一铺坑三代！商铺已成最危险投资品？
前段时间写过公寓不能买——《强烈不建议买公寓的四大理由，希望你能谨记！》，今天接着再说说商铺。
先亮明观点：一铺坑三代，普通人不要碰。
除了住宅底商，那些商业性质的商铺囊括了所有公寓的缺点：
不能落户；没有学位；产权只有40年或50年；转卖的时候交易税费太高。
特别是税费高这一项，从供需两方卡死了商铺的溢价空间。
税费基本达到转让价的20%左右，无论哪方承担，卖方到手的利润都会被税费稀释，投资回报率大打折扣。
而且高额的税费一般人根本接受不起，导致需求方数量受限，商铺的流动性变差，溢价也难拉高。
而住宅底商也好不到哪里去，辐射半径有限，人流稀薄，生活型消费档次不高，消费频次低，租金和升值都难提升。
也不是说商铺没有优点，比如面积小总价低，不需要房票，旺的商圈租金水平也高，但是，购买商铺的风险要远远高于住宅，买错的几率极大，普通人一定要远离。
商铺投资，主要在于“溢价+租金”，但是供应量已经过剩，溢价上不去，租金出不来。
我们可以看到，这几年，无论是一线二线，还是三四线城市，甚至是小县城，房价都是持续上涨。
但是，曾经号称"一铺养三代"的商铺却越来越不好卖，价格慢慢与住宅持平，热度大不如前，少有人讨论。
那是因为，随着房地产市场的扩张，但凡有住宅小区，少不了商业配套，要么是添一个商业综合体，要么是商业街，最次都会设置底商，商铺随着住宅小区在城市点式扩散，遍地开花。
根据中国商业发展报告数据显示，目前实体店铺的严重过剩，且大量在建。
日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米，香港地区约为1.5平方米。
但中国内地的一些二、三线城市人均购物中心的面积已超过了2平方米。
商铺严重过剩，已不再是稀缺资源，供大于求之下，价格自然就下来了，甚至有些边角位置商铺的价格还会低于住宅。
虽然商铺价格和住宅持平，但这一波上涨后住宅价格也不便宜，商铺单价一般会去到2万到3万。
商铺总价一抬高，业主要回本，租金肯定不能放低，但商铺数量又源源不断补充供承租方择选，出租市场实际是有价无市，租又租不出去；二手铺比新铺无价格优势，卖又卖不出，如此恶性循环……
而且，随着我国的城镇化建设不断加强，城建不断更新，住宅体量不断扩充，未来商铺供应量会更加过剩，恶性循环只会更糟糕。
互联网冲击下，实体商铺盈利能力越来越差，空置率越来越高，租金收益不稳。
随着这些年互联网飞速发展，实体店的整体没落已然是不可否认的事实。
不信的话，你可以看看身边的很多小店，是不是只记得它们开业时的锣鼓喧天盛况，过不了几个月就慢慢冷清，再然后转让出租，又到下一家进驻，快速轮换，重蹈覆辙。
曾经，地段是商铺获得客流的主要因素，如今，互联网使地段不再具备排他性，还进一步扩大了服务半径，小到三五公里，大到国内外区域，不需要出门，都可以实现所想即所得。
我们不再受限于特定地段的特殊商品，而且，互联网集约化还有明显的价格优势，对传统商业造成重大冲击，商业的盈利能力越来越差。
对于店主来说，买或租个商铺成本高昂却并没有多少生意可赚，空置率自然就高了，业主的租金收益时有时无。
特别是住宅区的商铺，辐射的小区的人口有限，难以养活大量的商业，租金收益就更低了。
我们经常可以看到，那些小区的底商，无非就是房产中介，药店，发廊，五金店，中小学教育培训，烟酒杂货铺等，空置率也是一贯之大：
基本都是一些消费频次低，利润空间小的业态，只能算是细水长流，勉强温饱，能租出去都算不错了，还指望租金能多高？
虽然说，传统商业比互联网也有排他优势，可以提供实体的购物环境和体验，但随着消费需求升级，这个优势并不会给传统商业带来明显的集客效应。
因为，同样具备购物环境的商业形态，已经从单一街铺，发展到商业街区，再到购物中心，而且随着购物中心同质化日趋严重，体验式商业正异军突起，俘获了广大消费者青睐。
我们都知道，购物中心一般都是自持，对外销售的一般是住宅底商或者商业街铺，处于消费层次的最底层。
