贷款2017年新政 十七问（需要贷款上海买房必看）建议收藏
1、什么是商业贷款，什么是公积金贷款，什么是组合贷款？
2、为什么银行需要评估房价，买卖合同和评估价格银行认哪个价格？
3、申请公积金贷款有什么要求？公积金贷款最高成数、年限、利率？
4、第二次贷公积金，在什么情况下可以再贷？
5、公积金的担保费如何算？
6、要提供哪些资料，才能知道是否可贷？贷款成数？
7、现在办理纯商业贷款，之后是否可以用公积金账户里的余额冲还贷呢？
8、首套认定标准成数及利率
9、巧用政策做首套的方法
10、二套房贷利率、成数？
11、哪些人能贷外币和人民币？
12、结婚的客户一人上产证，配偶为什么要查资信和签字？
13、哪个还款方式更省利息？
14、每月还款额如何计算？收入证明需要开多少？
15、签贷款合同时上下家应准备哪些材料？
16、贷款案件，可不可以凭收件收据放款？
17、什么是转按揭？有多少费用产生？
什么是商业贷款，什么是公积金贷款，什么是组合贷款？
（1）、商业贷款，也叫按揭贷款，其款项来源主要是个人、企业在银行的存款，主要特点：一是具有商业性、盈利性，二是利率较公积金贷款高，约是公积金贷款的1.45倍。
（2）、公积金贷款，是指贷给购房人的钱，是从全市职工每月缴纳的公积金积累中拿出来的，其主要特点：一是正常缴交公积金的购房人才能有资格申请公积金贷款，二是公积金贷款的利率相对较低，为商业贷款的70%左右，三是贷款额度有一个最高封顶限额。
（3）、组合贷款，是指正常缴纳公积金的购房人，在公积金贷款申请的额度不够时，用商业贷款作为补充。比如某购房人要贷款70万元，公积金贷款的最高额度为40万元，另外30万元用商业贷款，公积金贷款+商业贷款=组合贷款。此类贷款由商业贷款银行统一办理。
为什么银行需要评估房价，买卖合同和评估价哪个为准？
在进行贷款操作时银行需要权威的评估公司给到银行这个房屋的评估价格，这是银行衡量房价的重要因素，任何银行在贷款时对于抵押物（房屋）价值的考虑都是买卖价和评估价两者取低值。评估费只有二手房才有，一手房无需出评估价格。
评估费用是房价的千分之一。
申请公积金贷款有什么要求？公积金贷款最高成数、年 限、利率？
在申请贷款前六个月正常连续缴存本市住房公积金。公积金首次贷款最高可贷30万元，客户有补充公积金最高可贷40万元，家庭最高可贷80万，年利率是4.5%。公积金首套最多贷7成基准利率，第二套最多贷4成基准利率上浮10%（4.95%）。
贷款年限：一手房以及竣工5年以内次新房贷款最长30年；竣工超过5年的二手房贷款最长15年。注意：公积金贷款年限最长不超过65岁。
第二次贷公积金，在什么情况下可以再贷？
必须客户人均面积低于34.6平米（客户现在拥有的房产人均面积，和本次购买的无关），算改善型，正常的公积金一个人最多贷20万有补充公积金的再加10万,家庭最多是60万，公积金第二套也要上浮10%的利率。
注意：如果人均面积高于34.6平米，就无法用公积金贷款。
公积金的担保费如何算？
按市物价部门核定的标准，上海市住房置业担保有限公司向个人住房公积金贷款借款人收取担保费，如客户提前结清贷款，可以按比例退部分担保费用，标准如下：每万元贷款担保费速算表
贷款年限 | 担保费 | 贷款年限 | 担保费 | 贷款年限 | 担保费 |
1 | 9.9 | 11 | 60.2 | 21 | 107.9 |
2 | 14.7 | 12 | 65.4 | 22 | 113.0 |
3 | 19.7 | 13 | 70.7 | 23 | 118.1 |
4 | 24.7 | 14 | 76.0 | 24 | 123.2 |
5 | 29.7 | 15 | 81.2 | 25 | 128.3 |
6 | 35.3 | 16 | 86.0 | 26 | 133.5 |
7 | 40.2 | 17 | 91.2 | 27 | 138.7 |
8 | 45.5 | 18 | 96.0 | 28 | 143.9 |
9 | 50.4 | 19 | 101.3 | 29 | 149.2 |
10 | 54.9 | 20 | 105.3 | 30 | 154.3 |
注：担保费=贷款额（单位：万元）×速算额（不同年限）
例：客户贷50万公积金15年的担保费是：
50×81.2=4060元
要提供哪些资料，才能知道是否可贷？贷款成数？
提供下家身份证复印件（如已婚，即夫妻俩人），公积金账号（如有）。
银行贷款专员通过全国征信系统和公积金管理中心初步确定客户资信情况和贷款成数。
现在纯商业贷款，之后是否可以用公积金账户里的余额？
可以的，纯公积金和组合以及纯商业贷款都可以冲还贷。冲还贷分两种：月冲和年冲。
1、月冲：银行放款后第一个月正常还贷，然后本人带公积金账号去银行办理冲还贷手续，次月即可用余额冲还贷了；
2、年冲：每年的4月或9月可以有一次机会提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额，但优先冲公积金的本金，一年只限一次年冲。注意：申请年冲和月冲需申请后12个月才能变更冲还贷方法。
首套认定标准成数及利率
首套贷款最高65成 9折利率 家庭为单位 名下无房、无贷
无房：交易中心查询客户名下没有住宅（商铺、办公楼、使用权房等不计算在内）
无贷：客户征信报告上无住宅类贷款记录（办公楼、商铺、经营性等贷款不计算在内）
规避政策可算首套的标准
