这个城市的崛起，全靠挖！
文丨 马强壮
走在武汉的路上，如果你不想看到湖，恐怕只能闭上眼睛。
这是武汉人对自己这个“百湖之市”的戏称，因为武汉的湖实在是太多了。
但今天，这句话要改改了。
湖越填越少，工地却越来越多。如今走在武汉的路上，如果你不想看到工地，恐怕只能闭上眼睛。
十年前，武汉如一座沉寂已久的高山突然传入一曲伯牙鼓瑟的琴声，倏忽间天地震颤、江河涌动，整个城市开始大兴土木、盛昌基建，人们平静而安逸的生活，就这样被一座座挖掘机的轰隆声给打破。
十年过去了，武汉成功地从一片工地焕然新生为——一片更大的工地。唯一不同的是，各处的蓝色挡板，换成了军运会的绿色。
但与之同时，武汉的GDP也从2009的全国第16，跃升到2019的全国第8，并一口气摆脱曾经的“脏乱差”形象，稳居各大榜单中的新一线城市前列。
十年来，这片土地的经济为何能够靠大拆大建来实现复兴？“中国最大工地”今天的楼市又是什么情况？现在在这里投资房产究竟还有没有价值？
我们亲自站在武汉这片充满朝气（灰尘）的土地上，来寻找答案。
先说说楼市。
武汉炙热的高温烤得我们时不时要擦下汗，但当地人仍然说，武汉现在的温度只是还好，还不到7,8月份最热的时候。
楼市也一样，相比其他新一线城市，现在武汉的楼市已经算是非常火热，但和16、17年武汉到处都是茶水费的情况来比，只能说是温热。
2016年初，武汉房价启动脱缰模式上涨，于是随后的16年下半年和17年上半年，整个武汉茶水遍地。笔者朋友在17年末严打茶水的时候购置了的一套四新片区的房产，还请了开发商5万茶水。
现在武汉房价趋于稳定，ZF限价仍旧持续，抢房现象不如前两年，但百姓们对房产的需求，依然相当旺盛。
这几天，我们从内环走到外环，从市区走到郊区，从光谷东到汉口北，从白沙洲到金银湖，没有一处的售楼部是没有人气的，即便到了离孝感只有十分钟车程的吴家山片区，项目里照样人声鼎沸。
汉南经济开发区某项目▼
青山区某江景房▼
时间已经走到了2019年中，但武汉的部分楼盘还是得刚需摇号，尤其光谷东片区，新房均价已经到了1万8，位置也已经偏到了花山庙岭，可是每个项目开盘没几天，一定会收到超过总户数的认购资料。
我们在光谷民族大道上某个项目看盘的时候，有个小哥在连续按手印签购房手续，那些合同他竟然都不想去多确认几眼。
在白沙洲，茶水的现象甚至还没有完全杜绝，购房者根本不管这里满是没拆完的城中村的环境，只看中这儿离市区近，价格便宜。
白沙洲1万5的均价，在整个武汉城区都不好找了。
不过，武汉的楼市也不像置业顾问吹嘘的“要靠运气才买得到”，有些楼盘的销售情况并不乐观，因为我们要考虑到一个很现实的问题，那就是武汉的购买力。
我从一个武汉的业内朋友那里得知，内环核心区的部分楼盘，和某些临江的高端盘，也处于一个卖不完的现况。
考察的情况亦是如此，我们可以在3万一平的楼盘中听置业顾问娓娓道来小区设计师的故事，宛如一名老道的推销员在尽力推荐着自己的优秀产品，但我们却在四新、后湖等片区的1万5刚需盘中听不到任何过多的推销和介绍，因为反正他们的盘是不愁卖的。
这和武汉市的工资水平也非常吻合：
在月均4000的情况下，1万多的房价已经是工薪阶层的极限了，即便是武汉的中产，2万多的项目也需要掂量掂量。3万的高端改善项目，明显不在武汉各类刚需或刚需改善的选择范围之内。
而那种最有钱的老板或拆迁大户，一般又会选择4、5万的稀缺沿江豪宅或其他城内顶豪，3万的改善项目他们恐怕也看不上。
这大概就是武汉楼市的现状。
高端不好卖，刚需不好买。
有限的购买力和大量的购买需求所形成的温热形势。
至此，我们不禁产生一个疑问，在整个中国行情一般的2019，武汉为什么还是这么“热”，这么多的刚需到底从何而来？他们为什么要选择武汉？
其实纵观武汉10年来的发展，已经给今天的市场交出了答卷。
