工行深陷3亿棚改烂尾“黑洞”，担保方是多年老赖

过去两、三年，徐州楼市异常火爆，一度遭到住建部约谈。就在这盛世喧哗中，当地一家房企开发的拆迁安置项目逆势烂尾，这把工行徐州分行也给拖下了水，涉及借贷连本带息逾3亿元。

由于这家房企目前已经丧失偿还能力，其抵押物也因产权归属问题无法处置，工行面临贷款流失的危险。

更为尴尬的是，当初提供担保的该房企母公司乃是业界知名的老赖，工行徐州分行陷入失察之嫌。

3亿贷款追讨陷两难

近日，中国裁判文书网公布了一则审判文书。徐州新创置业有限公司(以下简称“徐州新创”)被判向工商银行徐州分行偿还本金2.84亿元及相应利息2272.24万元。江苏久隆投资置业集团有限公司(以下简称“久隆置业”)则对徐州新创的上述债务承担连带清偿责任↓↓↓

根据裁判文书，为了支付项目工程款和原材料款，徐州新创与工行徐州分行签订在2015年6月26日和2015年10月26日签订了两份房地产借款合同，金额分别为1.8亿元、1.6亿元。

两次签订借款合同时，徐州新创还与工行签订最高抵押贷款合同。最高余额分别为2.71亿元和5.38亿元，抵押物是其棚改建设项目——和美佳苑的在建工程、工程范围内的土地使用权，以及和美佳苑的816宗房产。

与此同时，徐州新创的母公司久隆置业还为两份借款合同提供担保。

不料此后，徐州新创没有按照约定足额还本付息。连本带息超过3亿的逾期贷款，哪怕对于财大气粗的工行来说，也不是个小数目。

只是眼下，工行要想挽回损失，难度相当大了。

一方面，虽然法院确认了双方的债务关系，但是徐州新创和久隆置业却并无还款能力。

另外一方面，其提供的抵押物目前也陷入无法处置的境地：

由于和美佳苑项目的特殊性，部分房产已经与拆迁安置户签订协议确定了具体权属，从而涉及到公共利益；

而徐州新创提供的抵押物中，虽然并非所有房产及范围内的土地使用权都是拆迁安置范围，但由于和美佳苑尚未竣工，法院并不能确定工行徐州分行应享有抵押权的抵押物范围，因此就无法处理该行行使抵押权的诉讼主张。

烂尾的拆迁安置项目

问题的症结，当然要落在和美佳苑这个拆迁安置项目上。只有和美佳苑竣工交付，才能确认拆迁安置范围的界限，工行享有抵押权的抵押物才能处理。不过，目前和美佳苑项目却处于难产状态。

公开资料显示，和美佳苑位于徐州市泉山区三路西路西、九里山路南，是当地一处拆迁安置项目地，该项目由久隆置业子公司徐州新创负责开发，久隆置业持有徐州新创100%股权，公司实际控人为夏一兵。

项目总占地面积113919㎡，总建筑面积295909㎡，原计划于2016年10月底竣工。不过，距离施工截止日期已经过去两年时间，该项目却迟迟未能完全交付。

许多等待多年的拆迁户在当地区长、书记信箱留言咨询。今年9月29日，当地官方针对该项目的质疑进行了回复，提到目前面临的主要问题↓↓↓

因为是拆迁安置项目，和美佳苑大致涉及以下几方：一是建设方徐州新创；二是回购方徐州新田公司，其身份为政府背景的投资平台；三是鉴证方——徐州市棚户区改造工作领导小组办公室；另外还有拆迁安置户。

除拆迁户外，上述几方在2014年5、6月份签订“徐州市市区定销商品房回购协议”，约定由新田公司作为甲方回购定销和美佳苑，各类建筑回购总价为8.97亿元，乙方徐州新创则是项目具体建设方。

根据约定，徐州新创应按照《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》及补充意见的有关规定，与新田公司指定的购买人——拆迁安置户，签订购房协议、办理上房手续。徐州新创则根据新田公司出具的购买定销商品房凭证、按新田公司确定的定销商品房房源及销售价格，与购房人签订定销商品房买卖合同并开具发票。

但由于建设方徐州新创的问题，和美佳苑迟迟不能完工交付，以致出现了拆迁户拿不到房、银行收不回贷款的多输局面。

工行大意失荆州了吗？

对于工商银行来说，抵押物暂且无法处置只是麻烦之一，由于徐州新创及其母公司久隆集团的自身问题，和美佳苑在建设过程中还惹了不少的纠纷。

今年5月份，因为徐州新创无力偿还债务，已经取得预售的和美佳苑部分房产被上海法院整体拍卖。这部分房产的买受人，可以向预售登记权利人交付房产。这样就等于是绕过徐州新创，直接和新田公司、拆迁安置户进行交易。

这还只是冰山一角。观察君在裁判文书网输入“徐州新创置业”这样的关键词，查询结果一共达到16个。裁判日期最早出现在2016年12月15日，最新就是今年9月20日工行徐州分行作为原告的一审民事判决书。而徐州新创均作为被告或是被申请人，出现在诸多判决书中。

由于开发商欠债太多，抵押物的处置必然会出现各方争抢的局面，到时工行能否顺利享有抵押物的全部权利，仍面临较大变数。

另外，观察君如法炮制输入“江苏久隆投资置业”，一共找到216个结果，最早的判决日期可以追溯到2012年12月20日。粗粗数了下，久隆置业多次因买卖合同纠纷、工程欠款等原因遭到起诉。

天眼查的数据也显示，久隆置业铜山分公司已被列入失信被执行人名单，2015年5月22日至2017年12月27日期间，名下房产先后被司法拍卖了61次↓↓↓

问题来了：徐州新创与工行徐州分行两次签订借款合同的日期，分别是2015年6月26日和2015年10月26日；而在此前，徐州新创母公司久隆置业多次作为被告卷入司法纠纷、或是遭到司法拍卖，可以说是劣迹斑斑。那么，工商银行为何还要借给这位老赖3亿多元呢？

文章来源：江苏金融观察

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