（1）、接力贷（已部分暂停受理）——父母首次购房（年龄不足65周岁），子女做为共同还款人不上产证，贷款年限可按子女算，子女做为参贷人，最长可贷30年。子女年满18周岁，首次购房，父母做为共同还款上可不上产证，提供资产。
（2）、对于借款人在成年前，被动登记在父母所购房屋名下而形成目前共同拥有2套及以下住房的，该被动登记房屋可不计算在借款人持有套数之内。
（3）、对于借款人在成年后，在2011年房贷新政实施前，和父母共同拥有的1套住房，该房屋可不计算在借款人持有套数之内。
二套房贷利率、成数？
二套房贷款最高3成，利率上浮1.1倍起
哪些人能贷外币和人民币？
外籍人士（包括港、澳、台）能贷外币和人民币，中国人只能贷人民币。特例：中国护照+外籍绿卡按照外籍人士操作。
结婚的客户一人上产证，配偶为什么要查资信和签字？
夫妻属于一个家庭，在认定套数上必须查询夫妻两个人的资信和名下房产；关于贷款合同签字：因为属于夫妻的共同财产，夫妻也有义务共同承担债务。
还款方式的区别：
1、等额本息还款法：是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户，如国家机关、科研、教学单位人员等。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。
2、等额本金还款法（又称利随本清法、等本不等息还款法）：就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期（月）归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐月减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。
举例：
贷款本金 | 年利率 | 期限 | 提前还款期限 | |||||
1000000 | 5.568 | 360 | 36 | |||||
还款方式 | 每期还款 | 还款期数 | 还款月数 | 利息总额 | 应还剩余本金 | 已付利息 | 已付本金 | 已付本息 |
等额本息 | 5720.63 | 360 | 360 | 1059426 | 957766 | 163708 | 42234 | 205943 |
等额本金(首期） | 7417.78 | 360 | 360 | 837520 | 900000 | 158920 | 100000 | 258920 |
每月还款额如何计算？收入证明需要开多少？
商业贷款还款情况（万元）利率8.5折 | ||||
年限 | 年利率（%） | 月利率（‰） | 月还款额（元） | 总还款额（元） |
5 | 5.440 | 4.5333 | 190.73 | 11444.09 |
10 | 5.568 | 4.6396 | 108.86 | 13063.33 |
15 | 5.568 | 4.6396 | 82.07 | 14772.06 |
20 | 5.568 | 4.6396 | 69.17 | 16600.93 |
25 | 5.568 | 4.6396 | 61.81 | 18543.75 |
30 | 5.568 | 4.6396 | 57.20 | 20593.13 |
每月还款额 =月还款额×贷款金额（单位：万元）
如：100万20年每月还款额=69.17×100=6917元
银行规定客户的收入证明必须是还款金额的2倍，那收入证明必须开到6917×2=13834元以上。
签贷款合同时上下应准备的材料
上家 | 下家 |
1．境内：产权人及配偶身份证、户口本、结婚证 境外：护照、港澳台往来通行证、台胞证 户籍藤本（台湾、日韩） 军官：军官证明 2．售后公房：表1（公有住房出售转让协议）表2（同住人明细表） 3．银行卡（用于收房贷） 4．出售房屋产权证
| 1．境内：产权人及配偶身份证、户口本、结婚证 境外：护照、港澳台往来通行证、台胞证 户籍藤本（台湾、日韩） 军官：军官证和身份证（上海服役证明） 2．收入证明原件（家庭收入满足月还款额的2 倍） 3．资产证明（银行进出账明细、存款、股票、基本或有价证券等） 4．首付款收据及转账凭证 5．买卖合同原件 6．银行卡（用于还款） 其他：逾期还款明细清单（如有）、审批银行要求其他资料等 |
注：特别案件上家无法提供材料的，可选交行、农行只需上家提供身份证和银行卡即可。
贷款案件，可不可以凭收件收据放款？
可以，需提供资料：
1、借款人办理借款抵押登记的收件收据复印件
2、下家所有人身份证、户口本、婚姻证明
3、贷款申请表和借款合同复印件
4、上家及其配偶身份证、户口本、婚姻证明及信用报告
5、买卖合同、原产证复印件
6、上家境外人需提供境内资产
注：有两种情况不能做收件收据放款。
1、房东如果信用报告逾期非常厉害。
2、房东如果是境外人除了此套出售的房屋外，在国内再无其他资产的。
什么是转按揭？有多少费用产生？
（此类操作已暂停接受申请）
二手房转按揭是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。
切记：不是卖方的贷款直接转移给买方。
转按揭的费用是：买方贷款金额的*0.6%。
免责声明： 具体准则以银行审批为准 此文仅供参考！
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