2008年，阮成发正式担任武汉市市长，随即武汉开始满城挖建模式，市长也喜提外号“满城挖”。
这种以基建来推动经济的模式不仅需要很长的周期，而且劳民伤财阵痛明显，更会在拆迁等城市改善活动中牵扯到多方利益，四处得罪人，不受大家理解。
但阮市长当时只有一句话：“当市委书记不能做老好人，我已准备‘遍体鳞伤’！”
果不其然，城市建设初期便迎来了市民们的骂声一片，老武汉们怨声载道家门口的路被反复翻修，新来的大学生们无不吐槽武汉的交通杂乱尘土飞扬。
武汉在过去十年一直被称为一线城市的人才培养摇篮。拥有120万大学生数量冠绝全球，留下来的却寥寥无几。
武汉的大学大多集中在光谷，从光谷到武汉市中心必经雄楚大道或珞喻路，七八年前雄楚大道修二环高架，珞喻路修地铁二号线，无论走哪条路都会被堵到怀疑人生，大学生们在这座城市，毫无生活体验。
湖工门口那条李纸路更是条“神路”，修了10年还是破破烂烂扬尘满地。
如此恶劣的环境，让大学生们怎么留在这里？
17年武汉开始加入“抢人大战”，八折买房的政策不可谓没有诱惑力，大学生们逐渐开始考虑留下，武汉人才流失的情况也慢慢好转。
可八折的特价房不是在江夏就是在东西湖，偏到离谱让许多毕业生根本不愿意购买。其实这些政策这是人们愿意入驻武汉的表面原因。
关键的吸引力还是，武汉的城市界面起来了。
随着时间的慢慢推移，一座座工地开始宣告完工，一条条地铁和高速开始飞架南北，无数写字楼拔地而起，遍地柏油路畅行通车。
二环线立交▼
中南路一角▼
夏日的汉街▼
城市的升级给人以最直观的震撼，越来越多的人才愿意加入这座飞速建设的江城。而他们中的大多数的另一个称号，叫做“刚需”。
这些名副其实的刚需撑起了武汉的楼市，武汉最大的基本面就在于，人口纷纷扎根的意愿。
从光谷大学城毕业的学生就近找了份工作，觉得前景还不错就留了下来。他们成为了光谷片区的刚需。
仙桃人和洪湖人看到武汉飞速的发展，决定响应一下国家城镇化的进程，他们成为了汉阳片区的刚需。
汉川人和孝感人决定是时候将户口迁入大城市了，刚好离武汉又不远，他们成为了东西湖片区的刚需。
单核属性强烈的武汉，谁都知道它虹吸了整个湖北省的经济，不在这里置业，难道还在自己老家吗，又或者去6万一平的北上深？
毫无疑问，武汉，是整个湖北省的最好选择，乃至是武汉周边信阳、潜山等外省市的置业优选。
所以今天武汉的行情，根本不是本地人决定的，而是全湖北的刚需客所撑起来的。
按出租车地道的武汉话说：“武汉勒个城市，太刚需鸟！”
如果你以为武汉只是靠一个劲地基建来崛起的，那你恐怕也太小瞧这座城市了。
我们在各个盘都能听到置业顾问的统一说辞：“如果ZF不限价的话，价格肯定会继续涨，因为一是需求摆在这里，二是开发商地价也不低，咱真的赚不了多少钱。”
我们姑且信以为真，那么ZF对开发商未免也太严格了，各种拍地王，又各种限价，这是不是对百姓太好了，让开发商尝不到甜头。
可是，全武汉又在施行是精装双合同，明显装修价是高于装修标准的，开发商又可以从装修款中赚得溢价。
那么ZF是不是对开发商又太好了，全国多市命令禁止双合同，却还让武汉这样操作，这可能让开发商赚不少呀。
所以我们能发现，ZF把握到了一个制衡点，既要营造一个好的民生氛围，限价严厉，让刚需老百姓通过努力可以买得起房子，又要塑造一个好的营商环境，适度放开，让开发商赚的到些钱。使整个市场处于一个平衡点，既不能太火，也不能冷清。
我们不禁感慨，武汉独特的智慧，其中庸之道恰似武当太极，张弛有度阴阳平衡，看来惟楚有才的美誉，并不是浪得虚名。
在武汉这座城市，我们能从太多太多地方感受到ZF的谋略和魄力。
首先是地铁。
早在10年前，轻轨1号线跑得好好的时候，突然宣布要大规模修建地铁，这在多湖多江地质面貌的武汉，是极其困难的一件事，但ZF早已预见，地铁是拉动经济的重要动力，不管花多大代价，也一定要完成。
