大湾区规划发布三天后，我写下这篇真诚的投资解读
文丨大胡子说房团队
◈ 如对粤港澳大湾区房产有疑问，可咨询大胡子李俊怀老师助理李平，微信号：we4064。
粤港澳大湾区规划纲正式出台了，各大媒体纷纷报导，毕竟这是中央亲自部署一个国家级大规划，也是一个巨大的红利爆发。
而对于房产投资来说，只有你参与进去、置业粤港澳，这个国家级大利好才与你有关，否则，说再多都是纸上谈兵，多年以后，再好的粤港澳大湾区都与你无关。
就好比这40年来飞速发展的深圳，如果你没有来深圳，没有在深圳工作买房，那么深圳发展有多好，和你有什么关系呢？
所以抓住粤港澳大湾区机遇的最好方式就是——行动起来，置业粤港澳大湾区！
那么大湾区的前景会如何？每个城市的差异在哪里？到底哪里才是我们最大的投资机会呢？
透析粤港澳规划，大湾区最大的机会在哪里？
1大湾区规划出台的背景
为什么我们国家要弄一个粤港澳大湾区？
大家要知道，湾区经济已经成为大国强国的象征。当今世界，经济发展最好的、竞争力最强的城市群，都集中在沿海湾区。
目前全球经济最强的3个国家：美、中、日，美国有纽约湾区、旧金山湾区，日本有东京湾区，唯独中国没有世界级的一流湾区。
其次，改革开放到了新阶段，必须要进一步加深开放和改革的举措。改革开放的第一阶段，从深圳开始了中国经济的市场化改革，打开了对外开放、改革创新的新局面。
而到了现在这一刻，中国经济面临的难题是新旧动能经济模式的转化，迫切需要推进经济转型升级，从而跨越中等收入陷阱，而这就需要大湾区的探索。
最后，城市发展到了新阶段，需要打造城市群合作的典范。目前国内发展最好的城市群有京津冀、长三角、珠三角3个。
但是，京津冀，北京一家独大；长三角，上海为首，各省各市各自为战；城市合作相对比较紧密的，就是同属广东省的珠三角9市，再加上毗邻的港澳两地，就是我们所说的粤港澳大湾区。
目前整个粤港澳大湾区总面积达到5.6万平方公里，总人口约7000万人，2018年末GDP估计约11万亿。相当于以全国0.6%的土地面积，不足全国5%的人口，创造了全国12%的GDP。不管是经济实力还是经济模式上看，粤港澳大湾区都是全国最佳的选择。
除了粤港澳大湾区，还有雄安新区、海南、长三角城市群，这国内的4大国家级区域规划，都是由中央最高领导人亲自部署、亲自推动的国家战略。
千年大计雄安，当前底子薄弱，人口少，是国家未来的象征和自豪感，但是和普通人没多大关系。
海南从来不缺国家级规划，最早的经济特区、到后来的国际旅游岛，再到如今的自贸港，在如此优厚的政策关怀下，如今发展的结果却是差强人意，倒是优越的自然环境对于已经相对富裕起来，同时又进入老龄化的中国来说，具有很独特稀缺的价值。
长三角城市群的经济和粤港澳有得一拼，但是能够享受到国家级别待遇的城市只有上海。
而对于粤港澳大湾区，它不仅仅是为了解决发展，同时也是政治需要，因为它需要把港澳融合进来，大炮两种制度壁垒。这可是涉及到一国、两制、三货币、三关税，面临这前所未有之局面，这种大规划大动作只能由中央来顶层来设计推动。
大湾区的发展，切实关系到很多人的利益，同时很多人都可以参与进来建设。那么你说重不重要，你关不关注，甚至参不参与呢？
2大湾区规划精要
整个粤港澳大湾区规划长达2.7万字，从中我给大家提炼出3大核心。
◈（1）4大中心城市
粤港澳大湾区，将以港、澳、广、深四大中心城市作为区域发展的核心引擎。
其中，香港的定位是：国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽，全球离岸人民币业务枢纽，更具竞争力的国际大都会。
