潜山公园一号涉嫌违规预售，​ 九部门联合执法正在调查【专论】取消“房地产预售”制度势在必行？

购房必须买车位 最低15万起售

近日，潜山市不少市民给我们打来电话，声称他们在潜山一家新开的楼盘买房，价格不菲，7300元一平米，不仅如此，购房还必须购买车位，否则就取消购房资格，真的是这种情况吗?

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11月2号上午，记者来到了潜山市一家名为公园一号的楼盘前，这里已经聚集了不少准业主，他们告诉记者，这家楼盘在皖国东路上，对面就是潜山二中新校区，地理位置不错，因此，在今年七八月份的时候，都有意购买，并开始摇号，付款。

按照开发商的要求，每位准业主必须缴纳三十万，才能够购买公园一号小区楼盘，不过，缴纳的三十万，名义上是准业主与开发商签订的《和谐锦都地下车位租赁协议书》。

于是，几百位业主就签订了这份“奇怪”的协议书，并且缴纳了三十万元，到了今年10月份，准业主陆续接到公园一号的电话，要求他们过来选房，缴预付款。然而，等到准业主们过来的时候，这些准业主告诉记者，开发商通知他们，如果要买房，必须购买车位。

而且，这些准业主说，原来开发商告诉他们，车位大概在8万到15万，但是，等到他们选房买车位的时候，全部都是15万，没有比这更低的了。对于开发商的这种行为，这些准业主们非常不满，也多次找开发商要说法，但都没有任何结果。

“搭售车位便于管理”开发商涉嫌捆绑销售

一个车位15万，甚至更高，对于大多数潜山市民来说，是非常高的价格了。并且，如果你要买房，这昂贵的车位，必须要购买，否则没有购房资格，那么，这是否涉嫌捆绑销售，开发商又是怎么回应的呢?

11月2号上午，记者来到了潜山公园一号售楼部，原本还在上班的几名工作人员纷纷躲了起来。随后，记者找到了一名售楼部的工作人员，但对方拒绝回应。 就在我们与工作人员交涉时，公园一号开发商怀宁县兴安房地产开发有限公司董事长汪大海过来了，记者就买房必须购买车位的事，咨询了汪大海。

汪大海的说法，让人疑惑，难道因为人车分流、车位1比1，购房就必须要买车位?　　按照汪大海的意思，要不退房，要不购房买车位。因为车位1比1，为了更好的管理，所以必须购房必须买车位。

涉嫌违规预售 九部门联合执法正在调查

不承认自己捆绑销售，但是如果要买房还是要买车位，否则只能买一楼或者退房，这个逻辑让人不敢恭维。不仅如此，有准业主还反应，公园一号小区还涉嫌违规预售?

准业主们告诉记者，今年七八月份的时候，他们向怀宁县兴安房地产开发有限公司缴了三十万，购买了另外一个小区和谐锦都的车位，当时开发商承诺，这三十万可以用做公园一号小区的房款。

而我们从潜山市住建部门了解到，公园一号的房子是到今年9月27号才拿到房子的预售许可证，并且，潜山市住建部门在9月30号发了《关于不准违规预售商品房的告示》，其中提到，不得以认购、认筹、预定、排号、售卡、捆绑车库(车位)等方式，变相收取定金、预付款、诚意金等费用，变相预售商品房。在准业主与开发商签订的协议中，我们可以清楚的看到，签订协议的时间是2018年8月13号。

那么，对于怀宁县兴安房地产开发有限公司是否涉嫌捆绑销售车位，潜山市住建局也给出了回应。

孙金庆告示记者，从2018年7月30号，潜山市九个部门就联合发文，《潜山县开展治理房地产市场乱象专项行动工作方案》，提出分四个阶段，对房地产市场进行调查摸排整治工作，到11月30号，整治工作全部完成，对于公园一号的项目，他们将立即采取联合行动，专项检查，给市民一个交代。(公共频道全媒体记者 马仲男 许向锋 报道 )

新闻链接：取消“房地产预售”制度势在必行？

终于取消房地产预售的消息出来了。这事往小里说“事关每个买房人”，往大里说“事关中国经济如何摆脱对房地产的依赖问题”。房地产开发商一直以来的“房地产预售”套路到底给市场带来了哪些影响？未来取消“预售”又会发生些什么？

