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沈阳竟然有3900元/㎡的房子,是洼地还是深坑?

花满楼 大胡子说房 2019-07-09

说起东北,去过东北的人可能会想到美食美景:在齐齐哈尔湿地看丹顶鹤踱步的悠闲,在哈尔滨中央大街欣赏异国建筑的壮美,在吉林大学里欣赏皑皑白雪的校园,在长白山感受天上池水的旖旎,在沈阳青年大街感受东北大都市的气质,在盘锦吃河蟹的鲜甜,在大连星海湾遥望大海的辽阔,还有“一天三顿都不离美味的烧烤”…


 

不仅是东北三省的老百姓,还有全国的网友们,真是为东北振兴操碎了心。


东北在网上被diss得体无完肤:资源枯竭、传统产业转型困难、腐败严重、找关系常态化、营商环境超差,还有经常上微热搜的:**东北城市GDP造假、人口老龄化严重、东北没有企业家…哦,对了,低房价也被盯上了。


东北在共和国69年的历史中,有过辉煌,而今却深陷城市管理混乱的桎梏中,天时地利人和尽失,差不多已到了万丈深渊、无可救药的边缘。

 

中国960万平方公里的土地上,从来没有一个地方像今天的东北这样饱受质疑和禁锢。

 

今天东北所面临的困局,靠城市自己的进化和改善已经无法彻底根除,必须有国家意志来驱动。


在上一篇东北衰落的研究文章,【大胡子说房】提出“国家中心城市”就是东北的最后一根救命稻草,而我们认为东北的国家中心城市应该是——沈阳。

 


沈阳、大连、长春、哈尔滨,凭什么是沈阳呢?

 

目前已经公布的国家中心城市是:北京、上海、广州、天津、重庆、成都、郑州、武汉、西安,这9座城市都是直辖市或省会城市。



国家中心城市更看重的是辐射带动区域发展能力,而非完全靠经济。


连和哈尔滨偏居一隅,辐射带动能力有限,虽然哈尔滨地处中俄交界,但是国家中心城市更看重的是对国内本区域的带动能力,再者哈尔滨旁边是俄罗斯穷乡僻壤的西伯利亚,没有辐射的必要。


而大连不是省会城市,城市地位不够。至于长春,在东北实力稍逊。

 

虽然很多大连哈尔滨长春人看不起沈阳这个冠绝地表的“鸡肋之都”,今天的沈阳确实不够好:国企作风浓厚、思想不够开放、经济下滑。


但如果东北有且仅有一个国家中心城市,目前看来,这个城市只能是沈阳。

 

沈阳素有“一朝发祥地,两代帝王都”之称。这是整个东北的咽喉,地缘足够好,城市地位和区域竞争力也能吊打东北的其他的城市。

 

而且以沈阳为中心,半径150公里的范围内,集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市,构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。

 

在上一篇东北衰落的文章中,有位粉丝的留言非常触动我。


这个思考的角度的也没有错,但是我们从可行性出发就会发现:即使沈阳有万般不是,也会处于政治需要来扶持它,毕竟东北太需要扶持一个强城市来提振低迷已久的经济了。

 

那么,接下来,我们就来聊聊沈阳这个城市。


虽然一直以来,“投资不过山海关”已经成了大家的共识,但今年的沈阳有点火,不是火在抖音,而是被炒菜者扫了一波又一波,在他们眼中,沈阳是这样的:


1.战略地位高。沈阳≠东北,东北的营商环境差或者是沈阳下面的地级市差,都没有干系,东三省自成一体,辽宁实力远超过吉黑,而沈阳是东北三省最牛逼的城市,未来就一定会崛起。

 

2.价格实在太诱惑。在他们看来,如果沈阳没有地域黑,那么价格早就向济南看起了,现在的济南市中心是卖31000元/㎡,那沈阳还大把7000元/㎡的房子可挑,沈阳就像重庆,价格被严重低估,而这种价格低的城市,很容易就double。

 

除了以上,还有自由度反转和基建投入大。

 

抛出一个价格7000元/㎡,是不是有很多朋友已蠢蠢欲动,想好打着飞的去沈阳扫货?

