这个曾经的鬼城，如今吸引了几十万人蜂拥买房！
文丨花满楼
惠阳大亚湾真是“鬼城”吗？
在粤港澳大湾区深莞惠都市圈内，大家都非常认可深圳房产的投资价值，人多地少经济好，自带流量和概念，具备推动未来房价上涨的所有条件。部分人认可东莞，毕竟东莞这几年产业升级卓有成效，尤其是华为更是用钱投票安心地在松山湖造欧洲小镇，唯独惠州，更准确的是环深惠阳和大亚湾，多空博弈强烈。
看多派觉得深圳房价太恐怖了，总是会有买不起深圳的刚需外溢，惠阳作为环深的房价洼地，限价1.4万/㎡，和深圳坪山4万的基本面有着巨大的价差，惠阳和大湾区在未来深圳房价上涨带动下，是要暴涨啊！
看空派认为这里到处都是房子，供应量极大空置严重，就是实打实的“鬼城”，未来二手房肯定不好转手。而且深圳地铁14、16号线惠州段不就吹了吗？交通极其不便，实际居住不现实，来这买房的9成都是深圳客，这房价泡沫迟早得破裂，到时套死你们这帮炒房客！
支持看空派所认为的“惠阳大亚湾是鬼城”的，主要是起源于2013年CCTV2来到大亚湾，看到几个刚刚交付的小区亮灯率极低，于是判断大亚湾是深圳周边炒房炒起来的空城，楼市泡沫严重。
其实是当年的大亚湾建设太快，人口还没有自然外溢，所以给人一种“鬼城”的感觉。
2016年，时隔三年，CCTV 2再次来到大亚湾采访，看到坪山和大亚湾的断头路打通，交通改善，基础设施建设稳步推进，密密麻麻的灯光亮起，大亚湾早已不是当年他们所认为的那个鬼城，而是迸发出更加强劲而又有活力的新城建设模样，“鬼城”正式摘帽。
而现在还认为惠阳大亚湾是“鬼城”的，大概率是没有来过这个地方，或者是近两年没有来过这个地方的，纯粹是口嗨。
【大胡子说房】创始人李俊怀老师一直都非常看好环深惠阳和大亚湾未来的房价发展，更预言这里会成为继环京燕郊、环沪花桥之外的环深睡城。
一般来说，新城是否会成为鬼城，关键取决于新城经济发展、人口导入和产业落地，如果持续有人口自然流入，商业能够保持活力，那就不会成为鬼城。
于是，2019年3月26日，【大胡子说房】团队从深圳出发，再次启动惠阳和大亚湾调研，真正站在惠阳和大亚湾的土地，真正用眼睛去观察，去看看是不是真如网上所说的是——一个空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片的鬼城。
随着越来越多人涌入，惠阳大亚湾和坪山的价差在缩小
从坪山大道一脚油门就怼到了大亚湾，除了后视镜的“深圳”界石在提醒我已经离开了深圳的地界，最明显的就是一进入大亚湾的地界，泥头车来来往往，灰尘明显多了起来，让人下意识地关紧车窗，新城一派热火朝天，繁荣建设的模样。
虽然惠阳和大亚湾的供应量一直都蛮大，白云新城、南站新城、大亚湾西区的主干道上都是密密麻麻的房子，但这些房子都被市场消化干净了。
特别是在2018年上半年，吹风粤港澳大湾区规划出台，惠州要限购的新闻，让市场焦虑了一把，“全款”、“抢房”、“没房”就是当时楼市最生动的写照。
为什么会有人买惠阳的房子？
最根本的原因是价差，坪山中心区目前价格是4万/㎡，而10公里之隔的惠阳是1.4万，而且这10公里之间并不是荒郊野岭，而是连绵不断的厂房，而且这些工厂背后的员工，就是支撑惠阳楼市火爆的强劲购买力。
坪山中心区▼
假设夫妻两人工资和2.5万左右，惠阳1.4万/㎡的房子，首付40万左右，月供5000块钱，完全一点压力都没有，双城生活完全是可以实现的。
而对于在南山福田工作的刚需来说，并不是所有人都能拿出100万首付在深圳市中心买得起房子。
潜伏在惠阳，所图谋的是深圳。
对于这些住在惠阳大亚湾，活跃在南山深圳湾、科技园、福田中心区、龙华北站商业区、龙岗中心区、坪山中心区的白领来说，他们想要的生活绝对不仅仅只是在惠阳。
惠阳是他们留在深圳这个城市的跳板，他们最终还是想要深圳。