时至今日，318公里的武汉轨道交通已经位于全国第五（仅次于北上广和南京），整个城市的活力都被地铁拉了上来。
然后是债务。
2013年，BBC有一部讲述武汉的纪录片《HowChina Fool The World》，揭示了中国经济在08年金融危机后还保持旺盛增长的主要原因，是靠银行大批贷款通过基础建设等大型投资来拉动，这种模式难以持久，马上要完。
然而今天的武汉经济得好好的，把那些经济学家的脸打得是明明白白。这一切都凸显了当时ZF对国情的了解和人民的信任，敢于大批举债而投资基建。
还有武汉的光谷。
2015年，东湖高新管委会毅然决然搬迁到光谷东，那是一片出租车司机都不愿意去的地方，但ZF深刻知道，这里有土地，有学校，有产业，那么就有未来。
集中力量发展光谷的逻辑很粗暴，就是高校和产业。
先进的光电子和IT互联网等产业让光谷可以创造更多的GDP和经济效益。由此企业便可以提供更高的工资，同时也会给该地区带来更高的税收。
高工资吸引了源源不断的人才，人才们有着不俗的房产购买力。
高税收可以给该地区提供更好的基建和配套，由此带来房价的攀升。
高购买力买高价值的房子，房子卖得好又继续催高地价，拍地的钱又继续被用来吸引和扶持企业。
以上整个逻辑链形成一个良性循环，光谷就是这样一步一步发展至今。
从满是红色建设用地的光谷规划，便可以看出其拼命向前进的野心。毫不夸张地说，光谷也许就是下一个深圳的科技园。
而这一切的起点便是人。
人，就来源于光谷几十万的大学生。
今天，老武汉人怎么也没想到区区一个鲁巷的房价，竟然能赶上江边。因为产业的力量，已经慢慢开始彰显。
还有武汉的路。
在武汉，不管多老的城区，先把路修宽，不管多复杂的施工，高架要起来，影响道路的建筑能拆就拆，挡住通行的楼宇能推就推，反正堵在狭窄的道路上，是世界上最浪费生命的事情。
旧城区老紫阳路路口▼
最后是拆迁。
无论深圳还是广州，拆迁改造都会面临同样的问题，那就是拆不动，村民的集体抗议，利益的多方纠葛，使得即使是贵为大湾区腹地的深圳，也是城中村遍地。
但武汉不一样，ZF不知道有什么魔力，让偌大的武汉，拆迁如此迅速。
可能是敢赔，不在乎大量赔款造就一批暴富村民，反正城市得发展；可能是会赔，给你恰到好处的还建房和现金，让有房又有钱的你，产生“非常富”的错觉；可能是太硬，画个圈圈写个“拆”，晚上推土机就给推掉。。。
不管怎么说，我们亲眼目睹着城市界面的升级，武汉拆迁对城市的利，是肯定大于弊的。
上述这一切，或许你已经看到了武汉崛起的原因，但我们深深知道，这都是冰山一角，一座城市发展的背后，有太多太多。我们看到了ZF的一颗颗落子，却无法完全洞悉他脑子里的运筹帷幄。
王国平之于杭州，王永康之于西安，而阮成发之于武汉。他就是那个俞伯牙，让默默砍柴的钟子期武汉，终于听到了一曲震古烁今的乐章。
我很喜欢武汉的一个老地铁站，叫洪山广场。
站内的墙壁上，贴满了小朋友关于武汉的画。
这些画画得并不怎么样，东一笔西一笔，一看就知道是小孩子的涂鸦。
但是，每一幅画都充满了孩子们对武汉未来的畅想，黄鹤楼能变成火箭飞上天，龟山电视塔可以掉个头钻到地底下。
孩子们超群的想象力冲击着我的心灵，我能感受到这个城市的活力四射与文化气息，更能感受到孩子们七窍玲珑的聪慧。
正如洪山广场正中间的九头鸾鸟，象征着湖北人的机敏与能干。
这是下一代的智慧，亦是这个城市未来的智慧。
他们就要长大了，他们就要告诉所有人了：
这里，就是中国的未来！
-end-
大胡子说房，现已帮助全网100万＋家庭普及房产教育，实现财富增值。更多疑问，可咨询投资顾问-迪锋：wd88852。
▼添加李老师助理——迪锋微信▼
大胡子说房 · 产品服务
▼
在线房产课程 | 财商教育 | 东南亚投资
粤港澳湾区投资 | 广深佛落户 | 会员·房投圈
推荐阅读
▼
热文推荐：
城市分析：
李俊怀老师热文：
更多干货内容点击【阅读原文】查看↓↓↓