 

且慢!

 

正如大胡子李俊怀老师所说,投资其实就是要去找长长的坡和湿湿的雪。而沈阳的雪坡真的有那么长吗?

 

在分析沈阳的价值板块之前,我们来说说沈阳房价为什么能在经济不振、人才流失、传统产业转型困难的多重夹击中突围上涨?


1. 国家中心城市的预期。虽然一直以来都没有公布名单,但是在东北人以及去沈阳炒菜的人看来,沈阳成为下一个国家中心城市已是板上钉钉的事,所以一大波炒菜者涌入沈阳,他们先把浑南新城的全运会板块扫了一圈,然后再把郊区于洪新城、沈北板块、道义板块扫了一圈,扫完了已有地铁覆盖的地铁盘,就扫地铁在建的片区。


他们买沈阳的逻辑很简单——作为一个傲视整个东北的城市,价格竟然这么便宜,买!

 

2. ZF操控推高地价,面粉贵过面包。所有的城市,房价上涨基本都有地价推高的影子。2016年的沈阳是全国去库存的重点城市,于是沈城老百姓眼睁睁看着一两千的楼面价疯涨到五六千,而这仅仅只用了一年多的时间,虽然这一年中,沈阳经济下滑更加严重、人才流失一直居高不下,城市建设也没有跟上房价上涨,但就因为“去库存”,引发抢房潮,推高土拍价格。

 

3. 除了与其他城市类似的纸币通胀、城镇化率提高以及开发商的推波助澜。

 

4. 还有一点非常关键——炒菜者大量涌入,制造市场恐慌。


虽然一波炒菜者不至于搅动整个城市的房价,但是开盘即售罄、一条腿拿下、茶水费团购费会加剧市场的饥饿营销,扰乱正常的开盘节奏,制造恐慌情绪,推高了整个市场的热情。




沈阳的涨,就是从2017年底-2018年初,直到2018年8月7日,住建部更是直接把调控升级的会议拉到沈阳去开,并提出“调控不力的城市,坚决问责”,将房价调控和官员的政治生命联系起来。


于是当天,沈阳出台限购政策。可想而知,当时的沈阳有多冒进。


沈阳的政策调控:

 

限购:全市限购,本地人限购一套,连缴1年社保的外地限购1套

限贷:本地人2成首付,外地人3成首付

限售:新房5年,二手房3年


那么这一刻的沈阳,还值得投资吗?

 

沈阳的优势就是便宜,但是新房限售5年,二手房限售3年的投资周期实在是太长。

 

如果不是沈阳人,或者说不是东北人,不是非要选在沈阳投资,我建议去考虑全国其他经济强的城市。


例如只是稍微提高一点预算,你可以选强二线城市成都、长沙,或者是粤港澳大湾区的环深惠阳、抑或是近期在悄悄回暖的环京燕郊大厂,真的没有必要把子弹赌在这个地方8年(交房2年+限售5年+1年办房产证)。


 

正如大家对沈阳的传统认知是:管理混乱,沈阳的城市管理者在城市管理尤其是城市规划、城市资源利用、公共服务设施上的短板,普通老百姓也对这种盲目开发和城市资源的利用无可奈何,其实我真的是为沈阳感到惋惜,把一手好牌打到稀巴烂,它其实有太多的机会可以去争取,但是最后却混了个平庸的名声。


现在的沈阳楼市现状如何?

 

现在的沈阳,整个城市的价差非常大,既有2万+的市中心CEO盘,也有3900元/㎡的三四环之间的房子。

 

价格分化如此之大,选好了是价格洼地,选错了就是站岗N年的深坑。


因为目前是“房住不炒”,经济强劲的一二线城市都不能涨,更何况是经济如此差的东北,即使是国家中心城市的名头,也不可能带动沈阳突然之间启动报复性上涨。


目前的沈阳,市场已经在试探性下跌,仍然是一个底部不夯实的过程,真正由买方市场转为卖方市场。严厉调控完全摧毁了购房者的看涨预期,导致市场的观望情绪越来越浓厚。


1.市场好的时候,政府限价,开发商的备案价被死死压着,“精装变毛坯” 产品自动降标,现在市场行情不好了,之前的卖方市场变成买方市场,开发商会变着法儿跟你谈优惠谈折扣,甚至有的是毛坯变精装,变相降价。

