珠海，这一刻，可以进场捡漏了！
文丨 花满楼
2018年12月19日，珠海乘上全国楼市松绑的春风，悄悄放开限购，将郊区金湾斗门由5年社保改为1年，而市区香洲横琴只要有人才证明加上1-12个月社保，即可购房。
那一天，对于所有关注珠海房产的人来说，是值得被久久铭记的，因为他们等这一天，已经等了620天。（2017年4月8日，珠海限购升级，需户口或5年社保）
放眼整个中国，敢限购要求5年社保的，唯有一线城市和三亚、珠海。可见珠海此轮调控有多严格、而在被压抑了两年之久，珠海市场还是有漏可捡的。
这一刻的珠海，正处于楼市调控由严到松的转折点，这是一个很重要的信号。
我们觉得时机到了，于是【大胡子说房】在上周对珠海进行了深入的调研，真正站在这篇土地上，感受一个真实的珠海。
别看珠海小，可珠海的楼市远比你想象的要复杂、撕裂。
看到这张房价地图，想必很多让人都会很吃惊，什么？珠海竟然比很多二线省会城市的核心区都要贵？
就这么一个1701平方公里、人口只有170万的城市，凭什么房价可以怼到这么高呢？
1. 因为珠海有太多可炒作的概念，IP光环明显。
既有靠近澳门的地缘优势，还有粤港澳大湾区中心横琴的高规格定位，更有支撑珠海成为珠江西部核心城市的港珠澳大桥，你以为仅仅是这些？
不！珠海还是全国少有的兼顾城市发展和旅居的明星城市，一线无敌海景、气候舒适、非常宜居...
珠海和三亚厦门青岛一样，都是属于海景加持的文艺小清新城市，所以确实存在房价收入比高的情况。
别看珠海盘子小，客群复杂得很。
珠海房产就像股市中容易被炒热的“小盘股”，有很强的吸筹能力，除了本地土著，还有和珠海一水之隔的澳门人、粤港澳大湾区的投资客、更有享受珠海旅居氛围的北方人。
就珠海这么小的城市，在2016年楼市高潮期一下子涌入这么多热钱，房价不疯才怪。
感受一下珠海的颜值▼
2. 地王助推珠海不断刷新房价预期，轮动上涨。
在2016年的楼市高潮期，珠海的推地节奏控制得非常好，每逢拍地，必出地王。其中最重要的标志性的地王是：金湾航空城地王和唐家湾高新区地王，这两个地王也将在未来5年深刻影响珠海的楼市格局。
☉金湾航空城地王
2016年7月15日，金湾航空城地块共30多家房企角逐竞拍，最终经过248轮竟拍，由珠海崇峰房地产以总价33.4亿元成功拍下，楼面价19050元/㎡，地价溢价率高达382%。
楼面价一举超越市区和横琴，成为珠海有历以来楼面价的新地王。就是这个楼面价将近2万的项目让金湾有了迈向4万的房价预期。
金湾航空城近2万楼面价的地王既出，引发珠海楼市地震，从金湾到市区、甚至是老香洲旁边的坦洲，多个楼盘已集体封盘，全线调价，部分楼盘已上调价格在1000~2000元/㎡，有楼盘甚至直接涨价4000元/㎡，把整个珠海带入躁动时期。
虽然楼面价19050元/㎡，对于珠海来说，已是天价，但正是“珠海至今还没有一块地王是亏本”的经验让时隔一个半月的唐家湾高新区土拍彻底陷入疯狂。
☉唐家湾地王
2016年8月26日，唐家四地连拍。格力地产以楼面价29120元/㎡，溢价率545.7%，总地价约32.9亿，拿下珠国土储2016-12号地块，创造珠海2016年最新单价地王。
地块一叫价时间太长，许多开发商已经焦急难耐，各方直接从心理价位开叫。
地块二开拍，从20000元/㎡开始叫价，一次性叫到25000元/㎡，最后雅居乐则分别以楼面价28000元/㎡、28250元/㎡、28050元/㎡分别拿下唐家湾三块地。
而同一天，一线城市广州黄埔区也拍出新地王，楼面价27273元/平已被业内评价“疯了”。珠海唐家湾四地，全部超过广州地王，引得大批珠海网友直呼：在珠海活不下去了。
