体环境的，而不是一时、一地的得失。所以你只要你有首付的钱，也有让自己维持3年的月供，又正好有需求，你觉得这个城市的人口、土地、产业、供需、城市都没有问题，那就买呗，没有什么大不了的。
只要你熬过这个行情平稳的低谷期，基本也都是海阔天空。
刚需
刚需应该怎么办呢？
不管楼市冷暖，其实永远不会错的是“按需购买”，你竟然有买房的需求，而你的首付和月供可以负担的起，那为什么不买呢？
我们来假设一个几个情景：
A情景：不买房，房价涨了
B情景：不买房，房价跌了
C情景：买房，房价涨了
D情景：买房，房价跌了
综上，BC是两个较好的结果，AD确实惨。我们来逐一分析。
C应该是最好的，说不定买房结婚生娃房价上涨，一不小心就暴击了你的同学，完成了人生大事。在这轮房价上涨中，不少人最感谢的应该就是当初哭着喊着要买房的老婆了。买了房，虽然生活鸡毛蒜皮，房子给你的安全感，可能是世界上其他东西都代替不了的。而且借着房价上涨，你的资产也快速升值了。
至于B，看跌，观望，看似好像是没有错，但说不定就是你说的“再等等”“缓一缓”，小两口就老是吵架，女孩子更是觉得没有安全感。幸福和房子，看似两者没有什么关联，但除非你真遇上了一个不食人间烟火的姑娘，而且姑娘他妈竟然也不食人间烟火。
其实选ABCD中哪一个，无非是首先排除最差的那个，这是让你最无法接受的结果，如果你最无法接受A，那么自然是早点买。
不管在楼市冷热，按需购买永远不会错，买你买得起的、需要的。
例如学区房刚需，孩子上学是一定要需要户口本+爸妈房产证，而且必须得是户口在所在房子下，才能划入相应的学区，中国的房子将户口和学位绑定，没有房子你该怎么上学。
而且现在房租都在上涨，你难道真的愿意一辈子租房吗？
在房价上涨时，无房刚需最喜欢说的一句话是“早知道”“后悔当时没有买”，那如果市场回调，给你机会上车，你是不是又能够把握呢？还是要在三年后又延续当初的那句“早知道”？
改善
对于改善来说，其实真的也不亏，一买一卖，而且市场上的选择其实是不少的，尤其是现在推出的基本是改善型的新房。
即使是二手房，就像你会降低心理预期来卖房成交，你的卖家也是想尽快脱手，所以现在对于改善来说，依然是一个好时机。
自身居住环境的改善，是绝对不用犹豫的，其中还会牵涉到置换，我就再多啰嗦一点。
不少人会在后台提问，例如：
1.我在苏州有个小三房，苏州在本轮房价中涨得不多，要不要加点钱换成杭州去？
2.今年上半年，我在西安买房买在了高点，但是还没有交房，我要不要想办法把它卖掉，然后持有现金等着西安跌捡漏？
3.我在广州有个两房，但是老师一直说广州的老破小没有市场，未来是改善型的天下，那我要不要卖了换个三房？
唉...真是瞎折腾！
你可能说：“大胡子李老师不是经常说要优化房产吗？我这就是优化房产啊。”
置换房产一定是你有更好的投资选择之下的置换，如果差不多，就别瞎折腾。
苏州和杭州虽然在城市级别上会有差别，但是两者的经济其实是差不多的，而且以目前两者的城市竞争力来说，放眼5年来看，这两个城市的整体涨幅是差不多的，只是杭州的房价天花板要比苏州要高，钱江新城和钱江世纪城两者所能达到的房价高度与苏州园区的房价高度是有差距的。
虽然买房买在了西安的高点，短期来看，不卖掉似乎是大错特错，但是西安也就是11000的基本面，房价火爆时期和低迷时期的价差，其实是不大的，看着要跌10%，其实也就是10000，且不说西安是限售，不给卖。
假设你卖了，你拿着一大笔现金要干嘛？你想买房的话，你还有当初三成首付的房票和贷票吗？
再来说广州的两房和三房，这两种产品其实都是广州的主流产品，对应不同的客群，买两房的注重低总价低首付，买三房的人可能考虑居住的舒适性，这两个产品本质上又是没有什么差别的，更重要的是产品的地段、配套、学区等，而不是户型上的两房和三房。
所以买了就好好持有，能买就买，能不卖就不卖。
投资
放长线来看，很多小白投资者买房经常犯的错误就是追高，在市场的火热时期去买房。
在这一轮房价上涨中，很多投资者犯的错误就是，在一二线城市的行情末端，去追涨一二线城市的行情，在城市的主城区的新房都消灭之后又去追涨郊区的末端行情，甚至去追涨三四线城市的行情，最后甚至是去追涨不需要房票的不限购公寓的行情。
单纯盯着价格看，低买高卖，这绝不是我们普通投资者所能做到的。我们所能做的，仅仅是选对筹，以相对合理的价格入手，然后看5年或短期的调控和周期带来的价格波动，吃未来中国国力增强和城市发展的红利。
你忍得住手痒，别瞎折腾，持有一个相当长的周期，那么你的收益应该是不错的。
以上，所有的一切，都是基于我相信中国房地产的天花板足够高。
2016年成交12万亿，2017年13万亿，而以前人家说10万亿，大家打心眼里觉得这个数字差距很远。
12万亿摆在我面前的时候，下巴都要贴胸口了，而2017年是13万亿，我只是邹了一下眉而已，已经不奇怪了。
不论你怎么不相信再怎么吃惊，这个行业就是这么能耐，奥运会高喊的“更快更高更强”可能更适合房地产吧。
老百姓经过这一波行情的教育，房产投资的意识都已经苏醒了，而且偏好度也超过了所有的投资品，就算三年之后再来一波行情，也丝毫不奇怪。
我想，房地产最本质的预期应该就是：全社会的人都以拥有房产为荣。
这才是房地产最可怕的地方。
--全文完--
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