澳门的定位是：世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。
广州的定位是：国家中心城市，国际商贸中心、综合交通枢纽，科技教育文化中心，着力建设国际大都市；
深圳的定位是：全国性经济中心城市、国家创新型城市、具有世界影响力的创新创意之都。
四大中心城市定位中，香港有两大枢纽、三个中心，作为国际大都会，是大湾区真正的中心和龙头。在整个《粤港澳大湾区发展规划纲要》文件中，香港足足被提及102次，而澳门是90次、广州41次、深圳39次。
香港在大湾区规划纲要中的浓墨重彩，涉及到政治上的需要，也就是两种制度间、港澳和内陆间的融合。从直接的字面上解读，中心中的中心是香港。
但是，我认为大湾区发展崛起的角色扮演中，最被需要的一定会是深圳，因为它即是与香港连接的桥头堡，同时也是科技创新中心，而大湾区发展的核心引擎是什么？两个字：科创。
◈（2）1个核心
粤港澳大湾区建设的目标是：用4年时间打框架，用17年时间建成一流湾区。
4年打框架是指：到2022年，粤港澳大湾区综合实力显著增强，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。
而17年建成一流湾区，怎么建？到2035年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强，宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。怎么建设？就是以“创新”为支撑。
在纲要文件中，“创新”一词出现139次，“科技”一词出现74次，“具有全球影响力的国际科技创新中心”更是大湾区的战略定位。科技创新必然会是大湾区发展的核心引擎。
科创涉及到方方面面，信息技术、人工智能、生命健康、海洋科技、新材料等等，不管是广州、香港，还是东莞、佛山都会有所涉猎，甚至在个别领域成为“一哥”。但整个大湾区中，综合科创实力是谁呢？毫无疑问，是深圳。
◈（3）三大示范区
纲要中，提到三大合作示范区，我认为这是粤港澳大湾区发展中最受益的区域，分别是：深圳的前海、广州的南沙、珠海的横琴。
三者中，南沙是国家级新区，而横琴和前海都不是。但论价值，却是前海最大。前海被定义为要建设国际化城市新中心，支持在深圳前海设立口岸，研究加强和香港基础设施高效联通。
很明显，前海地位再上一个台阶，成为深圳的新中心。这也意味着，南山要从福田手上接棒，成为下一个10年深圳真正的中心。
我个人预计，前海大概率会要扩大面积。目前前海的范围包括前海片区、蛇口片区以及前海蛇口片区之间的大小南山周边地区，一共37.9平方公里。
但是还不够，粤港澳合作的施展空间还不够大，以前提过的前海周边的宝安中心区、大铲湾港区、孖洲岛及大小铲岛区域，甚至大空港地区都可能会被纳入前海自贸区，将面积扩大一倍。
要加强港深合作，在面积上扩容是一方面，另一方面还有可能会开通跨海通道，直接连接香港，实行两地一检，让港深合作、粤港合作更便利。
前海建设的具体措施就包括：
支持香港交易所前海联合交易中心建成服务境内外客户的大宗商品现货交易平台；
建设跨境经贸合作网络服务平台、新型国际贸易中心、国际高端航运服务中心、离岸创新创业平台、建设国际文化创意基地、建设国际化城市新中心；
而南沙要打造成粤港澳全面合作示范区，高水平对外开放门户、创新发展示范区、建设金融服务重要平台，具体措施有：