这两轮土拍，让整个珠海彻底陷入高潮，从郊区传导到市区，市场陷入“一起疯”，全线涨价，逼着珠海不得不出台堪比一线城市的限购政策。
这两年来，珠海依靠本地微薄的购买力强撑着横盘行情，而随着去年全国楼市调控放松，珠海终于绷不住了。
那今天的珠海有投资价值吗？
珠海是个地形特殊的海湾型城市，所以城市发展是趋于多中心发展，而且珠海的未来的城市格局早已在多年以前就埋下了种子。
一条情侣路，沿着一线海景，串联起唐家湾、吉大、拱北这些区域中心；而板障山又将珠海南北分离开来，城市只能南拓；机场位于西区金湾，早就为“西城东移”打好了基础。
老香洲属于人口集中的老城区；唐家湾属于产住融合的高新区；横琴是“特区中的特区”，是国家意志大力扶持的区域中心；金湾替代老香洲成为城市新中心。那这些中心，哪个才能代表珠海房价的天花板？
毫无疑问，就是高规格规划的横琴。
大大四次造访横琴，可见横琴之高度，而且把横琴发展起来，是国家意志，只需成功。
邓爷爷创造了深圳的经济奇迹，而大大更是要在在执政期间托起整个珠海。
而现在的珠海能承担得起这样的重任吗？
但现在的珠海，面临的最大的问题是——基本面与房价存在脱节。
1.未来的城市规划很高端，而目前人口产业还非常单薄。
☉珠海的定位是要成为珠江西岸的核心城市，辐射整个粤西的发展，所以港珠澳大桥打通珠海与香港的关系，承接香港的产业转移，毕竟澳门是以博彩业为主，是没有上下游产业链的，而一条港珠澳大桥，让珠海原本良好的地缘位置又被加持。
☉更别说还有横琴总部金融岛，盖了一大片的超高写字楼，大大四次造访横琴，利用国家意志在推动这个片区的发展。
虽然很多人会质疑横琴和前海、南沙一样，有着超一流的规划和基建，但是还没有配套的产业导入、人口导入，但是我们坚持看多这些区域，最大的底气就是就是坚持看多中国，看多粤港澳大湾区。
☉还有唐家湾高新区，类似于深圳高新园，集合了这个城市众多上市企业和引进的高新技术企业，除了珠海本土知名手机制造企业魅族，还有ABB国家机器人、YY、罗西尼、中国以色列产业园、珠海科技企业孵化器。这个产业园的规划也非常高端，预留了大量的绿化用地，路网齐全，靠近珠海北站城轨，已经是初具规模的新城。
☉金湾航天城，号称珠海未来“东城西移”的承接地，是珠海规划的未来新中心，拥有一线无敌海景景观，还有世界建筑大师扎哈的遗作——市民艺术中心，而且还有大量可规划土地。
而大家对它最大的质疑是，仅仅是170万人口的城市，而且现在已经过了城镇化快速发展的阶段，珠海什么时候才能用人口和产业填满这些新城？这么多的重磅规划概念，真的能落地吗？
2.城建速度非常快，而区域经济发展差距大。
珠海发展了40年，但目前的人口主要是集中在老香洲半径不超过5公里的范围内，老香洲贡献了珠海GDP的65%，城市的集中度非常强，城区的建筑物老旧、交通拥堵。
老香洲正在启动拆迁，珠海有迫切的城市扩张需要，所以基建速度推进速度非常快，因为珠海人口不满足地铁建设要求，所以曲线救国修建城轨。
珠海大道双向八车道刚刚修好，连接珠海南北的板障山隧道将从4车道扩为8车道，随着往来横琴岛的车辆越来越多，除了连接十字门和横琴的横琴大桥，未来还有横琴二桥，还有横琴连接金湾的金鹤大桥，老香洲连接斗门的金海大桥。
整个城市的城市到处都在基建，尤其是横琴岛上，每个工地都是热火朝天地建设，骨架正在快速拉升，城市扩张稳步推进。
而我们要正视一个事实：珠海不像广深，有强大的人口和产业虹吸能力，珠海的存量经济有限，增量经济也没有发展到能迅速撑起一个新城。
