买房时将就了这一点，你的二手房就会不值钱了！
文丨言先生
最近的楼市着实是热点不断，各路友号都在追热点、写解读、抢流量。我们也没能免俗，但深刻内容、传播知识是大胡子说房的基因。在热点的间隙，我们还是更愿意跟大家述说一些真正的干货。
原谅我今天做了一个标题党，但我知道绝大多数二三线城市的读者都经历过这个问题。
我今天要讲的内容，源自于昨天在一个买房群里看到的维权：在无数中小城市扯皮的问题——人车分流。
置业顾问的嘴
你是否经历过，去看房时置业顾问把小区描绘成人车分流的完美社区？
你是否经历过，在沙盘上看到汽车模型后，置业顾问却说当时做错了，实际没有？
你又是否经历过，在报建规划图上看到了数百个密密麻麻的地上停车位，置业顾问却说规划的有，但实际交房不启用？
不出意外，我上边描述这一幕，会出现在绝大多数二三四五线城市的售楼部。
而实际上，如果你发现前期沙盘或规划图上有停车位，至少过半的楼盘在实际交房的时候，真的有停车位。
于是，就会出现文首和下图，我提到的维权：
国内知名开发商金X，在某省会城市的首秀项目，出现了大规模聚集维权的现象，最大的问题，便是沙盘和规划图中都清晰可见的地上停车位，被置业顾问以交房时会取消地面车位给搪塞过去。
而实际上，在还没有交房之前，就已经提前把植草砖停车位给铺好。
规范根本不存在
是不是很多人一边在吐槽开发商没有做人车分流，又一边在自我安慰说规范要求设地面停车位，开发商也是无奈，应该理解？
其实，你以为的只是你以为！
这句话是什么意思呢？
还是说到置业顾问那张嘴。不少有地面车位的楼盘，置业顾问会有一个统一的说辞，即“设计规范要求必须做够XX个地面停车位，来供急救啊消防啊之类的特种车辆停车，开发商也不想做，但是没办法。”
于是很多人就听知信之，甚至在人车分流维权爆发时，还有人不明所以的站在开发商一面，以为置业顾问说的就是真的。
而实际上：这种规定根本不存在！
我们翻遍了住宅设计规范的每一页（GB 50096-2011），并没有找到关于停车位的建设要求。
我们继续翻阅《公共服务设施配建标准》，只查到了车位配比的要求：新建小区在规划的时候都需要满足车位配比标准，按照之前的规定是：商品住宅按每百平方米0.8～1个车位配建，按照新的规定则是1车位/户，建筑面积大于等于130平方米的户型应按照不少于2车位/户的标准配建。
该标准仍然没有要求，强制在地面配建车位的规范条例。
继续翻阅规范，我们在某地方的《城乡规划管理技术规定》中，找到这样一个条例：
应充分利用地下空间，严格限制地面停放机动车，地面停车泊位数占泊位总数的比例不宜大于10%。居住区配套商业设施配建停车场应单独设置，独立使用。各类建筑机动车停车配建标准应符合附录A附表2的规定。
只有上限，没有下限，也就是说并不强制要求，只是规定如果有设置停车位，那比例不能超过10%。
我们又查阅了《绿色建筑评价标准》，文件中只提到合理设置地面停车位，不挤占步行空间及活动场所。仍然没有提到强制设置地面停车位。
结合以上所有的文件规范，我们可以初步得出一个结论：强制设置地面停车位这件事，是假的!
归根结底是利益
善于思考的朋友，肯定已经在脑海中思考了，既然没有强制要求设置地面停车位，地面不设停车位又能显得小区高档安全，开发商傻么？非要设置那么多地面停车位出来？
其实，所有问题归根结底都在于——利益。
人车分流难么？其实不难，难的是触动开发商的利益，难的是让开发商放弃自己可以得到的利益。
前边我们已经讲过了，规范中没有强制要求配建地面停车位，但是却有总的停车位配比的要求，这中间就出现了一个问题，就像我们平时去走公园里的石阶，一步一格太娘，一步两格太累。
而车库的问题在于，地下车库挖两层不够用，挖三层又太多，太贵。
目前国内大量推进BIM来减少地库土方施工量，少挖30厘米对于上万平方占地的楼盘就已经可以节省非常庞大的成本，少挖一层地库能省下多少钱，我不必细算，各位都很清楚，绝对不是一笔小数字。
但是少挖一层，配比不够怎么办？拿地面车位来凑数嘛，一举两得。既省钱了，也过了审批，何乐而不为呢？至于业主的利益，人车分流的好处？那些都不重要，反正开发商自己又不住，设计院的人又不住。
业主闹了到时候就把车位种上草，业主不闹就继续使用，反正地面车位归业主共有，只能收管理费不能收停车费，总有些喜欢占便宜的业主反对取消。
开发商的算盘，精着呢。
怎么简单分辨？
那如何分辨要买的小区是否是人车分流呢？最简单的一招就是看车库的入口！
以这张沙盘图为例，车库入口在大门口，直接入地，大概率是不会在地面做停车位，大概率会是人车分流。
再看这张图：
这个小区明显在围墙内有一个停车场入口坡道，还有部分小汽车的模型在小区布置，大概率难以做到人车分流。
换句话说，只要是在小区内，绿地上可以看到车库入出库的，那不用怀疑，车要在小区内出入，人车自然难分流。
除此之外，有条件的且最准确最全面的还是去查询当地政府或规划局公示的小区报建规划图，规划图不会骗人，有没有车位和车库入口一目了然，就像我们在第二章节中看到的小区平面图一样。
结
人车分流的意义，我想不用我过多描述，孩子在小区被车撞到，老人在小区内被车吓到，一二楼的业主晚上被汽车惊醒，小区内弥漫着尾气的味道，这样的新闻网络上早已经铺天盖地。
我们可能无力去改变开发商，但我们一定要知道，车位这个东西真的不是必须出现在地面。
而人车分流绝对是未来一个有价值的商品房标配。它代表的不止是所谓的安全，还代表着环境和品质，以及开发商的良心，还有一个最重要的点——你房子的升值空间。
仅仅是一个非人车分流，可能你买房时的一个小将就，未来你的房子价值将会明显低于同片区人车分流的小区。
所以，买房之前看清、问清、查清楼盘是否真正人车分流，提前发现，及早避开，要比之后维权来得更重要。
-end-
现在，已有21城调控放松
包括广州，珠海...
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