构建与周边地区的“半小时交通圈”；
建设中国企业走出去综合服务基地和国际交流平台；
将广州南沙打造为华南科技创新成果转化高地；
建设粤港产业深度合作园、粤澳合作葡语国家产业园、国际航运保险等创新型保险要素交易平台等；
南沙未来的发展空间大，但现在处于建设的起步阶段，投资必须持有中长期持有的心态。
而横琴将打造成粤港澳深度合作示范区，国际休闲旅游岛，国际贸易通道，具体措施有：
配合澳门建设世界旅游休闲中心；
建设粤港澳物流园；
支持横琴与澳门联手打造中拉经贸合作平台；
支持横琴为澳门发展跨境电商产业提供支撑，推动葡语国家产品经澳门更加便捷进入内地市场；
探索港澳和外籍医务人员直接在横琴执业、允许澳门旅游从业人员到横琴提供相关服务、研究在横琴设立澳门子弟学校、研究将外国人签证居留证件签发权限下放至横琴；
可以明显看出来，横琴的建设和澳门密切相关，横琴的核心关键在于内陆对澳门的承接，而不是城市实力的发展。
大湾区规划下的城市分析，哪里是投资价值高地？
1大湾区城市价值分析
◈（1）各城市价值
第一步，我们先来看看大湾区11个城市各自的规划和定位，从中也可以看到它们未来的发展前景：
除了前面已经提到的四大中心城市广深港澳外，粤澳港大湾区还有另外7个城市，其中肇庆、江门，土地储备大，是大湾区的大后方，是承接粤港澳其它城市淘汰的低端产业的腹地，并作为大湾区对外连接的西翼枢纽门户。
剩余其它5大城市，他们的定位分别是：
佛山：是广州卫星城，和广州产业互联互补，是制造业创新中心；
中山：先进制造业基地、珠江东西两岸的区域性交通枢纽；
珠海：旅游城市、与港澳合作的桥头堡；
东莞：先进制造业中心，承接深圳的高科技产业转移，同时又是深圳的卫星城。
惠州；绿色现代山水城市，是大湾区的生态担当；同时对标深圳东进战略，对接广州东扩发展态势。承接深圳的东进和广州的东拓关键的一点，在于承接他们的居住外溢，尤其是对于人多地少的深圳而言，惠州作为睡城，必须要是宜居的。
所以，惠州要打造成绿色现代山水城，这样才能成为“深圳后花园”。而为了保持住原本的宜居环境，惠州必然会淘汰掉那些低端的高污染产业，只保留和引进那些低污染的高端产业。
其中，大家可重点关注三大自贸区：深圳前海、广州南沙、珠海横琴。
单纯从价值上来看：前海＞南沙＞横琴。前海价值最高前面已经说过，整个前海区域一房难觅，极少有住宅新房。南沙，定位高端，既有城市优势又有位置优势，是大湾区的几何中心。
而横琴虽然也是三大自贸区之一，但它的核心价值在于政治层面，固然区域发展也必不可少，但比不上其它两个区域。
如果结合资金的门槛来看：南沙＞前海＞横琴。
南沙当前均价：2.3万/平，给他7年时间，会有一个暴击。前海的房价已经达到10万/平，目前这里的房价最高20万/平，以深圳和前海的发展速度，5年内前海及周边深圳湾高品质住宅均价去到25W是个大概率事件。
而横琴虽然只是三线城市珠海的一个新区，但房价已经高达4.4万/平，这个价格已经有点过高了。
纲要中，还有两个重要明确点：广佛同城和深中通道。
2012年，广佛两地就提出要深入推进广佛同城化。而这次大湾区纲要中就累次提及广佛同城。广佛两地的广佛线地铁，是全国最早跨市地铁，广州、佛山两地也是全国联系最紧密的两个城市。
广佛线沿线板块和广佛交界是广佛同城中收益最大的板块，包括：金融高新区、千灯湖、桂城、禅城区府、佛山新城、陈村、北滘等。
而中山虽然有深中通道连接深圳，但最有价值的板块还是深中通道落点周边的火炬开发区和翠亨新区。
除了广佛同城和深圳通道外，还有一条以科创核心的科技创新走廊。