而深圳6万/㎡的基本面隔绝了太多人的梦想。
在深圳的飞速发展和扩城运动中，深漂挣扎在高房价、城中村拆迁等行动被逐步驱离，其中距离深圳最近的惠阳，房价仅仅是1.4万/㎡，成为他们留守深圳的最后一个“堡垒”。
深漂多年，每天坐在夜班车上，看着深南大道两排林立的的高楼，万家灯火，但却没有一束灯光是属于自己的。
所以他们暂居惠阳，这里有大把可以让他们未来大展身手的机会，包括工作、教育、医疗，还有“深圳”背后的资源和光环。
在老家，他们一个月可能赚5000元，剩下3000元，而在深圳，赚8000元，可能一毛钱都没有剩下，而3年后，在老家可能还是5000元，而在深圳30000元都敢想！
而凭着源源不断的人口导入，惠阳和深圳坪山之前的价差已逐渐在缩小。
例如，在最靠近深圳的项目富康锦绣壹号，销售告诉我们这个项目是自带商业综合体，配建写字楼，而且是精装修交付，各方面都很不错，一问价格，19600元/㎡，是的，即使限价，但价格已经卖到19600元/㎡了。
但这样的价格却丝毫不影响它好卖，目前只剩下2、3、4楼，连顶楼都卖完了，因为项目本身不愁卖，所以销售对我们也是爱搭不理，售楼部虽然大门敞开，但室内连灯都不开了，可见项目完全不愁卖。
而且在项目门口大广场的停留着许多粤B、粤L的车。
然后乘着中午吃饭的空挡，我们去了附近的中介门店转转，中介告诉我们临近深圳的项目，出租给深圳坪山工作的人，完全不困难，15000元/㎡的房子，90平三房，出租大概是2200左右。
虽然我们一直都说三四线城市的房子不好出租，但是靠近一线城市周边产业园的房子，丝毫不缺租客。
看这阳台上满满的衣服，入住率这么高，像鬼城吗？▼
产业人口自然流入，片区购买力提升
临近傍晚，我看到比亚迪工厂涌出一大批穿着蓝色工服的工人。
这几年，惠阳大湾区承接了不少深圳的产业转移，比亚迪的员工养育了以比亚迪工厂为中心的商圈，带动周围的商业配套加速成熟。
这就是新城的产业人口自然导入，给这个片区增加人气。
你看这阳台上晒的满满的衣服，看出工厂宿舍人气很旺。
你觉得这些人会一辈子住在工厂宿舍吗？
没出息的人会离开，有能力的人自然会留下，这就是产业带动人气。
哪怕你养一头牛养一头马，它都需要个住的棚，更别说成千上万的年轻人了。
所以，这些留下来的人，肯定会在惠阳和大亚湾买房。
而坪山又同时在降维打击惠阳，拿着深圳的工资，会在惠阳和大亚湾买房。
以及全国看好大湾区，又碍于没有大湾区房票的人，也在惠阳和大亚湾买房。
这就是支撑惠阳和大湾区楼市的购买力。
比亚迪附近的城中村都住满了人，很多工厂员工在外租房▼
除了比亚迪工厂，还有东风日产工厂和其他制造业工厂。
22:05，惠阳正在加班的工厂▼
商业配套不断完善，且运营得不错
晚上19:00，我们开车去万达广场吃饭的路上，竟然还遇到了堵车，很多都是刚好从深圳回来的上班族，在深圳堵车毫不稀奇，可是在大亚湾也遇到了堵车，虽然龙海二路已经由原来的双向4车道扩展为双向6车道，但由于目前主要依靠汽车通行，车辆多，所以遇到了堵车。
但是好在堵车时间不长，不至于像深圳深南大道一样，堵成一条血管，动都动不了。
而在万达广场，晚上吃饭还需要排队，然后你跟我说这里是鬼城？
万达每入驻一个地区，都会提前做好市场调研，万达也是少有的能把城市郊区运营起来的城市运营商，我们在万达广场找停车位就找了好久，惠阳的人口肯定是比不上深圳多，但至少是有大型商业广场，有满足基本生活的配套。
自2017年11月24日，惠州首个万达广场在大亚湾开业，一年半过去，它用切切实实的营业额证明了大亚湾的人口能够支撑起10万㎡的商业，并没有存现大面积空租转让。
周二晚上20：00，即使是在上班日，但大亚湾万达广场的客流量还是蛮大，很多饭店吃饭都需要排队，星巴克室内室外都坐满了人，KFC的位置基本全部坐满。