而且，街铺的劣势又是这么明显，缺乏统一的管理和业态配比（虽然销售时会说有统一的业态划分，几乎都难落实）。
街铺商业档次无法拔高，也无法形成高端的购物享受，未来的消费者会更愿意为体验、环境和服务买单，随着商业消费升级不断，现在的商铺只会慢慢被淘汰。
自然而然，商铺店主们的生意会惨淡，并将持续惨淡下去，越来越少的人会去租街铺或者对街铺的需求会更高，商铺的接盘手只会减少。
用几十万的钱去赌一个夕阳产品，买了商铺砸手上的几率会更高。
看到这，可能还有人不死心：买对了繁华商圈，好地段的商铺租金还是很可观的。
但是，商铺的地段是非常不确定的，眼前的好地段并不持久。
现在城建速度如此之快，我们可以看到，以前小时候吃喝玩乐购优选的“闹市”中心可能还是在老城区，没几年，繁华中心可能就变成了其他区域，或者被万象城、万达广场、奥特莱斯、百盛广场等截流。
连繁华中心的迁移速度都如此之快，何况是依仗商圈的地段呢？
比如，我老家的房子，旁边就是繁华商圈，各种商超百货、小吃街和步行街，好不热闹。
结果今年十一回去的时候发现，有一部分旧的建筑已经拆除，百货城也在清退拆迁，新的城建正在更新迭代.……
如此大规模的变动，隔壁街铺的生意受到了严重影响，有些店铺只能清货甩卖：
虽然说拆迁不是常态，但，哪怕是商圈依旧繁荣，对你来说，只需要一点点小的变动就会给你的商铺带来极大影响。
比如新建一个过街天桥，加一个路边围栏……都会都把你的位置搞差。
这些变动在你买的时候完全无法预知，但是，商铺投资是长线投资，这样的概率放到长远的投资周期来看，变动的可能性非常大。
因此，现在的地段优势并不是长久的，绝大部分商铺现在的租金回报率高并不代表永远高。
而且根据上文我们知道，在互联网的冲击下，整体的租金水平只会持续走低。
租金不稳定还有托管型商铺为你托底？
你想的美。
某些城市会留存有包租商铺，或者类似的格子铺，一般是，开发商统一招商托管，帮你出租，按月/季度/年度定时给你支付租金。
你不用去操心能不能租出去，也不用担心地段、商业升级、商业档次影响租金收益。
而且，这些商铺租金收益通常很高，一般能达到6%-8%左右，大概十来年就能回本。
真良心卖家？
假设2万/㎡，你买了10㎡，也就是20万。
就拿最低的回报率6%来算，一年的租金收益是1.2万元左右，10个平方算下来，每平方每月要租100元才能有1.2万元的租金。
你试想一下，在那个城市那个片区的商铺，租金水平能达到100元/㎡/月吗？
一般理财产品年收益也才4点多，如此高额的回报，如此长线回报年限，开发商恐怕在后期卖完或者无法兑现租金的时就会跑路。
即使真正运营起来，做成百货或者商超，也不是稳当的，近几年倒闭的百货还少吗？
王健林曾表示，万达百货差不多一半的门店都处于亏损状态。那其他不擅长商业招商运营的开发商处境也不会太好。
一旦经营不顺，整个商场，一荣俱荣，一损俱损。
而且，一般租约合同根本就不是和开发商签的，基本都是第三方公司，到时候找不到开发商，打官司都艰难险阻；又是格子铺，产权都是分割的，无法单独出租，妥妥的砸手里了。
高危房产投资风险排序一定是：格子铺＞街铺＞公寓。
综上，从商铺买卖市场看，供应量已然过剩，商铺价值已不在稀缺，而且供不应求，价值逐步被稀释。
而从商铺转卖/租赁市场看，首先，遍地的商铺带来了宽广的可选择性，溢价拔不高，其次在互联网强烈冲击下，实体经济没落，在消费升级的需求看，商铺也面临淘汰，空置率会不断增加，租金收益不稳且不断被抑制；
从商铺根本地段属性看，具有非常不确定性，而且靠单一地段导流，实现营业额已经成为过去式，如此不稳定的价值撑力，容易有大坑。
如果风险这么大的房产投资你还要试错，我能想到唯一的购买理由就是，一定要足够便宜。
而且，如果你非要买，一定要买小区门口以及交通路口的街铺，只有这样的铺子才有丁点赚钱的可能。
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