这条科创走廊从北到南，贯穿广州、东莞、深圳三市，沿线板块：广州的琶洲板块、大学城板块、科学城板块、中新知识城板块，东莞的松山湖板块、滨海湾板块，深圳的空港新城板块、高新区板块、坂雪岗板块、国际生物谷板块，都是价值投资区域。
◈（2）大湾区投资门槛
在大湾区11市中，投资价值最高，同时门槛也最高的城市：深圳、广州、香港，投资这些地方，不仅要有钱还要有房票，一般人可望而不可及。只要往中心买、靠地铁买，基本不会买错。
而具备高投资价值，同时投资门槛又较低，也就是价格相对低，对外地人的限购要求也不严的城市及板块：就是惠州的惠阳区和大亚湾、中山的火炬开发区和翠亨新区。
◈（3）投资选择
大家在明确投资哪里的时候，要先明确一个投资思维，那就是：我们不仅要选择有投资价值的地方，还要优中选优，选择同等条件下最有价值的。我们做出的每一个选择都是有机会成本的，你选择了广州就等于放弃了深圳，为什么不选最好的而选择次好的呢？
“乱花渐欲迷人眼”，在粤港澳大湾区的利好规划下，有价值的区域太多了，越是欣欣向荣的景象，我们越要谨慎投资，抓住最大的机会。
具体来看，如果你有钱有房票，最佳的投资去向就是深圳，而深圳中又以南山的前海自贸区最佳。它的价值前面已经说的很清楚，这里就不再展开了。
如果你资金不充裕、没购房名额，那么最佳的投资地就是惠州的惠阳和大亚湾。不仅能对接最有价值的深圳的东进战略，而且房价尚低，均价才1.4万/平，且不限购。
一旦规划中的深惠地铁14、16号线落实开通，房价立刻就会迎来暴击。而在大湾区整体发展的现在，深惠地铁会是难事吗？一定会有政策倾斜的。但越是机会所在，越要谨慎选择。
惠阳和大亚湾的核心价值在于对接深圳东进，地理位置上的接近和地铁线是核心，所以惠阳首选有深惠地铁沿线且近深圳的白云新城板块，大亚湾首选深惠地铁所在且近深圳的西区板块。
2湾区规划下，有怎样的购房政策利好
◈（1）港澳身份双重化
除了港澳同胞能够在珠三角进行就读、养老、考取公务员之外，港澳同胞在湾区买房条件也可能直接打开。一旦实现这一点，最直接的利好就是将会带动港澳周边的深圳、珠海、东莞和惠州的房价上涨。
尤其是香港，740万人口蜗居在1100平方公里上，20万/平的超高房价会将很多买不起房和追求居住舒适的香港人逼到深圳、东莞、惠州来买房。
◈（2）未来可能实现限购互认，公积金互认
例如只要你有大湾区11城任何一个城市的户籍或者社保缴纳记录，就可以在湾区内任一城市购买一套房。或者一个城市的公积金可以在另一个城市进行使用。目前广州就有类似的公积金政策，可以在广州周边的城市或户籍所在地异地使用公积金。
3、什么时候是最佳购房时机？
粤港澳大湾区的发展势在必行，根据纲要规划，4年打基础，17年建成世界一流湾区。
再加上我一直强调的：阳春三四月，是核心城市和核心城市群的购房好时机。
所以，当下就是购买大湾区最好时机。
而且对于普通人而言，大湾区的投资红利期只剩下最后的4年。在19-22年这打基础的4年里适合建仓，到2022-2035年就是红利兑现期。
等2022年湾区打好框架，各方面逐步完善，房价会变得更高，很多地方你更加会高攀不起。
所以，从价值投资出发，报以中长期持有理念，针对前面提到的价值板块，现在就可以入手，放长线钓大鱼，收大湾区发展红利。
当然，我要提醒大家的是：十指有长短，湾区11城价值有高低。一定要选对城市，选对区域，选对项目！
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