所以，站在珠海的土地上，我更真实的感受是——珠海，其实没有那么快。
正是因为珠海之前的克制，所以不像珠三角的佛山东莞惠州中山是属于镇域工厂经济，但它也不像广深，能迅速带动一系列高新和金融产业的发展。
所以珠海的定位，是一个“小而美”的城市，如果珠海能保持好发展的节奏，那么珠海是绝对有希望成为珠江西岸的核心城市的。
那珠海买房应该怎么选？
☉对于珠海刚需来说，这个阶段最好还是留在配套成熟的老香洲，这里有最成熟的商业、教育、医疗、交通，生活非常方便，就算买不起市区的新房，华发新城2.5万的二手房也是非常具有性价比的。
购买力更低一阶的，甚至可以考虑距离老香洲仅仅一路之隔的中山坦洲，那里有成片成片的项目围着中珠边界线“种房子”。
虽然这里是中山，市政工程没有珠海做得好，教育更没有珠海优秀，而且由于土地基本都已出让给本地小开发商，所以产品水平也非常一般。
但是就凭这里房价是1.6万/㎡，和华发新城仅仅之间有将近1万的价差，而且坦洲距离珠海最繁华的华发商都仅仅是15分钟的车程，城市的断头路在修，完全可以共享老香洲的成熟配套，房价性价比极高。
☉对于投资来说，我还是想重申上面那句话——珠海，其实真的没有那么快。
要想投资珠海，至少要做好持有5-10年的准备，这座城市够好，但是你要给它时间和空间去发展成熟。
横琴就是珠海未来崛起最大的底气，只要它能充分发挥自己的优势，加快发展速度，那么时间终将给珠海房产以丰厚的回报。
而按照珠海目前的成熟程度和房价格局，有钱买4万的横琴，当然可以赌，毕竟住宅只占横琴岛上的10分之一，非常稀缺，赌对了，未来便是高风险高收益。
再者，就是拥抱珠海确定性更强的就业中心，没错，说的就是唐家湾高新区，这是类似于深圳高新园区域，有着目前这个城市最好的城市界面、一线海景、最高购买力的人群，这里会像深圳科技园一样成为区域房价高峰，是未来珠海产住融合的优秀新区。
而且这个片区地价高于房价，有充足的房价溢价空间，现在的雅居乐和格力闭门不接客，就等着龙湖万科卖完之后悄悄放大招。
毫无疑问，雅居乐和格力不仅会拉高片区高端改善的气质，可能把唐家湾高新区带入4万+的时代。
这一刻，或许正好就是捡漏地价低的项目的机会。
不仅如此，唐家湾高新区还可能迎来一个重磅利好，那就是深珠通道，将深圳前海直接连入唐家湾高新区所在的“珠海北站”，加速这个片区的成熟。
有的人可能会好奇，竟然金湾是未来的新中心，那肯定前景比唐家湾大啊，更何况还蹭着横琴的热度，而当你真正站在金湾的土地上，你就会发现，完全从0开始，还有大片大片的空地。
按照珠海的城市推动力，完全无法做到雨露均沾，虽然预留了行政用地，但是新中心的成熟还需要漫长的等待周期，而且规划的商业体量也不够，远远不够。
而且因为郊区限价不严格，尚且没有任何配套完全落地和产业入驻，房价已经怼到2.6万，一定程度上，这个价格已经有点透支了未来新中心的房价预期，现在买入，有可能面临像横琴一样长达多年的横盘期。
而房价垫底的斗门，老城区脏乱差、新城区白蕉配套不完善，至今片区内最优秀的产品仍然是华发当初在斗门拓荒的第一盘——华发又一城。
而整个白蕉虽然未来有望成为金湾的刚需外溢地，但金湾尚且还在雏形，你说什么时候才轮得到斗门发展呢？
-end-
李老师带领团队经过9个月分析与实地考察，筛选了珠海最具价值的项目。节后拟定组团去珠海考察看房，有兴趣的私信咨询师，预留席位。加微信备注（所在城市+珠海考察）
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