 

2.不少开发商为了回笼资金,开始推出首付分期,30%可以分1年、3年、5年、10年,虽然回款慢,但是好歹卖出去了。

 

3.近期,不少项目都推出了特价房,特殊楼层特殊户型,直接一口价成交,例如月初,荣盛城特价房,5000多一平,引发朋友圈大量转发,占领各大公众号头条。

 

如果你真的非得选沈阳,我只会建议考虑1个板块——浑南新城新市府板块。

 


老沈阳人可能会质疑我,你啥不选和平区?这是东北综合实力第一强区。沈阳市历史最悠久,最发达的中心城区。东北权贵阶层云集之地。

 

理由很简单,和平区和新市府板块,这是这个城市old money与new money之间的较量,而在未来发展中,无疑是站队政府大力支持发展的新市府。

 

在中国,城运和政治是紧密相关的,而沈阳这样官僚主义比较严重的城市,更是如此。


如果有一天,沈阳成为国家中心城市,那么这个板块将成为全沈阳最值得长期投资的板块。



现在的沈阳,是一个多中心城市,也是强板块极强,弱板块极弱的城市,城市各区域的价值分化比较严重,主要都是受市政的影响。

 

新市府板块,单从名字来看,你就应该知道这是市政府的大本营,自贸区+地铁+教育配套+四馆四厦的重点工程,政府在大力推进的板块,城市界面也有大量的改善,项目基本都可以跑赢大盘的整体涨幅30%以上。


为什么不建议买和新市府一样大热的长白板块呢?

 

近几年,长白的教育配套越来越成熟,地铁盘直接突破20000元/㎡,万科的楼面价也达到了11500元/㎡,长白对面,之前是荒草丛生的郊区于洪新城,而现在的于洪新城的价格刚好突破10000元/㎡,就是因为市政深度植入长白。


长白板块▼

 

而现在的长白板块很明显已经低于其他的板块,为什么之前买涨了那么多,而现在买的上涨后劲那么弱呢?


归根到底是因为长白之前的教育资源比较短缺,而后来教育配套的完善使得这个板块的溢价迅速提高,然后接下来就是走稳的路线了,基本不会涨太多了。


其实,沈阳人都特别认可万科、华润、龙湖等品质开发商,上述这些开发商不少都是在郊区拿地,而价格已经涨到非常高,那这样的项目价格这么高是否值得买呢?


在其他城市可能可以买,但是在沈阳这种弱二线城市,是一定不能去碰的,因为这是对地段非常敏感的城市,这些经济弱的城市都是首先把市中心发展起来,虽然是摊大饼,但没有多余的资金去推进建设,所以没有地铁规划的板块,一定不能去碰。

 

长白板块已到顶峰,接下来就是下坡路了。

 

最后,要提醒各位不要去碰概念炒作太重的片区。


例如于洪新城(补涨空间大)、新南站(周边区域超涨)、沈北板块、道义板块(交通方便,价低)。

 

最重要还是要看片区内的配套执行进度。

 

例如2013年全运会后的新市府——难道真的是当年星河湾、绿城全运村的项目不够出色吗?


不是的,只是城运未到,板块的价值还没有被激发。


而随着沈阳一路向南发展,这些当年的鬼城也都顺利逆袭成网红板块了。


所以,只有这种人口不断集聚的新城区,配套才会逐步完善,才有发展起来的潜力,所谓的于洪和沈北郊区也是如此。


而且沈阳短时间应该没有机会在申报地铁了,未来的地铁盘更是稀缺品。

 

所以你选的项目,最好就是地铁盘。




其实,国家给得了“国家中心城市”的的名头,却不能真正地帮助东北去做产业转型和留住人才。


如果沈阳有一天有幸真的成了,真的希望它能抓住最后唯一一次振兴东北的机会,好好利用这个来之不易的机会,爱惜自己的羽毛,辐射一方水土。


振兴东北,吾辈自强。



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