过年之后，二线城市的最佳买房时机是什么时候？
文丨 花满楼
其实，人生啊，最重要的事，无外乎几次重要的选择，你选对了，人生就赢了。
而2019年会是对很多人来说，很重要的一年。
已故的“周期天王”周金涛说：
同时，1985年之后出生的人，现在30岁以下的人，你的第一次人生机会注定只能在2019年出现。
周金涛有多神，我想不用过多赘述。他曾在2007年准确预测了2008年全球性次贷危机，随又多次成功预测了全球资产价格波动的重要拐点。
人生致富靠康波。
2019年就是为85后提供了人生第一次绝妙的抄底机会，抓住这次康波，人生就能发财。
上次我们说完了2019年最好的机会在一线城市，而如果你没有一线城市房票或没有那么多资金，那么投资二线城市就是你最好的选择。
虽然不少自媒体都会说二线城市“无底线”抢人、吃相难看。但不得不承认，这些拼命讨好你的城市，才是未来最有竞争力的好城市。
据统计，2017年，城镇化率已达58.5%。
根据发达国家的发展规律，接下来中国城镇化的黄金时代最多只有10年，10年之后，城镇化率目标完成，城市格局基本定型，城市崛起的窗口期基本就关闭了。
未来的城市竞争，本质上就是二线城市的产业竞争和抢人竞争，终有一批强二线城市会脱颖而出成为新一线城市。
这不仅是城市的机会，也是你的机会。
而目前二线城市房价已上涨至阶段性高位，居民购买力遭遇瓶颈尤其是下半年，去化率显著下降。
在“因城施政”分类调控基调下，二线城市政策松绑预期也很强烈。今天我们结合二线城市楼市特点来谈谈判断二线城市地购房时机的5大标准。
标准1——房价回调到位，相比2018年上半年的高峰期回调15%
2018年下半年的房价挤泡沫，让不少二线城市主城区老破小、郊区新房的价格跌了一波,这一波下跌最直接的原因是调控加码和监管趋紧，导致房价看涨预期不再。
“打击预期”，这招实在是高，非常精准有力地打击了投资者的痛点。
而价格的回调导致市场的观望情绪加重，出现成交量下滑。而在政策强压下的市场，如果你所关注的城市，已回调15%，基本就可以入手了。
因为房价回调到购房者心理预期，购房需求也会释放，开始进场。
而且各城市也不愿意看着房价跌。
例如厦门这样虚高的城市，在楼市下跌之下，尚且还有政府打出一系列救市牌，托底楼市，更何况是其他泡沫还远不如厦门的城市呢？
标准2——房贷利率回调到上浮10%左右
关于房贷利率这一块，购房者也非常关注。
随着全球经济放缓，国内经济总体下行压力大，2019年可能会有降息减税的操作，相应地，利率出现回调的可能性很大。
房贷利率下调最主要的原因是房价降了，相应的房贷利率也会随着下调。
再者，2018年以来央行实施了五次降准，目前市场流动性呈现合理充裕状态，非常利于信贷规模扩大。
虽然主要是输血给民营企业、小微企业，并未放开对房地产的金融监管，只是滴灌而已，但银行额度充足而利润高风险低的房贷，是银行放贷的首选，所以目前的流动性是很充足的。
房贷利率下调已成蔓延之势，从一线城市到二线城市，但是城市轮动有些滞后，所以部分二线城市目前还没有回调完毕。
对于二线城市来说，如果是首套房贷利率上浮10%，就差不多可能入手了。
而对于首套房贷利率利率高于20%以上的城市，还有回调空间，倒是可以等等。
标准3——限价盘消耗完毕，一二手房倒挂价差不再，即将突破限价
对于二线城市来说，过去的三年，是暴涨之年，也是地王横生之年。
高地价和限价严格之间的矛盾不可调和，一手房突破限价，是迟早的事情。
限价，其实是政府帮你摁住房价，人为制造了一二手房倒挂的价差。
而一旦新房限价放松，一二手房倒挂价差缩小或是没有价差，势必会导致二手房的价格预期提高，从而带动整体价格上升。