9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。《通知》称，拟对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。目前，《通知》处在建言讨论阶段，付诸实施尚需时日，但已是大势所趋。

这么多年来，房地产市场为什么越调越乱，房价越调越高呢？可以毫不夸张地说，房地产市场乱象，以及中国的高房价都是拜这个“预售制度”所赐！预售制度的游戏规定，既可以炒高地价，又可以炒高房价。一个在中国经济发展中占如此重要的地产行业，于1994年颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，以及1995年住建部发布的《城市商品房预售管理办法》，这个“办法”在2004年修改之后的第五条第三款是这样的：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。有人说付完土地款就超过了这个所谓总投资的25%。

有人说我国的房地产预售是学习香港而来，香港预售是1954年霍英东创造的“卖楼花”，主要是想解决房地产开发资金问题的一种销售模式。

其实早就有人抱怨：这种预售模式，就是把购房人的钱提前拿过来，让开发商在开发中空手套白狼，用购房人的钱盖房子，再赚购房人的钱。这话说的有道理，预售也就是这个理，如果算一笔帐，你可能会吓一大跳。

以一套三线城市的房价为例，总价150万元，首付50万元，商业贷款100万元，交房时间两年后。按两年后交房，当购房人拿到这套房子的时候，其实你的购房成本是多少呢？100万元，按照5.5的年利率计算，两年银行支付利息是11万元；50万元首先如果也按照一般理财产品年利率5.5计算，现金是5.5万元。当你拿到这套房子的时候，其实你所支付的购房成本已经从150万元，变成了166.5万。

如果再站在开发商的角度算一笔帐，开发商一般在银行做开发贷年利率没有低于8%的，如果是信托等融资，年利率都在10-20%之间。这个被开发商两年前收入囊中的150万元，为开发商节约资金成本为最少24万元，最高(按年利率20%)可能是60万元。

这样就不难理解房地产开发商为什么要不断快速开发了； 为什么要“违法”也要开工、无预售证也要开始销售；为什么要挖空心思收取购房人的意向金、保证金之类的缘故了。预售让开发商千方百计想尽办法把购房人的钱尽可能快的弄到自己的帐上来降低资金成本，解决资金压力，这才有了“高周转”神话。

在这种预售制度下，其实购房人就是开发商不断挖空心思要收割的“韭菜”。可以再算一笔帐，前两年我国房地产销售都达到了惊人的近15万亿，现在大多数房子预售到交房都是两年，有的甚至更长一些，如果按两年计算，近30万亿的广大购房人的房款其实到了开发商的口袋，而房子并没有实现真正意义上的产品交割。如此庞大的“期货交易”，世界绝上绝无仅有，唯有中国房地产销售独此一家。一旦出现次贷危机之类的市场现象，而这30万亿的房子如果交不了房，或者部分交不了房，那将给社会带来多大的动荡有谁去想象过吗？

没有与时俱进及时修订的法规，没有一部专门为预售制定的法律。无法就会无天，自然就会让市场乱象愈演愈烈。

取消商品房预售有一箭三雕的作用：

首先是希望银行不要继续趟房地产浑水，在一些没有限购的地方，尤其是一些三四五线城市，银行在努力认真地给房地产输血。一旦出现大逆转，大批的呆坏账就会出现，因此，逐步取消限购既可以避免这样的风险，又可以让银行、地产商有一个缓冲的机会。简单说，不想引起市场恐慌，但是趋势已经告诉你了，大家不要玩火。

其次是市场力量会发生巨大变化，一批中小地产商出局，大企业、央企将继续扩大市场份额。可能不是政策的本意，但是结果就是这样。至于这样的结果是否会引起房价上扬，其实还是要看综合市场因素的影响。

最后是希望借此继续给市场的房地产投机情绪降温。毫无疑问，预售的取消是一个对房地产开发商不利的信息，决策者可以借此传达坚决调控的决心和意志。而且这个时间点的选择也很有打击力度，就选在中秋节和国庆的长假期之前，让心存幻想的投资客、房地产商继续承受压力。

一个新的时代在2018年已经悄然来临，房地产经历了高速发展的周期之后，开始面临新的挑战。

文章来源：微视财经视频

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