在房地产商业圈内，万达所到之处，基本都是成为商业运营的标杆，城市聚集效应惊人。
如果这个地方是鬼城，按照王健林的商业逻辑，他会来吗？
而且，在万达广场的空地上，我们还看到了一个非常潮的大叔领着大妈和小孩子在跳健身舞，伴舞音乐是最近最火的抖音神曲。
除了有健身舞队列，旁边还有东北扭秧歌队列。
我和几位大妈聊了一下，她们中有很多是儿子儿媳在关内工作，老两口带着孩子生活上学，然后小夫妻周末会回惠州住两天。
我问他们：为什么在惠阳买房，而不是回老家省会城市呢？她们告诉我:孩子们在深圳比在老家赚得多，而且住这边，房子也不贵，离孩子们也近。关键是这里气候也比北方老家暖和得多。
人口不断导入，惠阳和大亚湾紧密建学校
晚上22:00，开车走在白云一路上，主干道已交付的小区，还有星星点点的灯光。
我想在深圳拼搏的人还是庆幸的，阳台上亮起的一盏盏灯，背后是一个个想在深圳这座城市奋斗的深漂。
北上广深容不下肉身，三四线城市容不下灵魂。
深圳的高房价，把他们挤压到了惠阳这个地方，低房价的惠阳恰恰给了他们一个买房的机会，让他们得以拥有自己的一盏灯，买一套属于自己的房子。
“烂泥路、空寥寥”，到四通八达，高楼耸立，惠阳和大亚湾的人口导入一直在默默进行，至今已经居住了十几万人。
而且我们可以看到在很多新交付的小区旁边，噌噌冒出的幼儿园和儿童托管机构，小区底商除了基本的生活配套，还有很多店面都是儿童早教、补习班。
而且由于持续的人口流入，惠阳和大亚湾都在加快教育设施建设，需要时间来填补教育缺口：
惠阳近期建设幼儿园17所，均为新建；建设小学共49所，其中新建16所，扩建33所；建设初中共8所，其中新建3所，扩建7所；建设九年一贯学校17所，其中新建15所，扩建2所；扩建1所完全中学；新增1所十二年一贯学校。
大亚湾区2019年计划新建幼儿园8所，增加学前教育学位3465个；建设九年一贯制学校1所，小学3所，新增小学学位3420个，初中学位1200个。
不断完善的交通，正在激活惠阳和大亚湾
环深楼市发展到今天，已经由投资渐渐走向刚需外溢，在这个房价体系里，不能再用惠阳的眼光去看惠阳，而要站在整个都市圈来看惠阳。
它的身后是背靠无房率高达70%的深圳。
当年燕郊楼市兴起的时候，大家也都不看好，谁愿意每天坐1小时公交车跨省上班。
多年过去了，燕郊不仅没有如预测一般称为一座空城，每天进京的路照常拥堵，正是因为“我离天安门”只有30公里的距离，让燕郊楼市在腰斩之后，还能重新回暖企稳。
相比燕郊和北京之间跨省有很多断头路。
多年以来，惠阳和大亚湾在连接深圳的交通方面下足了功夫。
现在白云一路、龙海一路、二路、三路四条三通瓶颈，盘活两区交界地块各方面的向六车道都已全方位连接深圳，盘活惠阳大亚湾交通资源，所以两地连接非常顺畅。
2019年，南坪快速三期也已进入试运营阶段，全城免费，惠阳大亚湾更加深入接入大深圳交通网，1小时通达龙华、福田、南山等地。
而且未来14号线、16号线通了之后，惠阳距离沙田站不远，大亚湾距离田心站不远，完全可以依靠楼巴或公交车接驳。
背靠这么多深漂的惠阳大亚湾，怎么可能是鬼城？不断完善的交通，正在激活环深片区的协作互连的活力。
在我们结束惠阳调研，开车回深圳的那晚，在坑梓收费站，我看着十几辆“粤B”车正在排队过收费站。
每当这些“工作在深圳，睡在惠阳”的人跨过坑梓收费站，沿着坪山大道一路向西，越过深圳坪山的郊野，越过几近干涸的淡水河支流，他们就会看到灯火通明的彼岸，看到他们的家了。
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当下大热的粤港澳大湾区，最值得投资的地方在哪里？涉及敏感，在此不便公开，可扫描下方二维码，添加老师助手志远微信获取。
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