在二线城市中，地王扎堆最多当属南京，目前急于突破限价的也是南京。
南京有39块地王楼面价超过2万/㎡，除了在售的14个地王项目，剩余的25个地王项目，都将在2019年入市。
而根据统计，南京目前已经有6大热门板块突破限价。
南京之所以愿意放开限价：
一方面是要让土地财政玩得转，避免房企因为高价拿地被套牢而造成土地流拍，托底地价。
另一方面是要提升购房者的房价预期，减少因全国楼市带来的惯性下跌，托底房价。
如果你所在城市也像南京一样，限价开始突破，城区的地价项目已经消耗完毕，双管齐下，在“稳”的基调下，虽然不会明显地带来房价上涨，但已表明房价已经没有继续下探的空间了，可以准备入手了。
标准4——土拍悄悄回暖，甚至拍出新地王
面对一线城市没地可拿，三四线城市不值得拿地的情况下，二线城市就是未来新房开发的主战场。
毕竟布局二线城市未来对应的销售弹性也更大，开年之际，接下来就是开发商买地的高峰期。
观察最近的二线城市，土拍回暖还是有所回暖的，以重庆为例。
2月初，重庆蔡家土地成交三块地，楼市楼面价分别是6373元/㎡、6728元/㎡、6730元/㎡。溢价率分别实现了40.21%、46.89%、47.91%。
蔡家已经到了重庆的北边远郊，但楼面价却达到了与市中心江北西派城差不多的楼面价。
不仅仅是价格回暖，参与开发商也多达20多家，全国房企万科碧桂园中海和地头蛇金科华宇多番厮杀激烈。
面粉决定面包，如果你所在城市的土拍开始逐渐回暖，甚至开始拍出新地王，就意味着入手时机到了。
标准5——库存周期6个月左右，连续三个月成交量回升
1月28日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。
总的来看，目前继续维持一、二线城市向好，三四线城市成交量下行趋势。
就二手房市场来看，13个典型城市前11月累计成交面积同比去年下降10%，其中一线降幅更甚达15%，二线微降6%。
9个二线城市中有6城成交量较去年同期下降，整体成交量微降6%，其中成交面积降幅最大的城市为厦门，成交量仅为去年同期的56%，其次是杭州，成交量跌幅也约四成，另外，南京、青岛成交量下跌也近30%。
当前也有成交热度依旧保持在高位的城市，例如苏州、合肥和成都，二手房成交量同比去年分别上涨52%、37%和24%，二手房市场依然较为坚挺。
其实支撑目前二线城市楼市最关键的主要是两方面：
1.看涨的房价预期。二线城市作为未来城市化的重点，未来还有很大的上升空间。
2.二线城市抢人成果显著，房票获取容易。支撑二线城市的不仅是投资，还有切切实实的刚需。这几年来，随着产业升级以及大城市群、国家中心城市和强省会的带动，人口回流二线城市明显。
如果二线城市的库存周期在6个月左右，成交量连续3个月回暖，量在价前，那么房价基本也会稳定下来，不会继续下探，然后维持横盘或微涨，那么入手时机也到了。
写在最后
综合来看，3、4月份和11、12月份会是入手二线城市的好时机。
其实，买得昂贵与否不重要，买得正确与否才最重要。
过去上涨的这三年里，因为行情太好，有太多的僵尸库存趁机出货，以及限价导致产品降级，房屋质量极差，这些烂房子在未来卖二手房的时候肯定不如产品质量好的溢价高。
现在楼市遇冷，开发商都能沉淀下来好好做产品了，你更有时间去做挑选。
未来二线城市的上涨动能,绝对比你想的要强，而赚取高溢价的前提是——你在2019年买入的是符合未来居住升级的好房子！
-end-
在2019大胡子说房年终秀上，李老师预测了“2019年重点关注的上涨城市和下跌城市”名单，可以扫描下图二维码，添加老师助手迪锋获取。
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